Loi carrez et la surface habitable : quelle différence ?

Loi carrez et la surface habitable : quelle différence ?

La surface d’un bien est un des éléments clés en cas d’achat ou de vente. En effet, le prix d’un bien est avant tout déterminé par le prix du mètre carré. Mais comment connait-on cette superficie ? 

Quand il s'agit d’un achat d’une maison individuelle, on ne peut que faire confiance au vendeur et aux mentions annoncées dans le contrat. Ou bien, on peut choisir de faire appel à un professionnel pour vérifier les mesures du bien.

Attention, nous avons deux mesures distinctes à ne pas confondre : la surface habitable (Loi Boutin) et la superficie Loi Carrez qui ne s'applique qu'en copropriété !

Dans cet article, nous allons nous intéresser à la Loi Carrez en répondant à ces questions :

  • Quelles sont les différences entre la superficie Loi Carrez et la superficie habitable ?
  • La mesure Loi Carrez est-elle obligatoire ?
  • À quoi sert la Loi Carrez ?
  • Comment j’ai gagné 15000 € avec Dimo grâce à la Loi Carrez ?
  • Le mesurage est-il obligatoire quand je loue mon bien ?
  • Quelles sont les différences entre la superficie Loi Carrez et la superficie habitable ?

    La loi Carrez s’applique quel que soit le type de bien en copropriété : appartements, locaux commerciaux ou professionnels, ou maisons… Elle ne se calcule qu'en copropriété, et se mentionne dans un acte de vente.

    La superficie habitable se calcule dans tous les cas et se mentionne dans un bail.

    Point commun entre la Loi Carrez et la Loi Boutin :

    Le point commun entre La loi Carrez et la superficie habitable « Loi Boutin » est que les deux mesures ne prennent pas en considération les surfaces d’un bien occupées par :

  • Les cloisons,
  • Les murs,
  • Les marches et les cages d'escaliers,
  • Les gaines,
  • Les embrasures de portes et fenêtres,
  • Et toutes les parties d'une hauteur inférieure à 1,80 m.
  • La différence entre la loi Carrez et la loi Boutin :

    La loi Carrez prend en compte la superficie :

  • Des terrasses, des loggias, des balcons et des vérandas (et volumes vitrés),
  • Des combles non aménagés,
  • Des séchoirs extérieurs au logement,
  • De tous les sous-sols (y compris les caves),
  • Des remises (y compris les garages),
  • Des locaux communs...
  • La mesure Loi Carrez est-elle obligatoire ?

    En cas de vente immobilière d’un bien situé dans un immeuble en copropriété et que sa surface est d’au moins 8 m2 et sa hauteur 1,80 m, la superficie « Loi Carrez » est obligatoire. ⚖️

    Cette loi s’applique à toutes les ventes en copropriété : résidentielle ou commerciale.

    Par contre, la « Loi Carrez » ne s’applique pas aux maisons individuelles ni aux biens vendus en VEFA (achat sur plan) qui sont soumis à une autre législation.

    Que faire en cas d’erreur de mesurage Loi Carrez ?

    Après mesurage, les propriétaires (vendeurs) ont une tolérance de marge d’erreur qui est inférieure à 5%.

    En cas d’inexactitude entre le réel et les mesures annoncées par le vendeur dans l’acte de vente, l’acquéreur dispose d’un délai d’un an ⏳, à compter de la date de la signature de l’acte de vente, pour se retourner contre le vendeur. Il peut donc demander une diminution du prix de vente proportionnelle à la superficie manquante, et les frais de notaire seront également recalculés en fonction du nouveau prix de vente.

    A défaut de résolution d’un litige à l'amiable suite à une erreur de calcul de surface, que ce soit pour un bien en copropriété ou pour une maison individuelle, vous pouvez engager une procédure judiciaire auprès du vendeur.

    Comment Arnaud a gagné 15000 € avec la Loi Carrez ?

    Voici l’expérience d’un client qui a sollicité l’équipe Dimo-diagnostic pour la réalisation d’une vérification de la superficie Loi Carrez de son bien.

    « Après avoir signé l’acquisition d’une maison dans un lotissement à Montpellier, par mesure de précaution, j’ai décidé de vérifier les mesures Loi Carrez annoncées dans l'acte authentique. J’ai donc fait appel à un professionnel de diagnostic de l’équipe Dimo qui a effectué des mesures que j’ai comparées avec celles annoncées dans mon contrat.
    Verdict : dans le contrat, il était mentionné 112 m2 alors que le diagnostiqueur a constaté que la maison ne fait que 105m2 de superficie Loi Carrez ! Vu que la différence est supérieure à 5% et que le prix du m2 est de 2800 €, je me suis renseignée pour déclencher un litige. Mais avant de me lancer dans une procédure judiciaire, j’ai fait le nécessaire auprès du vendeur pour trouver une solution.  
    Ensemble, nous avons décidé de résoudre ce litige à l’amiable. Le recalcul du prix de vente au m2 est à mon avantage de moins de 15000 €. Le vendeur m’a remboursé. »
    Arnaud, client dimo diagnostic

    Le vendeur a l’obligation de mentionner la superficie de la partie privative d’un lot ou fraction de lot pour les contrats de location-accession et de location-vente

    Le mesurage est-il obligatoire quand je loue mon bien ?

    Depuis 2009, le propriétaire-bailleur a l’obligation de mentionner sur le bail de location la surface habitable du logement loué dans le cadre d’une résidence principale, meublée ou non meublée.

    On parle ici de « surface habitable » et non de « superficie privative » comme pour la loi Carrez. La méthode de calcul n’est donc pas la même, et est régie par la loi « Boutin ».

    Comment vérifier la surface « Loi Carrez » ?

    Si vous cherchez à vendre un bien, ne prenez pas de risque d’erreur car l’enjeu est majeur : vous risquez de perdre une vente ou de se trouver dans une situation embarrassante face à votre acquéreur. La solution est de demander à un professionnel de prendre ces mesures pour vous.

    Si vous êtes acquéreur, faîtes comme Arnaud et vérifiez, avec un professionnel, les mesures annoncées dans votre contrat.

    Vous souhaitez plus de renseignements sur la loi Carrez ?

    L’équipe Dimo est constituée d’experts certifiés en diagnostics immobiliers. Nos experts sont équipés d’un matériel de mesurage de grande précision et ils sont armés de leur expérience terrain.

    Nos conseillers sont disponibles pour vous accompagner sur les démarches à effectuer par téléphone ou par email.

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