Le diagnostic mérule obligatoire consiste à détecter la présence du mérule dans les biens immobiliers concernés par un arrêté préfectoral lors d’une vente immobilière. Comme le termite, ce nuisible présente un danger pour les fondations en bois d’un logement et les habitants. Qu’est-ce qu’un mérule ? Comment se développe-t-il ? Quelles zones concernées ? Quand le diagnostic est-il obligatoire ? Toutes les réponses ici !
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Qu’est-ce qu’un diagnostic mérule ?
Le diagnostic mérule obligatoire, selon la loi ALUR, permet d’informer l’acquéreur d’un bien immobilier sur la présence du champignon lignivore dans le bâtiment. Cette expertise immobilière requiert un document écrit dans les départements concernés par un arrêté préfectoral, attestant de la présence ou non des mérules. Pour les biens immobiliers situés hors de ces zones, le diagnostic mérule reste cependant très recommandé, notamment par les notaires.
L’état relatif à la présence de mérules au sein d’un logement arrive régulièrement en complément du diagnostic termites obligatoire, car localisé dans les mêmes emplacements. Il peut être demandé à l’initiative du vendeur lors de la réalisation de l’état relatif à la présence de termites ou lorsqu’il a des doutes sur l’état de la charpente et de l’humidité ambiante.
Les dangers du mérule
Si le mérule (champignon) est appelé aussi « lèpre des maisons », c'est, car elle inflige de graves séquelles sur la décence des biens. La mérule s’abrite dans la structure du bois, il est difficilement repérable. Une fois que vous le percez, cela signifie qu’il est déjà trop tard. Ce champignon fragilise les structures du logement. Il peut rendre le bien indécent et sera interdit à la vente et à la location.
En revanche, si vous repérez rapidement le mérule par le biais d’un diagnostiqueur immobilier notamment, le traitement est possible. Il faudra appliquer un fongicide tous les 20 cm, rétablir une aération et rénover la zone endommagée. Cependant, s’il est trop tard, la plupart des propriétaires ont été contraints de démolir des murs, voire des maisons entières, et de brûler les parties contaminées par le mérule.
Le diagnostic mérule est-il obligatoire pour vendre ?
Contrairement à ce que l'on peut penser, le repérage des champignons mangeurs de bois n'est pas obligatoire. Il ne faut pas le confondre avec le diagnostic termites, qui lui est obligatoire en cas de vente dans les zones soumises à un arrêté préfectoral.
Toutefois, si votre bien se situe dans un département à risque, vous avez la responsabilité de délivrer une note à l'acquéreur indiquant l'existence du risque de mérules. Cette note est à annexer dans la promesse de vente ou l'acte définitif de vente.
Le diagnostic mérule est donc en premier lieu informatif, bien qu'il soit fortement conseillé de le réaliser en cas de signes de présence apparents. Cela vous permettra d'un potentiel recours de l'acquéreur pour la garantie des vices cachés.
Selon Richard Morin, administrateur de la FIDI (Fédération Interprofessionnelle du Diagnostic Immobilier), "il n’existe aujourd’hui pas de diagnostic réglementaire spécifiquement dédié aux mérules, qui soit encadré méthodologiquement et certifié".
Où trouve-t-on le mérule en France ?
La loi ALUR de mars 2014 a été la première à répondre à la problématique des mérules dans les biens immobiliers à usage d’habitation, le champignon se propageant rapidement dans certaines zones particulièrement touchées. Cette même loi a fait émerger l’obligation d’informer l’acquéreur de la situation du bien par rapport aux mérules pour les départements à risques.
Selon l'article L. 133-9 du code de la construction et de l'habitation, les propriétaires de logements touchés par les mérules doivent également le déclarer à la mairie de leur commune.On ne compte aujourd’hui pas moins de 2000 communes concernées par la prolifération du champignon dans les habitations. Les zones les plus touchées par la présence du champignon lignivore sont les suivantes :
⚠️ Hauts-de-France : 25 à 50 % des communes touchées
⚠️ Bretagne : 50 à 75 % des communes impactées
⚠️ Normandie : 25 à 50 % des communes touchées
⚠️ Île-de-France : 25 à 50 % des communes touchées
Voici la carte de la répartition des départements impactés par la présence de mérules sur le territoire français en 2022 :
Comment savoir s’il y a des mérules ?
Le mérule fait partie de la catégorie des champignons lignivores, qui s’attaquent au bois en détruisant sa structure initiale. Sa dangerosité est due au fait qu’il peut se développer dans un environnement classique, sans problèmes d’isolations. Pour s’agrandir, le mérule compte essentiellement sur l’humidité naturelle dégagée par la cellulose issue du bois, présente dans n’importe quelle situation. Ajouté à cela le fait que ce champignon se propage de façon extrêmement rapide.
Un mérule se reconnaît à travers différentes traces comme :
- Une odeur constante d’humidité et de champignon
- Une déformation des poutres ou devenues molles
- Un dépôt de poussière orange
- Un dépôt d’une surface grandissante sur le bois, représentée par une mousse blanche et fine
Cependant, en fonction de l’État de son développement, la couleur de la surface du mérule peut évoluer. Avec la mousse blanche, il est possible de retrouver du mérule brun avec les bords blanchâtres étendus.
Lors du diagnostic mérule obligatoire, le diagnostiqueur peut prélever un échantillon de cette surface mousseuse afin de la faire analyser en laboratoire pour confirmer l’expertise.
Qui peut faire le diagnostic mérule ?
Seul un professionnel du diagnostic immobilier avec les certifications adéquates est en mesure de réaliser le diagnostic mérule obligatoire. L'expertise immobilière des mérules peut être réalisée durant la venue du diagnostiqueur pour les autres diagnostics immobiliers obligatoires.
Comment se déroule un diagnostic mérule ?
Pour optimiser votre temps et celui du diagnostiqueur immobilier, nous vous conseillons de bien préparer son intervention.
- Dans un premier temps, au moment de la prise de rendez-vous, indiquer au mieux les éléments importants au diagnostiqueur (adresse, modalité d’accès au bien, électricité coupée).
- Ensuite, libérer les accès aux pièces qui seront sollicitées. Le diagnostiqueur aura besoin d’y accéder pour effectuer les différents diagnostics. Dans ce cas précis, libérer les poutres, les plafonds et les planchers afin qu’il puisse vérifier la présence du champignon.
- N’hésitez pas à fournir un maximum d’informations au diagnostiqueur afin qu’il ait connaissance des éléments fondamentaux. Ainsi, vous pouvez lui transmettre des plans.
Pour la vente d'un bien en copropriété, les propriétaires de parties privatives doivent eux-mêmes déclarer la présence des champignons lignivores. Le diagnostiqueur pourra, à la fin de l'expertise, vous promulguer le traitement à adopter pour se débarrasser des mérules. Il s'agit majoritairement de traitements antifongiques, de travaux d'assainissement ou encore d'une démolition des parties abîmées dans les cas les plus extrêmes.
Que contient le rapport du diagnostic mérule ?
Le rapport du diagnostic mérule contient de nombreuses informations qui décrivent d’une part l’intervention et d’une autre part les préconisations comme les divers moyens d’exécutions :
- Le repérage des champignons lignivores
- Les parties du logement n’ayant pas pu être consultées accompagnée de l’explication de cette absence de diagnostic
- Les parties du logement ayant pu être consultées
- Les moyens d’expertise menés
- Les différents constats de l’expert
- Les conditions particulières de l’intervention
- Les obligations du propriétaire/bailleur (s'il y en avait)
- Une copie du contrat datée et signée
Validité et tarifs du diagnostic mérule obligatoire
Le prix du diagnostic mérule obligatoire varie selon la taille du bien diagnostiqué et des prix pratiqués par l’entreprise choisie par le particulier. En moyenne, le montant estimé se situe entre 200 et 400 euros. Cela prend en compte les éléments à démonter pour des analyses, l’avancée de la dégradation du bois entre autres.
En termes de validité, on estime que le diagnostic mérule obligatoire doit avoir été réalisé jusqu’à 6 mois maximum avant la signature de la promesse de vente. C'est la durée de validité légale du diagnostic termites qui est le plus proche des diagnostics immobiliers obligatoires.
