Coût crédit immobilier : calcul des mensualités et simulation

coût crédit immobilier : calcul des mensualités

Coût crédit immobilier : important à connaître lorsqu’une banque prête de l’argent pour l’acquisition d’un logement. En plus de la somme prêtée, le prêteur ajoute un montant qui lui sert de rémunération qu’il perçoit contre l’accord conclu entre les deux parties. On parle dès lors d’intérêts à rembourser, généralement périodiques, qui s’ajoutent avec les frais de l’assurance. Comment calculer les intérêts ? Combien va-t-il me coûter ? Quand faut-il le payer ? Toutes les réponses ici !

Comment calculer le coût de son crédit ?

Quel est le coût d’un emprunt pour un crédit immobilier ?

En contractant un prêt auprès d’un institut bancaire pour réaliser une acquisition immobilière, plusieurs critères sont pris en compte pour le calcul du coût crédit immobilier :

  • la durée de remboursement : plus la période d’endettement est longue, plus le taux sera élevé car le risque pris par la banque est plus longue
  • la situation de l’emprunteur : si le profil de la personne ou du ménage est jugée comme correcte par la banque, le taux sera ainsi plus faible car le risque sera jugé comme plus faible. Cela signifie que l’apport doit être important et que les emprunteurs doivent avoir une situation financière et professionnelle stables.
  • la conjoncture économique du marché : le taux d’intérêt doit être concurrentiel et la banque doit se fixer sur ce qu’il se fait chez le reste des acteurs économiques
  • la prise en compte du “taux d’usure”, imposé par la Banque de France

Dès lorsque le taux d’usure est fixé, le montant total des intérêts à rembourser peut être calculé. Voici un comparatif des taux d'intérêts en mai 2022 :

cout credit immobilier taux d'intérêtEvolution des taux d'intérêts en mai 2022

💡 Bon à savoir

Les taux d’intérêt sont généralement fixés librement par les instituts bancaires en tenant compte de certains critères.

Comment calculer le coût d’un prêt immobilier ?

Obtenir un crédit immobilier, c'est pouvoir rembourser ses mensualités sur une durée relativement longue (jusqu'à 25 ans). Par conséquent, le calcul du montant des mensualités de crédit peut déterminer la viabilité de votre projet. Faire une simulation de crédit bancaire vous donnera également une idée de votre capacité d'emprunt, c'est-à-dire du montant du prêt qui pourra vous être accordé.

Si les mensualités de remboursement sont trop élevées, alors vous devrez réduire le montant emprunté. Évidemment, cet outil de simulation vous donne la possibilité de mieux planifier votre propre achat immobilier et de commencer à le chercher.

💡 Bon à savoir

La grande majorité des crédits immobiliers délivrés par les banques françaises sont amortissables, c'est-à-dire qu’une partie est remboursée chaque mois. La banque ne calcule pas le taux d’intérêt à proprement parlé, mais se base sur une grille établie.

Pour le premier mois du remboursement du coût crédit immobilier, le créancier se base sur le total du capital puisque rien n’a pour le moment été remboursé.

En cas de défaillance de l’emprunteur pour diverses raisons, la banque exige une garantie sous deux types de formes :

  • l’hypothèque : environ 2% du montant emprunté avec d’autres frais supplémentaires comme la taxe de publicité foncière ou les émoluments du notaire
  • la caution : 2 à 3 % du montant emprunté, cotisation à un tiers (organisme de cautionnement) qui se porte garant pour le bénéficiaire.

Comment calculer les mensualités de prêt immobilier ?

Le coût crédit immobilier est composé de plusieurs parties dont les mensualités prélevées. Ces dernières prennent en compte :

  • le montant total emprunté
  • la durée du prêt
  • les intérêts fixés par la banque en fonction du taux de prêt
  • le montant de l’assurance emprunteur, définie selon le niveau de risque de l’emprunteur
  • les frais de notaire
  • les frais de dossier
  • éventuellement les frais d’agence immobilière

Calcul des mensualités

Le calcul des mensualités est particulièrement complexe, c’est pour cela qu’il est conseillé d’avoir recours à des simulateurs en ligne. Pour votre information, voici la formule utilisées pour calculer les mensualités des emprunteurs :

cout credit immobilier : calcul mensualites Formule pour calculer vos mensualités

Par exemple, pour un emprunt de 350.000 € (où C=350.000) sur 25 ans avec un taux d’intérêt à 1.68 %, la mensualité est ainsi de 1.529 €/mois.

Calcul du coût du crédit en intérêts

À partir de la donnée sur le remboursement mensuel, vous pouvez déterminer le coût global en intérêts de votre emprunt. Cela indique précisément le tarif du service accordé par le créancier. Pour cela, vous pouvez utiliser la donnée suivante :

cout credit immobilier : calcul taux d'interet Formule du calcul des taux d'intérêts

Ainsi, avec des mensualités à 1.529 €/mois sur 25 ans, le coût total en intérêts est de : 12 * 25 * 1529 - 350000 = 108.700 €.

Calcul des intérêts d’un emprunt in fine

Les emprunts in fine sont beaucoup plus rares sur le marché, du fait de l’énorme prise de risque que prend la banque. Il consiste à rembourser l’ensemble du capital en une seule fois auprès du créancier en respectant une date précise. Toutefois, il y a toujours des mensualités mais calculées différemment que pour un crédit classique.

cout credit immobilier in fine Formule de calcul de crédit immobilier in fine

Si vous avez contracté un prêt immobilier à taux fixe, vos mensualités seront effectivement fixes. Si vous avez souscrit un autre crédit, comme un prêt à taux zéro (PTZ), le lissage de prêt est nécessaire pour conserver vos mensualités identiques du début à la fin de votre crédit immobilier.

💡 Bon à savoir

Vos mensualités sont trop élevées et pèsent sur vos dépenses quotidiennes ? Il est conseillé de ne pas atteindre le taux d’endettement maximal autorisé pour vous laisser un reste à vivre conséquent. Ce dernier est de 35%. Il est difficile de modifier les mensualités en cours de prêt pour avoir un meilleur taux, car cela à un coût élevé.

Enfin, si vous souhaitez réduire vos mensualités, la principale solution se trouve dans le rachat du crédit par un autre institut bancaire. Cela est avantageux si ce dernier vous offre de meilleurs taux et une assurance prêt immobilier plus attractive. N’oubliez également pas de calculer votre éligibilité au prêt à taux zéro (PTZ) grâce à une simulation en ligne.

Simulation prêt immobilier gratuit

Voici un tableau récapitulatif des mensualités à rembourser en 2022 en fonction de l’évolution des taux immobiliers :

cout credit immobilier simulationCoût crédit immobilier : calcul mensualité

Bien que le taux annuel effectif global (TAEG) soit un indicateur majeur, il faut également regarder le montant de l’assurance de prêt immobilier. Car, selon votre situation, il équivaut à 30% du coût crédit immobilier.

Exemple avec un emprunt de 150.000 souscrit sur 15 ans avec un taux immobilier à 1.38 % et un taux d’assurance emprunteur de 0.41 %. Le coût total du prêt est de 25.371 € en incluant 9.225 € d’assurance. Avec des mensualités de 974.28 € dont 51.25 € d’assurance, cette dernière représente 36 % du coût lié au prêt. Cette assurance emprunteur reste obligatoire en toute circonstance en cas d’octroi de prêt, car elle protège les proches de potentielles obligations de remboursement en cas de décès ou d’invalidité du cocontractant.

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