Taux d’usure : selon sa définition, il correspond à un pourcentage maximum réglementé. Ce pourcentage est pratiqué par les banques ou autres établissements de crédits lorsqu’un ménage ou une personne morale contractent un crédit immobilier.
Il est mis à jour à la fin de chaque mois pour le suivant par la Banque de France. Cette mise à jour régulière permet d’encadrer de potentiels abus sur le marché.
➡️ Quel est son fonctionnement ? Comment est-il calculé ? Comment ne pas le dépasser ? Quels sont les taux à partir d'août 2023 ? Toutes les réponses ici !
Sommaire
Quel est le taux d’usure en 2023 ? 🤔
Le taux d’usure équivaut au taux maximal qu’une banque puisse pratiquer durant l’octroi d’un crédit immobilier. Cela concerne les prêts à taux fixe comme variable. Il est actuellement de 5,56 % pour les prêts à taux fixes sur 20 ans et plus.
Il existe plusieurs types de taux qui varient en fonction du prêt contracté. Les crédits à la consommation ou renouvelables sont concernés. Il en est de même pour les prêts personnels, les crédits travaux ainsi que les découverts bancaires.
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Il s’agit concrètement du taux annuel effectif global (TAEG) qui comprend :
- Le taux d’intérêt de base
- Les frais bancaires et frais de dossier
- Le montant de la prime de l’assurance emprunteur
Cette donnée doit être obligatoirement être mentionnée dans l’offre de prêt immobilier. Elle fait partie des différentes obligations légales que doit respecter l’acquéreur avec :
- L’offre du contrat de crédit dont les conditions doivent être maintenues pour une période minimale de 30 jours. Cette offre de contrat peut être sur support papier comme numérique.
- Le délai d’acceptation de l’offre pour l’acquéreur qui est de minimum 10 jours.
Le taux proposé par l’établissement de crédit ne doit pas dépasser celui du taux à l’usure. Cela prévient des taux d’intérêt trop élevés qui mettent les contractants dans une situation financière compliquée. Son principal rôle est donc d’être un régulateur sur le marché.
Encadrement légal
L’article 314-6 du Code de la Consommation stipule que l’usure inclut tous les prêts conventionnels qui sont accordés à un TAEG qui excède d’au moins un tiers (33%) le taux effectif moyen. À noter que le taux effectif moyen doit être celui du trimestre précédent.| Durée crédit immobilier | Taux effectif moyen au 1er trimestre 2023 | Seuil de l'usure à partir du 1er août 2023 |
|---|---|---|
| Durée d'emprunt de - de 10 ans | 2,79 % | 4,17 % |
| Durée d'emprunt entre 10 et 20 ans | 3,07 % | 5,12 % |
| Durée d'emprunt de plus de 20 ans | 3,18 % | 5,33 % |
Comment calcule-t-on le taux d’usure ? 🧐
Afin de calculer ce taux usuraire, la Banque de France récolte les taux d'intérêt annuels des différentes catégories de prêts auprès d'un échantillon représentatif. Cet échantillon est issu d'établissements de crédit et de sociétés de financement.Ils ont augmenté d'un tiers, établissant un seuil d'usure correspondant à chaque famille de crédit. Cela concerne tout autant les particuliers, que les associations, les professionnels ou les entreprises.
La BCF se base sur plusieurs critères pour fixer le seuil trimestriel comme :
- Le montant emprunté par les ménages
- La durée d’emprunt moyenne
- Les catégories de prêts listées ci-dessus
Dans le cadre des crédits à la consommation, la promulgation de la Loi Lagarde du 1er juillet 2010 a permis de distinguer trois catégories. Celles-ci sont définies en fonction du montant emprunté :
- Les crédits d’un montant inférieur ou égal à 3.000 euros
- Les crédits supérieurs à 3.000 et inférieur ou égales à 6.000 euros
- Les crédits dont le montant est supérieur à 6.000 euros
Pour les prêts immobiliers, la BCF définit un seuil d’usure pour les taux fixes sur 3 périodes :
- Un seuil de moins de 10 ans
- Un seuil entre 10 et 20 ans
- Un seuil de plus de 20 ans
Il existe des seuils spécifiques pour les prêts immobiliers à taux variable ainsi que les prêts relais. Ces seuils ne prennent pas en compte la durée d’emprunt.
Comment savoir si je dépasse le taux d’usure ?
Il est possible pour les particuliers de tenter de ne pas dépasser le taux d'usure. Cela passe par l’externalisation de l'assurance emprunteur. Cela représente une part importante du coût d'un prêt immobilier. Cette dernière est intégrée dans l’offre de prêt. Les emprunteurs qui optent pour une couverture d'assurance spécialisée, comme le pousse la loi Lagarde, peuvent réduire leur seuil de prêt à des niveaux inférieurs au taux usuraire. Cette option évite de passer par des contrats collectifs proposés par les banques.
Le dépassement du seuil d’usure peut également se faire à travers le changement du nombre de mensualités de l’emprunt. Il se nomme aussi le dépassement du code de la consommation. Cette action permet de baisser le TAEG et ainsi de contourner le seuil. Toutefois, cette technique est strictement réservée aux particuliers.
Taux d’usure et refus de prêt
Lors d'une demande de prêt immobilier, il est courant de rencontrer des refus liés à une usure excessive. Ces refus concernent particulièrement les emprunteurs qui présentent un risque de remboursement. Comme les personnes âgées et les personnes ayant des antécédents médicaux graves.
Lorsque les prêteurs calculent le coût total d'un prêt pour ces personnes, le TAEG obtenu est parfois supérieur au taux d'usure applicable depuis le 1er octobre. De ce fait, l'envoi légal d'offres de prêt aux demandeurs est impossible.
Aussi, le fait que les taux immobiliers de juillet 2023 ont augmenté, cela peut bloquer des dossiers qui dépasseront le seuil d'usure.
Qui est concerné par le taux d'usure ?
Les banques, les associations et les particuliers contractent de nombreux crédits :
- Crédits auto
- Crédits personnels
- Découverts bancaires
- Crédits immobiliers à taux variable
- Et crédits immobiliers classiques à taux fixe
Ce sont tous ces prêts qui sont soumis au taux usuraire.
Comment contourner le taux d'usure ?
En tant que particulier, les dépassements de taux d'usure des prêteurs peuvent être contournés en choisissant une assurance emprunteur externe. En effet, l'assurance emprunteur représente une partie importante du coût d'un crédit immobilier.
Comment faire baisser le taux applicable ?
Pour faire baisser le taux d'usure, il faut choisir une assurance emprunteur avec une base plus basse. En effet, les banques ne peuvent pas refuser de prêter à un client si celui-ci a une assurance emprunteur avec un taux inférieur. En tant qu'emprunteur, il est donc important de comparer plusieurs offres d'assurance emprunteur pour choisir le contrat le plus compétitif. Pour cela, il est possible de faire appel aux services d'un courtier spécialisé dans les contrats de crédits. Il peut vous aider à trouver l'assurance emprunteur avec le taux le plus bas.
Qui fixe ce taux ?
C'est la banque de France qui fixe le taux d'usure, c'est-à-dire le taux maximum légal auquel les prêteurs peuvent prêter. Ce taux usuraire est habituellement calculé chaque trimestre par la banque de France et publié au Journal officiel. Il varie ainsi tous les 3 mois. Mais depuis janvier 2023, il y a exception à la règle trimestrielle. Au vu de l'inflation et de l'augmentation des taux immobiliers, la Banque de France a décidé de passer au calcul mensuel.
Crédit immobilier et taux d'usure : quel est le constat ?
Aujourd'hui, nous constatons que le taux usuaire bloque moins de dossiers de demandes de prêts immobiliers. En effet, beaucoup de banquiers ont fait remonter cette information. Cela est dû à la nouvelle mise à jour du taux usuraire (mise à jour mensuelle).
Nouveau taux pour août 2023
Taux d'usure de septembre 2023
Cet indicateur économique est en réalité le plafond légal du coût total d'un crédit octroyé par une institution financière. Il est sujet à des variations régulières. En effet, cette mesure est ajustée mensuellement en 2023.
Pour le déterminer, on se réfère au taux effectif moyen pratiqué au cours des mois précédents par les institutions de crédit pour les crédits immobiliers. Plus précisément sur une échelle temporelle allant de 10 à 20 ans.
Ainsi, pour établir le taux applicable du 1er au 30 septembre 2023, on se base sur le taux effectif moyen observé pendant les mois de juin, juillet et août de cette même année. Durant cette période, les établissements de crédit ont appliqué un taux moyen de 3,96 % pour les crédits immobiliers à moyen terme (10 à 20 ans).
Par conséquent, en ajoutant un tiers à ce taux effectif moyen (conformément à la règle légale de détermination du taux d'usure), on obtient un taux d'usure de 5,53 % pour les prêts de cette catégorie durant le mois de septembre 2023.
| TAUX POUR LES CRÉDITS IMMOBILIERS ET PRÊTS POUR TRAVAUX D'UN MONTANT SUPÉRIEUR À 75 000 EUROS | ||
|---|---|---|
| Taux effectif moyen pratiqué au cours des 3 derniers mois | TAUX D'USURE APPLICABLE AU 1ER SEPTEMBRE 2023 | |
| Prêts à taux fixe d'une durée inférieure à 10 ans | 3,17 % | 4,23 % |
| Prêts à taux fixe d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans | 3,96 % | 5,28 % |
| Prêts à taux fixe d'une durée de 20 ans et plus | 4,17 % | 5,56 % |
| Prêts à taux variable | 3,85 % | 5,13 % |
| Prêts relais | 4,15 % | 5,53 % |
Cette révision à la hausse est une bonne nouvelle pour les emprunteurs et leur pouvoir d’achat. Cependant, elle reste décorrélée de la hausse des taux immobiliers. Ces derniers connaissent une augmentation particulièrement importante, impactant les projets immobiliers des ménages.
"Lors d'une demande de prêt immobilier, il est courant de rencontrer des refus liés à une usure excessive. Ces refus concernent particulièrement les emprunteurs qui présentent un risque de remboursement. Comme les personnes âgées et les personnes ayant des antécédents médicaux graves." Tom, expert immobilier chez DIMO Diagnostic
- C'est le seuil maximum à ne pas dépasser par les banques.
- Le respect de ce taux est obligatoire, sous peine de sanctions.
- Pour le contourner, il faut faire baisser le TAEG.
- Il est fixé par la Banque de France.
- Deux objectifs : protéger l'emprunteur et réguler l'économie globale.
