Crédit bail immobilier : système de mise en location de locaux à usage professionnel pour des entreprises de la part de sociétés spécialisées. Il s’agit d’un système où le locataire devient propriétaire à la fin de la période du contrat, qui est ainsi configuré en deux étapes. Quel est son fonctionnement ? Quels sont ses avantages ? Qui est concerné ? Toutes les réponses ici !
Qu’est-ce que le crédit bail immobilier ?
Le système de crédit bail immobilier permet aux instituts bancaires à la fois :
- d'acquérir des biens immobiliers à usage professionnel
- de louer leurs locaux à des clients qui peuvent acquérir le bien à la fin du contrat de bail
Il s’agit d’une source particulière de financement de patrimoine pour les personnes morales liée à l’investissement immobilier.
Quel est le fonctionnement du crédit bail ?
Le crédit de bail a un fonctionnement similaire à une location de particuliers. Le contrat de location du bâtiment passe alors par un crédit-bailleur. Ce dernier achète le dit bien pour le mettre à louer à des entreprises. Dans ce type de contrat, on retrouve la plupart du temps des options d’achat à la fin de la période de location.
Il y a deux types de contrats de crédit bail immobilier :
- des baux pour une durée de moins de 12 ans
- des baux pour une durée de plus de 12 ans, soumis à la taxe de publicité foncière
Il existe des conditions particulières pour chacun d’entre eux. Lors de la signature du bail, l’entreprise locataire n’est pas dans l’obligation d’avoir un apport initial ou de prêt bancaire dans son investissement.
Il y a donc 2 phases obligatoires : une première où l’entreprise est locataire du local puis devient propriétaire en rachetant le bail. On retrouve ainsi plusieurs situations pour différents montages financiers :
- le bien immobilier n’existe pas, la société qui dispose du crédit bail doit ainsi acheter le terrain et financer les travaux tout en laissant le maître d’ouvrage au futur locataire
- le bâtiment à louer existe, le bailleur achète ainsi le bien avec une promesse de vente à insérer dans le contrat de location
- le locataire dispose déjà d’un terrain qu’il doit vendre à l’autre partie
- le locataire est déjà propriétaire d’un bien qu’il vend à la société pour par la suite repasser en cession-bail appelé aussi lease back
💡 Bon à savoir
La fixation du loyer commercial est libre entre les deux parties. Lors de la construction du local, l’entreprise peut être amenée à verser des pré-loyers à la société devenue propriétaire.
Quel est l’avantage du crédit bail ?
Le crédit-bail est un moyen de financer des biens immobiliers. Il fonctionne en effet de la même manière qu’un emprunt bancaire, avec un taux d’intérêt fixe ou variable. Mais sans que le prêteur prenne la propriété du bien. En cas de refinancement, la société de crédit bail peut retirer son financement et laisser le bien au locataire. Les biens financés par le biais de ce système sont les mêmes que ceux qui peuvent être financés par une banque. Les locataires ont la possibilité de choisir leur logement en fonction des critères financiers qu’ils reçoivent de la société de crédit bail. Voici un récapitulatif des différents avantages liés à la location de locaux commerciaux :
- obtenir un financement à 100% du montant de l’investissement pour une entreprise, là où un crédit classique ne finance qu’entre 15 et 20% d’un projet
- les loyers sont inclus dans des charges déductibles pour les entreprises, et peuvent être linéaires ou progressifs
- le bailleur avance la TVA
- seule une petite partie du loyer est indexée
- le bilan de l’entreprise ne comprend pas les ressources de financement obtenues, ce qui permet de limiter l’endettement apparent de l’entreprise
- ration fonds propres / endettement = 1 ce qui correspond à une quantité plus faible de capitaux propres
- absence d’hypothèque dans ce type de régime immobilier
- possibilité d’anticipation de sortie de bail dès la 7e année
💡 Bon à savoir
Les loyers des entreprises sont calculés sur la valeur hors-taxes de l’investissement. Ces derniers doivent être payés une fois par trimestre, semestre ou par an en fonction du souhait du propriétaire.
Qui peut faire du crédit bail immobilier ?
De nombreux acteurs économiques peuvent bénéficier du crédit bail immobilier comme :
- les entreprises
- les professionnels
- les agriculteurs
- les pouvoirs publics
Par conséquent, les baux immobiliers peuvent financer des maisons de retraite, des hôtels, des entrepôts, des établissements médicaux, etc. À noter qu'il ne peut être utilisé pour financer des transactions immobilières résidentielles.
Les organismes compétents pour devenir propriétaires de biens commerciaux à louer sont :
- les sociétés financières qui sont spécialisées dans ce type de crédit
- les banques commerciales majeures qui disposent d’une filiale en immobilier
Crédit bail immobilier exemple
La fiscalité est avantageuse pour les entreprises, où les loyers versés sont déduits du résultat généré. Il existe une particularité pour les bureaux localisés dans le département d'Île-de-France construits avant le 31 janvier 1995.
En cas de cession de bail en cours de la part du locataire pour diverses raisons, une plus-value immobilière professionnelle peut être réalisée si :
- le montant égalise le prix de cession
- le total des quotes-parts restant est soustrait
💡 Bon à savoir
L’imposition sur cette plus-value professionnelle varie également en fonction du régime fiscal auquel est rattachée l’entreprise.
Enfin, lorsque l’option d’achat est levée à la date de fin stipulée dans le bail, il y a une réintégration fiscale à effectuer. Le droit français stipule que lorsqu’une entreprise locataire a recours au crédit bailleur, elle doit être dans une situation fiscale similaire à celle dans le cas où cette dernière acquiert le bien à la fin du contrat.
Il faut ainsi réaliser le calcul suivant :
- la valeur vénale du local au moment de la signature du contrat de location
- la soustraction du montant de la levée d’option
- la soustraction du montant des potentiels amortissements du locataire
Par exemple : une entreprise devient locataire d’un local d’une valeur de 400.000 €, dont 30.000 pour le terrain, avec le système de crédit-bail au 1er janvier N avec un loyer annuel de 25.000 € et option d’achat de 15.000 € au 31 décembre N+10. Il y a 4.000 € non déductibles dans le loyer.
Le calcul est donc : 400.000 - 15.000 - ((370.000 / 25) * 10) - 30.000 = 207.000 €
En partant sur une hypothèse d’amortissement sur 25 ans, la réintégration fiscale pour l’entreprise locataire à effectuer est de 207.000 €.