Comment acheter une maison √† plusieurs ? Indivision ou SCI ? ūüßź

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Acheter une maison à plusieurs : l'acquisition collective d'un bien immobilier est une option envisageable, que ce soit en couple, entre amis, avec des membres de la famille ou entre investisseurs. Les formes juridiques les plus adéquates pour un acheter un bien immobilier à plusieurs sont : l'indivision et la Société Civile Immobilière (SCI). Toutefois, il convient de se demander dans quels cas il est préférable de créer une SCI ou d'opter pour l'indivision, car chacune de ces options présente des risques qui leur sont propres.

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Sommaire

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Comment acheter une maison √† plusieurs ? ūüßź

Acheter une maison à plusieurs est souvent le point de départ de la vie en couple. Mais regrouper plusieurs personnes pour l'achat d'un bien immobilier est également une solution intéressante pour acquérir une surface de logement plus importante qui peut être divisée en lots pour y habiter.

  1. Une autre possibilité est qu'un enfant achète une maison avec ses parents ou l'un d'entre eux, ou que des amis ou des membres de la famille achètent ensemble une maison secondaire pour en profiter ensemble ou séparément.

  2. De m√™me, des investisseurs, y compris ceux de la m√™me famille, peuvent se regrouper pour se constituer un patrimoine immobilier avec des revenus locatifs. ūü§Ď
‚úÖ Exemple :

Prenons le cas de deux amis, Paul et Sophie, qui souhaitent acheter une maison ensemble. Apr√®s avoir discut√© des crit√®res de recherche et des budgets, ils d√©cident de chercher une maison de 4 chambres dans un quartier r√©sidentiel agr√©able de la ville. Ils trouvent une maison qui correspond √† leurs crit√®res et d√©cident de l'acheter ensemble. Ils obtiennent un pr√™t immobilier √† deux noms et divisent les co√Ľts d'achat, y compris la mise de fonds, les frais de cl√īture et les frais d'inspection. Ils √©tablissent un contrat d'achat partag√© qui d√©finit les d√©tails de leur arrangement, y compris la fa√ßon dont les co√Ľts de maintenance, les imp√īts fonciers et les factures d'√©lectricit√© seront partag√©s. Paul et Sophie d√©cident de vivre dans la maison ensemble et √©tablissent des r√®gles pour la r√©partition des chambres, des espaces communs et des t√Ęches m√©nag√®res. En cas de revente de la maison, ils ont √©galement convenu d'un plan de sortie, qui d√©finit comment les profits ou les pertes seront partag√©s. Ainsi, acheter une maison √† plusieurs peut-√™tre un excellent moyen de r√©aliser un achat immobilier que l'on ne pourrait pas se permettre seul. Mais √† condition que les parties impliqu√©es soient pr√™tes √† √©tablir des r√®gles claires et √† communiquer ouvertement tout au long du processus.

Il est vrai que l'achat d'une propri√©t√© √† plusieurs accro√ģt consid√©rablement la capacit√© d'emprunt. En effet, bien que le taux d'endettement soit calcul√© en fonction des ressources et des charges de chaque emprunteur, plus ils seront nombreux, plus l'assiette des revenus sera large. ūüôā

Cependant, la contrainte majeure est que les futurs propriétaires doivent souscrire leur prêt auprès de la même banque, qui peut ne pas accepter tous les co-emprunteurs. En outre, afin de limiter les risques d'insolvabilité, ils devront signer une convention de solidarité. Celle-ci les engagera collectivement à rembourser le prêt en cas de défaillance de l'un des emprunteurs.

Le montant de l'apport personnel des co-emprunteurs n'est pas fixé. Plusieurs personnes peuvent ainsi acheter avec un seul apport ou avec des apports différents. Il sera donc nécessaire de préciser la quote-part de chacun sur l'acte de vente :

  • 20/80,
  • 30/70,
  • 40/60,
  • 10/10/20/35/25, etc.
‚ĄĻÔłŹ Bon √† savoir : dans le cas d'un couple mari√© sous le r√©gime de la communaut√© de biens, le bien immobilier sera commun √† parts √©gales (50/50), m√™me s'il a √©t√© acquis par l'un des √©poux avec des fonds propres. Seule une clause inscrite par le notaire sur l'acte de vente pourra modifier cette disposition l√©gale.

Quel statut choisir entre la SCI ou l'indivision ? ūü§Ē

L'achat à plusieurs d'un bien immobilier peut se faire à travers deux cadres juridiques majeurs :

  • la Soci√©t√© Civile Immobili√®re (SCI),
  • et l'indivision.

L'indivision représente la forme la plus simple pour acheter une maison à plusieurs propriétaires, leur permettant de jouir du bien ensemble tout en étant responsables solidairement pour son entretien et ses frais de fonctionnement. Cette option est souvent choisie par :

  • les couples mari√©s,
  • pacs√©s,
  • ou en concubinage pour acqu√©rir leur r√©sidence principale.

En cas de revente, chacun récupère sa part du bien.

La SCI immobili√®re, plus complexe, est privil√©gi√©e par les investisseurs cherchant √† g√©n√©rer des revenus locatifs en achetant des appartements. Mais elle est √©galement appr√©ci√©e pour l'acquisition d'une r√©sidence secondaire ou de biens familiaux. ūüŹ†

sci achat a plusieursDifférence entre SCI et indivision - Source : economie.gouv.fr
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L'indivision

L'achat en indivision conf√®re une grande libert√©, puisqu'√† tout moment, l'un des co-indivisaires peut demander le partage du bien ou en vendre sa part √† un tiers. Toutefois, cela peut entra√ģner des inconv√©nients pour les autres co-indivisaires.

Pour remédier à cela, la loi a prévu deux protections :

  • la possibilit√© de signer une convention d'indivision de stabilit√©, qui demeure toutefois limit√©e √† une dur√©e de cinq ans,

  • et l'exercice du droit de pr√©emption pour le rachat des parts √©ventuellement mises en vente.

En outre, l'indivision présente une autre contrainte :

  • Toutes les d√©cisions relatives √† la gestion du bien immobilier doivent √™tre prises √† l'unanimit√©.

En cas de d√©saccord, cela peut donc entra√ģner des tensions entre les co-indivisaires. Voici un tableau comparatif des avantages et des inconv√©nients d'acheter une maison √† plusieurs en indivision en France :

Avantages Inconvénients
Partage des frais : les co√Ľts associ√©s √† l'achat d'un bien immobilier, tels que les frais de notaire et les droits d'enregistrement, peuvent √™tre partag√©s entre les co-acqu√©reurs. Risque de d√©saccord : les d√©cisions concernant la gestion de la propri√©t√© et les d√©penses li√©es √† l'entretien du bien doivent √™tre prises conjointement, ce qui peut mener √† des d√©saccords et des conflits entre les co-indivisaires.
Accès à des biens plus chers : l'achat en indivision peut permettre à des acheteurs ayant un budget limité d'acquérir des biens plus chers qu'ils ne pourraient se permettre en achetant seuls. Difficulté à vendre sa part : un co-indivisaire ne peut vendre sa part de la propriété qu'avec le consentement de tous les autres co-indivisaires, ce qui peut rendre la vente plus difficile.
Flexibilité : les co-indivisaires peuvent se mettre d'accord sur des règles spécifiques pour la gestion de la propriété, comme la répartition des frais d'entretien ou les modalités de location. Responsabilité partagée : chaque co-indivisaire est responsable des dettes et des obligations liées à la propriété, ce qui peut créer des problèmes si un des co-indivisaires ne peut pas assumer ses obligations financières.
Possibilit√© de r√©cup√©rer sa part : les co-indivisaires peuvent demander la vente de la propri√©t√© et r√©cup√©rer leur part, m√™me si les autres co-indivisaires ne sont pas d'accord. Fiscalit√© : les co-indivisaires sont soumis √† un r√©gime fiscal sp√©cifique qui peut √™tre complexe et entra√ģner des co√Ľts suppl√©mentaires, comme l'obligation de d√©clarer chaque ann√©e les revenus locatifs de la propri√©t√©.
indivision achat a plusieursL'indivision- Source : economie.gouv.fr

La SCI

La Soci√©t√© Civile Immobili√®re (SCI) octroie une protection sup√©rieure aux propri√©taires en r√©glant les cas de vente de parts sociales : un associ√© ne pourra en aucun cas vendre ses parts sans l'accord pr√©alable des autres. √Čtant donn√© que les statuts de la SCI sont √©tablis sur une longue dur√©e, pouvant aller jusqu'√† 99 ans, il est important de pr√©voir des clauses de sorties possibles. Par ailleurs, la souplesse de ses statuts facilite la gestion des biens, la r√®gle de la majorit√© pour les d√©cisions pouvant √™tre d√©finie selon un seuil diff√©rent.

La propriété est divisée en parts sociales proportionnelles aux différents apports financiers. En outre, il est même possible de souscrire un crédit au nom de la SCI elle-même, mais dans ce cas, elle ne sera pas éligible au prêt à taux zéro.

La SCI présente également des avantages fiscaux importants. Par exemple, une SCI familiale peut regrouper plusieurs biens immobiliers tels que :

  • une r√©sidence principale,
  • une maison secondaire,
  • un ou plusieurs appartements locatifs.

Les statuts de la SCI permettent la séparation entre :

  1. la nue-propriété, c'est-à-dire le droit de disposer du bien pour le vendre, par exemple,

  2. et l'usufruit, c'est-à-dire le droit d'habiter dans le bien ou de percevoir les loyers.

La plupart du temps, les parents c√®dent la nue-propri√©t√© √† leurs h√©ritiers tout en conservant l'usufruit. De cette mani√®re, en cas de d√©c√®s des usufruitiers, les enfants n'auront pas de droits de succession √† payer √† l'√Čtat.

De plus, le compte bancaire de la SCI ne sera pas bloqué, permettant aux associés de continuer à percevoir les loyers éventuels. Acheter un bien en SCI facilite ainsi la donation et la succession du vivant des parents.

Avantages Inconvénients
Facilit√© de gestion : en achetant √† plusieurs en SCI, les propri√©taires peuvent se r√©partir les t√Ęches de gestion de l'immeuble, ce qui facilite la gestion globale de l'immeuble et diminue la charge de travail pour chaque associ√©. Complexit√© juridique : la cr√©ation d'une SCI et l'achat en tant que groupe implique une certaine complexit√© juridique et administrative, notamment pour la r√©daction des statuts de la SCI et la gestion des parts sociales. De plus, les co√Ľts associ√©s √† la cr√©ation et √† la gestion d'une SCI peuvent √™tre plus √©lev√©s que pour une acquisition individuelle.
R√©partition des co√Ľts : les co√Ľts d'acquisition, de travaux ou de r√©novation, ainsi que les frais de gestion de l'immeuble, peuvent √™tre partag√©s entre les diff√©rents associ√©s de la SCI. Cela peut r√©duire la charge financi√®re pour chaque associ√© et leur permettre d'acqu√©rir un bien plus important que s'ils investissaient seuls. Solidarit√© financi√®re : les associ√©s d'une SCI sont solidaires des dettes contract√©es par la soci√©t√©, ce qui peut √™tre un inconv√©nient si l'un des associ√©s se retrouve en difficult√© financi√®re. De plus, le fait d'√™tre en copropri√©t√© implique la n√©cessit√© de prendre des d√©cisions collectives, qui peuvent parfois √™tre difficiles √† prendre.
Souplesse de la gestion patrimoniale : les associés peuvent librement vendre ou transmettre leurs parts sociales de la SCI, ce qui facilite la gestion patrimoniale de leur investissement immobilier. Limitation de la capacité d'emprunt : les banques peuvent être plus réticentes à prêter à une SCI qu'à un individu seul, car la responsabilité des associés est limitée à leur apport en capital. Cela peut limiter la capacité d'emprunt de la SCI et donc son potentiel d'investissement.
Fiscalit√© avantageuse : les associ√©s peuvent b√©n√©ficier d'une fiscalit√© avantageuse en optant pour le r√©gime de l'imp√īt sur les soci√©t√©s (IS), qui peut permettre de d√©duire les charges li√©es √† l'investissement immobilier et de b√©n√©ficier d'un taux d'imposition plus faible que pour l'imp√īt sur le revenu (IR). Possibilit√© de conflits entre associ√©s : en achetant √† plusieurs en SCI, il est possible que des divergences d'opinions surgissent entre les associ√©s, notamment en ce qui concerne la gestion de l'immeuble ou la prise de d√©cisions importantes. Cela peut mener √† des conflits, qui peuvent avoir un impact sur la gestion de l'immeuble et la rentabilit√© de l'investissement.

rmesentente sci plusieurs Sortir de la SCI en cas de mésentente - Source : economie.gouv.fr
"Pour acheter une maison à plusieurs, il est essentiel de clarifier les objectifs et les attentes de chaque co-acquéreur, d'établir un budget et un plan de financement solides. Et de travailler avec un notaire pour élaborer un contrat de co-propriété qui définit les droits et les obligations de chacun, ainsi que les règles de gestion de la propriété. La communication, la transparence et la flexibilité sont essentielles pour assurer le succès d'un achat de propriété partagée." Tom, expert immobilier chez DIMO Diagnostic
ūü§ď Ce qu'il faut retenir sur l'achat d'une maison √† plusieurs :
  • Acheter une maison √† plusieurs peut permettre d'acqu√©rir une surface de logement plus importante √† diviser en lots.
  • Les co-acqu√©reurs doivent souscrire leur pr√™t aupr√®s de la m√™me banque et signer une convention de solidarit√©.
  • L'achat peut se faire en indivision ou en SCI, chacune pr√©sentant des avantages et des inconv√©nients.
  • Il est essentiel de clarifier les objectifs de chaque co-acqu√©reur et de travailler avec un notaire pour √©laborer un contrat de co-propri√©t√©.

Merci pour votre lecture ūüíö

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