Acheter une maison à plusieurs : l'acquisition collective d'un bien immobilier est une option envisageable, que ce soit en couple, entre amis, avec des membres de la famille ou entre investisseurs. Les formes juridiques les plus adéquates pour un acheter un bien immobilier à plusieurs sont : l'indivision et la Société Civile Immobilière (SCI). Toutefois, il convient de se demander dans quels cas il est préférable de créer une SCI ou d'opter pour l'indivision, car chacune de ces options présente des risques qui leur sont propres.
Sommaire
Comment acheter une maison à plusieurs ? 🧐
Acheter une maison à plusieurs est souvent le point de départ de la vie en couple. Mais regrouper plusieurs personnes pour l'achat d'un bien immobilier est également une solution intéressante pour acquérir une surface de logement plus importante qui peut être divisée en lots pour y habiter.
- Une autre possibilité est qu'un enfant achète une maison avec ses parents ou l'un d'entre eux, ou que des amis ou des membres de la famille achètent ensemble une maison secondaire pour en profiter ensemble ou séparément.
- De même, des investisseurs, y compris ceux de la même famille, peuvent se regrouper pour se constituer un patrimoine immobilier avec des revenus locatifs. 🤑
Prenons le cas de deux amis, Paul et Sophie, qui souhaitent acheter une maison ensemble. Après avoir discuté des critères de recherche et des budgets, ils décident de chercher une maison de 4 chambres dans un quartier résidentiel agréable de la ville. Ils trouvent une maison qui correspond à leurs critères et décident de l'acheter ensemble. Ils obtiennent un prêt immobilier à deux noms et divisent les coûts d'achat, y compris la mise de fonds, les frais de clôture et les frais d'inspection. Ils établissent un contrat d'achat partagé qui définit les détails de leur arrangement, y compris la façon dont les coûts de maintenance, les impôts fonciers et les factures d'électricité seront partagés. Paul et Sophie décident de vivre dans la maison ensemble et établissent des règles pour la répartition des chambres, des espaces communs et des tâches ménagères. En cas de revente de la maison, ils ont également convenu d'un plan de sortie, qui définit comment les profits ou les pertes seront partagés. Ainsi, acheter une maison à plusieurs peut-être un excellent moyen de réaliser un achat immobilier que l'on ne pourrait pas se permettre seul. Mais à condition que les parties impliquées soient prêtes à établir des règles claires et à communiquer ouvertement tout au long du processus.
Il est vrai que l'achat d'une propriété à plusieurs accroît considérablement la capacité d'emprunt. En effet, bien que le taux d'endettement soit calculé en fonction des ressources et des charges de chaque emprunteur, plus ils seront nombreux, plus l'assiette des revenus sera large. 🙂
Cependant, la contrainte majeure est que les futurs propriétaires doivent souscrire leur prêt auprès de la même banque, qui peut ne pas accepter tous les co-emprunteurs. En outre, afin de limiter les risques d'insolvabilité, ils devront signer une convention de solidarité. Celle-ci les engagera collectivement à rembourser le prêt en cas de défaillance de l'un des emprunteurs.
Le montant de l'apport personnel des co-emprunteurs n'est pas fixé. Plusieurs personnes peuvent ainsi acheter avec un seul apport ou avec des apports différents. Il sera donc nécessaire de préciser la quote-part de chacun sur l'acte de vente :
- 20/80,
- 30/70,
- 40/60,
- 10/10/20/35/25, etc.
Quel statut choisir entre la SCI ou l'indivision ? 🤔
L'achat à plusieurs d'un bien immobilier peut se faire à travers deux cadres juridiques majeurs :
- la Société Civile Immobilière (SCI),
- et l'indivision.
L'indivision représente la forme la plus simple pour acheter une maison à plusieurs propriétaires, leur permettant de jouir du bien ensemble tout en étant responsables solidairement pour son entretien et ses frais de fonctionnement. Cette option est souvent choisie par :
- les couples mariés,
- pacsés,
- ou en concubinage pour acquérir leur résidence principale.
En cas de revente, chacun récupère sa part du bien.
La SCI immobilière, plus complexe, est privilégiée par les investisseurs cherchant à générer des revenus locatifs en achetant des appartements. Mais elle est également appréciée pour l'acquisition d'une résidence secondaire ou de biens familiaux. 🏠
L'indivision
L'achat en indivision confère une grande liberté, puisqu'à tout moment, l'un des co-indivisaires peut demander le partage du bien ou en vendre sa part à un tiers. Toutefois, cela peut entraîner des inconvénients pour les autres co-indivisaires.
Pour remédier à cela, la loi a prévu deux protections :
- la possibilité de signer une convention d'indivision de stabilité, qui demeure toutefois limitée à une durée de cinq ans,
- et l'exercice du droit de préemption pour le rachat des parts éventuellement mises en vente.
En outre, l'indivision présente une autre contrainte :
- Toutes les décisions relatives à la gestion du bien immobilier doivent être prises à l'unanimité.
En cas de désaccord, cela peut donc entraîner des tensions entre les co-indivisaires. Voici un tableau comparatif des avantages et des inconvénients d'acheter une maison à plusieurs en indivision en France :
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Partage des frais : les coûts associés à l'achat d'un bien immobilier, tels que les frais de notaire et les droits d'enregistrement, peuvent être partagés entre les co-acquéreurs. | Risque de désaccord : les décisions concernant la gestion de la propriété et les dépenses liées à l'entretien du bien doivent être prises conjointement, ce qui peut mener à des désaccords et des conflits entre les co-indivisaires. |
| Accès à des biens plus chers : l'achat en indivision peut permettre à des acheteurs ayant un budget limité d'acquérir des biens plus chers qu'ils ne pourraient se permettre en achetant seuls. | Difficulté à vendre sa part : un co-indivisaire ne peut vendre sa part de la propriété qu'avec le consentement de tous les autres co-indivisaires, ce qui peut rendre la vente plus difficile. |
| Flexibilité : les co-indivisaires peuvent se mettre d'accord sur des règles spécifiques pour la gestion de la propriété, comme la répartition des frais d'entretien ou les modalités de location. | Responsabilité partagée : chaque co-indivisaire est responsable des dettes et des obligations liées à la propriété, ce qui peut créer des problèmes si un des co-indivisaires ne peut pas assumer ses obligations financières. |
| Possibilité de récupérer sa part : les co-indivisaires peuvent demander la vente de la propriété et récupérer leur part, même si les autres co-indivisaires ne sont pas d'accord. | Fiscalité : les co-indivisaires sont soumis à un régime fiscal spécifique qui peut être complexe et entraîner des coûts supplémentaires, comme l'obligation de déclarer chaque année les revenus locatifs de la propriété. |
La SCI
La Société Civile Immobilière (SCI) octroie une protection supérieure aux propriétaires en réglant les cas de vente de parts sociales : un associé ne pourra en aucun cas vendre ses parts sans l'accord préalable des autres. Étant donné que les statuts de la SCI sont établis sur une longue durée, pouvant aller jusqu'à 99 ans, il est important de prévoir des clauses de sorties possibles. Par ailleurs, la souplesse de ses statuts facilite la gestion des biens, la règle de la majorité pour les décisions pouvant être définie selon un seuil différent.
La propriété est divisée en parts sociales proportionnelles aux différents apports financiers. En outre, il est même possible de souscrire un crédit au nom de la SCI elle-même, mais dans ce cas, elle ne sera pas éligible au prêt à taux zéro.
La SCI présente également des avantages fiscaux importants. Par exemple, une SCI familiale peut regrouper plusieurs biens immobiliers tels que :
- une résidence principale,
- une maison secondaire,
- un ou plusieurs appartements locatifs.
Les statuts de la SCI permettent la séparation entre :
- la nue-propriété, c'est-à-dire le droit de disposer du bien pour le vendre, par exemple,
- et l'usufruit, c'est-à-dire le droit d'habiter dans le bien ou de percevoir les loyers.
La plupart du temps, les parents cèdent la nue-propriété à leurs héritiers tout en conservant l'usufruit. De cette manière, en cas de décès des usufruitiers, les enfants n'auront pas de droits de succession à payer à l'État.
De plus, le compte bancaire de la SCI ne sera pas bloqué, permettant aux associés de continuer à percevoir les loyers éventuels. Acheter un bien en SCI facilite ainsi la donation et la succession du vivant des parents.| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Facilité de gestion : en achetant à plusieurs en SCI, les propriétaires peuvent se répartir les tâches de gestion de l'immeuble, ce qui facilite la gestion globale de l'immeuble et diminue la charge de travail pour chaque associé. | Complexité juridique : la création d'une SCI et l'achat en tant que groupe implique une certaine complexité juridique et administrative, notamment pour la rédaction des statuts de la SCI et la gestion des parts sociales. De plus, les coûts associés à la création et à la gestion d'une SCI peuvent être plus élevés que pour une acquisition individuelle. |
| Répartition des coûts : les coûts d'acquisition, de travaux ou de rénovation, ainsi que les frais de gestion de l'immeuble, peuvent être partagés entre les différents associés de la SCI. Cela peut réduire la charge financière pour chaque associé et leur permettre d'acquérir un bien plus important que s'ils investissaient seuls. | Solidarité financière : les associés d'une SCI sont solidaires des dettes contractées par la société, ce qui peut être un inconvénient si l'un des associés se retrouve en difficulté financière. De plus, le fait d'être en copropriété implique la nécessité de prendre des décisions collectives, qui peuvent parfois être difficiles à prendre. |
| Souplesse de la gestion patrimoniale : les associés peuvent librement vendre ou transmettre leurs parts sociales de la SCI, ce qui facilite la gestion patrimoniale de leur investissement immobilier. | Limitation de la capacité d'emprunt : les banques peuvent être plus réticentes à prêter à une SCI qu'à un individu seul, car la responsabilité des associés est limitée à leur apport en capital. Cela peut limiter la capacité d'emprunt de la SCI et donc son potentiel d'investissement. |
| Fiscalité avantageuse : les associés peuvent bénéficier d'une fiscalité avantageuse en optant pour le régime de l'impôt sur les sociétés (IS), qui peut permettre de déduire les charges liées à l'investissement immobilier et de bénéficier d'un taux d'imposition plus faible que pour l'impôt sur le revenu (IR). | Possibilité de conflits entre associés : en achetant à plusieurs en SCI, il est possible que des divergences d'opinions surgissent entre les associés, notamment en ce qui concerne la gestion de l'immeuble ou la prise de décisions importantes. Cela peut mener à des conflits, qui peuvent avoir un impact sur la gestion de l'immeuble et la rentabilité de l'investissement. |
"Pour acheter une maison à plusieurs, il est essentiel de clarifier les objectifs et les attentes de chaque co-acquéreur, d'établir un budget et un plan de financement solides. Et de travailler avec un notaire pour élaborer un contrat de co-propriété qui définit les droits et les obligations de chacun, ainsi que les règles de gestion de la propriété. La communication, la transparence et la flexibilité sont essentielles pour assurer le succès d'un achat de propriété partagée." Tom, expert immobilier chez DIMO Diagnostic
- Acheter une maison à plusieurs peut permettre d'acquérir une surface de logement plus importante à diviser en lots.
- Les co-acquéreurs doivent souscrire leur prêt auprès de la même banque et signer une convention de solidarité.
- L'achat peut se faire en indivision ou en SCI, chacune présentant des avantages et des inconvénients.
- Il est essentiel de clarifier les objectifs de chaque co-acquéreur et de travailler avec un notaire pour élaborer un contrat de co-propriété.