Acheter une maison à plusieurs : l'acquisition collective d'un bien immobilier est une option envisageable, que ce soit en couple, entre amis, avec des membres de la famille ou entre investisseurs. Les formes juridiques les plus adéquates pour un acheter un bien immobilier à plusieurs sont : l'indivision et la Société Civile Immobilière (SCI). Toutefois, il convient de se demander dans quels cas il est préférable de créer une SCI ou d'opter pour l'indivision, car chacune de ces options présente des risques qui leur sont propres.
Sommaire
Comment acheter une maison à plusieurs ? 🧐
Acheter une maison à plusieurs est souvent le point de départ de la vie en couple. Mais regrouper plusieurs personnes pour l'achat d'un bien immobilier est également une solution intéressante pour acquérir une surface de logement plus importante qui peut être divisée en lots pour y habiter.
- Une autre possibilité est qu'un enfant achète une maison avec ses parents ou l'un d'entre eux, ou que des amis ou des membres de la famille achètent ensemble une maison secondaire pour en profiter ensemble ou séparément.
- De même, des investisseurs, y compris ceux de la même famille, peuvent se regrouper pour se constituer un patrimoine immobilier avec des revenus locatifs. 🤑
Il est vrai que l'achat d'une propriété à plusieurs accroît considérablement la capacité d'emprunt. En effet, bien que le taux d'endettement soit calculé en fonction des ressources et des charges de chaque emprunteur, plus ils seront nombreux, plus l'assiette des revenus sera large. 🙂
Cependant, la contrainte majeure est que les futurs propriétaires doivent souscrire leur prêt auprès de la même banque, qui peut ne pas accepter tous les co-emprunteurs.
En outre, afin de limiter les risques d'insolvabilité, ils devront signer une convention de solidarité. Celle-ci les engagera collectivement à rembourser le prêt en cas de défaillance de l'un des emprunteurs.
Le montant de l'apport personnel des co-emprunteurs n'est pas fixé. Plusieurs personnes peuvent ainsi acheter avec un seul apport ou avec des apports différents. Il sera donc nécessaire de préciser la quote-part de chacun sur l'acte de vente :
- 20/80,
- 30/70,
- 40/60,
- 10/10/20/35/25, etc.
Quel statut choisir entre la SCI ou l'indivision ? 🤔
L'achat à plusieurs d'un bien immobilier peut se faire à travers deux cadres juridiques majeurs :
- la Société Civile Immobilière (SCI),
- et l'indivision.
L'indivision représente la forme la plus simple pour acheter une maison à plusieurs propriétaires, leur permettant de jouir du bien ensemble tout en étant responsables solidairement pour son entretien et ses frais de fonctionnement. Cette option est souvent choisie par :
- les couples mariés,
- pacsés,
- ou en concubinage pour acquérir leur résidence principale.
En cas de revente, chacun récupère sa part du bien.
La SCI immobilière, plus complexe, est privilégiée par les investisseurs cherchant à générer des revenus locatifs en achetant des appartements. Mais elle est également appréciée pour l'acquisition d'une résidence secondaire ou de biens familiaux. 🏠
Différence entre SCI et indivision - Source : economie.gouv.fr
L'indivision
L'achat en indivision confère une grande liberté, puisqu'à tout moment, l'un des co-indivisaires peut demander le partage du bien ou en vendre sa part à un tiers. Toutefois, cela peut entraîner des inconvénients pour les autres co-indivisaires.
Pour remédier à cela, la loi a prévu deux protections :
- la possibilité de signer une convention d'indivision de stabilité, qui demeure toutefois limitée à une durée de cinq ans,
- et l'exercice du droit de préemption pour le rachat des parts éventuellement mises en vente.
En outre, l'indivision présente une autre contrainte :
- Toutes les décisions relatives à la gestion du bien immobilier doivent être prises à l'unanimité.
En cas de désaccord, cela peut donc entraîner des tensions entre les co-indivisaires. Voici un tableau comparatif des avantages et des inconvénients d'acheter une maison à plusieurs en indivision en France :
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Facilité de mise en place | Décisions prises à l'unanimité |
| Possibilité de vendre sa part à tout moment | Risque de conflits entre co-indivisaires |
| Liberté de demander le partage du bien | Convention d'indivision limitée à 5 ans |
| Possibilité de racheter des parts en cas de vente | Obligation d'accord pour le rachat de parts mises en vente par un co-indivisaire |
L'indivision- Source : economie.gouv.frLa SCI
La Société Civile Immobilière (SCI) octroie une protection supérieure aux propriétaires en réglant les cas de vente de parts sociales : un associé ne pourra en aucun cas vendre ses parts sans l'accord préalable des autres.
Étant donné que les statuts de la SCI sont établis sur une longue durée, pouvant aller jusqu'à 99 ans, il est important de prévoir des clauses de sorties possibles. Par ailleurs, la souplesse de ses statuts facilite la gestion des biens, la règle de la majorité pour les décisions pouvant être définie selon un seuil différent.
La propriété est divisée en parts sociales proportionnelles aux différents apports financiers. En outre, il est même possible de souscrire un crédit au nom de la SCI elle-même, mais dans ce cas, elle ne sera pas éligible au prêt à taux zéro.
La SCI présente également des avantages fiscaux importants.
Par exemple, une SCI familiale peut regrouper plusieurs biens immobiliers tels que :
- une résidence principale,
- une maison secondaire,
- un ou plusieurs appartements locatifs.
Les statuts de la SCI permettent la séparation entre :
- la nue-propriété, c'est-à-dire le droit de disposer du bien pour le vendre, par exemple,
- et l'usufruit, c'est-à-dire le droit d'habiter dans le bien ou de percevoir les loyers.
La plupart du temps, les parents cèdent la nue-propriété à leurs héritiers tout en conservant l'usufruit. De cette manière, en cas de décès des usufruitiers, les enfants n'auront pas de droits de succession à payer à l'État.
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Protection des droits des associés | Complexité de la création et de la gestion de la SCI |
| Possibilité de définir des règles spécifiques de gestion | Responsabilité solidaire pour les dettes de la SCI |
| Avantages fiscaux | Absence d'éligibilité au prêt à taux zéro |
| Gestion des biens familiaux simplifiée | Contraintes liées aux statuts à long terme |
Sortir de la SCI en cas de mésentente - Source : economie.gouv.fr"Pour acheter une maison à plusieurs, il est essentiel de clarifier les objectifs et les attentes de chaque co-acquéreur, d'établir un budget et un plan de financement solides. Et de travailler avec un notaire pour élaborer un contrat de co-propriété qui définit les droits et les obligations de chacun, ainsi que les règles de gestion de la propriété. La communication, la transparence et la flexibilité sont essentielles pour assurer le succès d'un achat de propriété partagée." Tom, expert immobilier chez DIMO Diagnostic
- Acheter ensemble permet d'augmenter la capacité d'emprunt, mais nécessite une convention de solidarité pour réduire les risques d'insolvabilité.
- Deux options sont courantes : l'indivision, flexible mais sujette aux désaccords, et la SCI, offrant des droits associés protégés et des avantages fiscaux.
- Clarifiez les objectifs, établissez un budget solide, et travaillez avec un professionnel pour créer un contrat de co-propriété.
- La communication, la transparence, et la flexibilité sont essentielles pour le succès de l'achat partagé.
Tom Vea
Agent Immobilier
Expert en immobilier depuis près de 4 ans, j’accompagne et conseille désormais les futurs propriétaires dans leurs projets d’achats & locations !
Merci, on espère vous revoir bientôt 💚