Je suis veuve puis je vendre ma maison. Après le décès de votre partenaire, une multitude de questions peuvent surgir concernant les implications légales et financières qui en découlent. Notamment en ce qui concerne la gestion de votre patrimoine immobilier. Dans le cadre de héritage de sa maison est-il en effet permis au conjoint survivant de céder ses biens immobiliers sans avoir préalablement obtenu le consentement des enfants ?
Sommaire
Qui est représentant d'un bien immobilier au décès du propriétaire ?
Situation des enfants
Quant aux enfants, conformément aux principes régissant le droit successoral en France, l'actif patrimonial d'une personne décédée est destiné en premier lieu aux membres de sa famille.
Ainsi, les individus ayant des liens de parenté direct avec le défunt sont privilégiés en matière d'héritage. La législation en vigueur organise une répartition hiérarchique des héritiers. En attribuant à chaque catégorie un ordre et un degré spécifiques. Dans ce contexte, le conjoint survivant bénéficie d'une considération particulière et d'une position prééminente.
Situation des conjoints
S'agissant du conjoint, si des enfants sont issus de votre union, vous aurez l'option de choisir entre acquérir un quart de la succession en pleine propriété ou bien la totalité des biens en usufruit. Il est crucial de noter que, dans l'hypothèse où des enfants sont nés d'une précédente union, vous hériterez en pleine propriété d'un quart des biens. Qui exclue ainsi la possibilité d'opter pour l'usufruit sur l'intégralité de la succession.
En l'absence d'enfants mais en présence de parents encore en vie, le conjoint survivant et les parents se partageront la succession. Ce qui attribue la moitié au conjoint et un quart à chaque parent. Dans le cas où l'un des parents serait décédé, la part du parent survivant s'élèvera à un quart. Ce qui laisse les trois quarts restants au conjoint survivant. Si les deux parents sont décédés, vous hériterez de l'intégralité de la succession.
Cas du testament
Concernant les dispositions testamentaires, il est possible de devenir héritier par le biais d'un testament. Si le défunt a pris soin de rédiger un tel document, il a nécessairement dû réserver une part de son patrimoine à ses héritiers réservataires. Tout en disposant librement de la quotité disponible, conformément à l'article 912 du Code civil. Si votre part d'héritage excède votre réserve en tant qu'héritier réservataire, ou si vous héritez sans être dans l'ordre légal des héritiers, cela résulte de la volonté expresse du défunt.
Suite à un décès, puis-je vendre mon bien ?
Les deux conjoints habitent ensemble
Dans la mesure où les conjoints cohabitent encore et qu'ils sont les deux détenteurs légaux de leur demeure, il est possible pour eux de procéder à la vente de leur propriété de leur vivant. Cela sans avoir à solliciter l'assentiment préalable de leurs descendants. Toutefois, bien que vous ayez en théorie la liberté de vendre votre bien immobilier après le trépas de votre époux ou épouse, les considérations juridiques qui entrent en jeu à ce moment-là sont sensiblement différentes et plus complexes.
Le terme de donation au dernier vivant
La donation au dernier vivant, également désignée sous le terme de donation entre époux, se présente comme un instrument juridique au moyen duquel vous octroyez au conjoint survivant le droit d'usufruit sur votre bien immobilier. Cela se traduit par la possibilité pour ce dernier d'occuper, d'utiliser et de gérer le bien selon ses propres volontés.
Il est important de souligner que la mise en œuvre de cette donation au dernier vivant est une démarche relativement simple, réalisable en présence d'un notaire. Et qui peut être initiée à tout moment.
Question de l'héritage des enfants
Dans le cas où une donation au dernier vivant aurait été dûment formalisée, il convient de préciser que vos enfants ne se trouvent pas pour autant privés de leur héritage. Ils conservent leur part dans la succession, même dans l'éventualité où vous décideriez de mettre en vente votre bien. Ainsi, vous continuez à jouir de votre logement, tandis que vos enfants acquièrent la nue-propriété de celui-ci.
Qu'est-ce que la clause d'attribution légale ?
Aussi appelé convention de préciput
La clause d'attribution intégrale, également désignée sous le terme de convention de préciput, se présente comme un dispositif juridique pouvant être intégré au sein du contrat de mariage. Son rôle principal est d'octroyer un droit exclusif de propriété sur le logement familial au conjoint survivant.
Elle confère une autonomie au conjoint survivant
L'intérêt de cette disposition réside dans son apport considérable en matière de gestion patrimoniale entre les époux. Elle confère au conjoint survivant une autonomie totale. Ce qui lui permet ainsi de procéder à la vente de son bien immobilier. Sans être contraint de solliciter l'aval de ses descendants. Il s'agit d'une option judicieuse et avantageuse pour quiconque souhaite exercer pleinement ses droits de propriété sur son bien. De ce fait, le conjoint survivant se trouve en mesure de céder son bien sans l'obligation préalable de recueillir l'assentiment de ses enfants.
Il convient cependant de souligner que l'intégralité du produit de la vente ne reviendra pas au vendeur. Dans la mesure où les enfants conservent leur part d'héritage, laquelle leur est légalement due. Cela étant dit, le vendeur jouit d'une liberté totale quant à la décision de vendre son bien.
Cette clause peut s'ajouter à tout moment
Dans l'hypothèse où la clause d'attribution intégrale ne figure pas initialement dans le contrat de mariage, une modification s'avère possible en se rendant chez un notaire. Cette clause peut en effet être insérée à tout moment au sein du contrat. Ce qui offre ainsi à l'un des époux la possibilité de léguer ses biens à son conjoint. Ce dernier se voit alors attribuer la pleine propriété des biens. Il peut procéder à leur vente sans nécessiter l'accord des enfants.
Qu'est-ce que l'indivision et le démembrement d'une propriété ?
Deux possibilités après le trépas de son conjoint
À la suite du trépas d’un individu, son partenaire survivant se voit attribuer, selon sa préférence personnelle :
- Soit l'usufruit intégral de l'ensemble des biens fonciers de la succession.
- Soit la propriété pleine et entière d'un quart de ces biens.
Les descendants communs aux deux conjoints héritent de la portion résiduelle.
Option 1 : acquisition de la pleine propriété
Dans l'hypothèse où votre choix se porterait sur l'acquisition de la pleine propriété du quart des biens, les enfants se verront attribuer les trois quarts restants en pleine propriété. Vous entreriez alors dans un régime de co-indivision. Il est crucial de noter que toute tentative de vente d'un bien sous ce régime exige l'unanimité des co-indivisaires.
Option 2 : usufruit des biens
Alternativement, si votre décision s'oriente vers l'usufruit de la totalité des biens, les enfants se retrouveront en position de nus-propriétaires. Tandis que vous assumerez le rôle d'usufruitier.
Ceci caractérise un phénomène connu sous le nom de démembrement de propriété. Pour procéder à la vente du bien dans ce contexte particulier, il sera strictement nécessaire d'obtenir le consentement préalable de vos enfants.
| Type de régime | Indivision | Démembrement |
| Description | L’indivision se produit lorsque plusieurs personnes détiennent des droits sur un même bien immobilier ou un ensemble de biens, sans que ces parts soient physiquement divisées. Chaque indivisaire détient une quote-part du bien. | Le démembrement sépare la pleine propriété d’un bien en deux droits distincts : l’usufruit et la nue-propriété. |
| Rapport avec la succession | À la suite du décès d'une personne, ses héritiers peuvent se retrouver en situation d'indivision, partageant les droits sur les biens du défunt jusqu'à ce qu'un partage soit réalisé. | Le démembrement est souvent utilisé dans les successions pour protéger le conjoint survivant tout en préparant la transmission du patrimoine aux enfants. Le conjoint peut recevoir l’usufruit des biens, et les enfants la nue-propriété. |
Peut-on vendre sa maison si les enfants ne sont pas d'accord ?
En territoire français, à moins que l’on ne se trouve dans une situation exceptionnelle où un enfant aurait perpétré une infraction pénale à l’encontre de ses parents, il est impensable de le priver de son héritage. L’établissement d’un testament ne constitue pas un moyen de contourner cette règle immuable.
Ce qui garantit ainsi à l’enfant un droit inaliénable de se prononcer sur l’avenir des biens dont il deviendra le légataire.
Avoir au préalable tranché sur une option de succession
Il est cependant à noter que, même si les échanges peuvent parfois s’avérer tendus, il est hors de question pour un héritier d’exiger que vous quittiez votre domicile. Ou de procéder à la vente du bien malgré vous, sans avoir recours à une procédure judiciaire complexe et fastidieuse.
Dans tous les cas, le partenaire survivant se verra dans l’obligation de trancher entre deux options en matière de succession :
- Opter pour le quart de la pleine propriété des biens.
- Ou choisir d’obtenir la totalité des biens en usufruit.
En optant pour la première solution, les trois quarts restants du patrimoine sont alors équitablement répartis entre les enfants. Dans ce contexte, un consensus doit être atteint entre toutes les parties prenantes avant d’initier la procédure de vente.
Choisir pour la totalité des biens en usufruit
En revanche, si vous décidez de conserver la totalité des biens en usufruit, vous serez le seul à jouir de ces biens, tandis que les enfants se verront attribuer la nue-propriété. Cette dernière option implique la détention d’un bien dont ils ne pourront tirer profit pour leurs besoins personnels. Toutefois, il est important de souligner que cette configuration exige également l’unanimité des parties pour procéder à la vente d’un bien immobilier.
Que faire en cas de désaccord avec ses enfants sur la vente de sa maison ?
Cas de l'acquisition d'un quart des actifs
En optant pour l'acquisition d'un quart des actifs en pleine propriété, il devient envisageable de déclencher un processus de vente contrainte devant la juridiction compétente du Tribunal de Grande Instance. En sollicitant les services d'un avocat spécialisé, surtout dans le cas où l'un des co-indivisaires se montre réfractaire à l'idée de la vente. Toutefois, dans le contexte particulier d’un démembrement de propriété, il est important de noter l'absence de tout mécanisme légal permettant une vente forcée en cas de divergence d’opinions.
C’est précisément à l’étape initiale du partage successoral que se joue l’issue de cette bataille de volontés. Elle implique la nécessité de prendre des décisions stratégiques dans de telles circonstances.
Une procédure judiciaire longue et fastidieuse
Il est essentiel de garder à l’esprit que s'engager dans une procédure judiciaire peut s'avérer être une démarche à la fois financièrement onéreuse et psychologiquement éprouvante. Avec des répercussions notables sur les liens familiaux et conjugaux. Il est donc impératif d’envisager le recours au dialogue et à la négociation. Cela dans l'optique de parvenir à un accord mutuellement satisfaisant, comme étant la voie de résolution privilégiée.
Faut-il prendre rendez-vous avez un notaire dans une succession ?
Il existe deux situations spécifiques dans lesquelles la consultation et le recours à un notaire se révèlent impératifs :
Lorsque la succession concerne un ensemble de biens immobiliers
Premièrement, il est impératif pour les héritiers de solliciter les services d'un notaire. Qu'il soit celui traditionnellement utilisé par la famille ou un autre de leur choix. Cela dans le cas où le patrimoine laissé par le défunt comporte un ensemble de biens immobiliers, incluant, mais sans s'y limiter, une maison ou un appartement.
Il est crucial, dans ce contexte, de planifier une rencontre avec le notaire et de lui fournir une quantité conséquente d'informations et de documents pertinents. Ceci dans le but de lui permettre d'effectuer une analyse exhaustive et précise de la dévolution successorale. Ainsi que d'inventorier de manière exhaustive tous les éléments constitutifs du patrimoine du défunt.
Au-delà d'une certaine valeur du patrimoine
Deuxièmement, la sollicitation d'un notaire devient obligatoire lorsque la valeur totale de la succession atteint ou dépasse le seuil de 5 000 €. Dans cette situation, il est nécessaire de faire établir un acte de notoriété, document officiel attestant de votre statut d'héritier. Cette procédure est essentielle, car elle constitue une preuve juridique indiscutable de vos droits en tant qu'héritier. Et elle facilite grandement le processus de transfert des biens et des actifs du défunt.
A quelle période vendre la maison dont on a hérité ?
Comment déterminer le prix de vente d'une propriété immobilière ?
Dans un contexte de transmission patrimoniale, comme une succession, il est fréquemment observé que le notaire joue un rôle prépondérant dans l'évaluation et la fixation du prix de la propriété. Ce dernier se charge alors de déterminer ce que l'on appelle la valeur vénale du bien immobilier. La valeur vénale, dans le secteur de l'immobilier, se définit comme étant le prix auquel un propriétaire serait susceptible de céder son bien dans les conditions actuelles du marché.
Afin d'arriver à une estimation la plus juste et objective possible, une multitude de critères doit être prise en considération. Cela inclut, sans s'y limiter :
- L'état général de la propriété
- Son emplacement
- Sa superficie
- Ainsi que les caractéristiques spécifiques du bien et de son environnement
Par ailleurs, il est impératif de procéder à une analyse comparative de marché, en examinant attentivement les prix de vente des biens similaires récemment mis sur le marché. Ou ayant été vendus dans un passé proche.
Quels avantages à vendre rapidement un bien dont on a hérité ?
La législation fiscale impose aux héritiers de se conformer à certaines obligations administratives et financières suite à la réception d'un héritage. Parmi celles-ci, la déclaration de succession, elle doit être complétée et soumise dans les six mois suivant le décès du défunt.
Considérer le coût des droits de succession
En outre, il faut prendre en considération les droits de succession qui sont dus par les héritiers. Ces droits varient en fonction du degré de parenté entre le défunt et l’héritier, ainsi que de la valeur du patrimoine transmis. Pour les héritiers, cette charge financière peut s'avérer conséquente. Et la mobilisation rapide des fonds nécessaires pour s'acquitter de ces droits devient alors une priorité.
Générer rapidement des liquidités pour payer les frais
La vente immédiate du bien hérité apparaît comme une solution pragmatique pour générer les liquidités requises. Dans le contexte de l'indivision, où plusieurs héritiers partagent la propriété du bien, la pression pour vendre peut être d'autant plus forte.
En effet, l'indivision peut engendrer des situations de blocage ou de désaccord entre les co-héritiers, rendant la gestion du bien complexe. La vente du bien permet alors de simplifier la situation en distribuant la valeur du bien sous forme monétaire entre les héritiers.
- Deux régimes sont possibles dans le cadre de la succession d'un bien immobilier : l'indivision et le démembrement
- Chacun a ses particularités, dans le cadre de la vente du bien, tous les indivisaires doivent tomber d'accord.
- Le démembrement sépaer la propriété entre l'usufruit et la nue-propriété.
Romain Baldassarre
Responsable Technique - Dimo Diagnostic
Expert en diagnostic immobilier depuis près de 4 ans, j'informe désormais les propriétaires et bailleurs concernant les dernières réglementations en vigueur sur les diagnostics immobiliers !
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