Conjoint survivant et vente du bien immobilier

je suis veuve puis je vendre ma maison

Je suis veuve puis je vendre ma maison ? Après le décès de votre partenaire, une multitude de questions peut surgir concernant les implications légales et financières qui en découlent. Notamment en ce qui concerne la gestion de votre patrimoine immobilier. 

Dans le cadre d'un héritage de sa maison est-il permis au conjoint survivant de céder ses biens immobiliers ? Et cela sans avoir préalablement obtenu le consentement des enfants ?

Qui est représentant d'un bien immobilier au décès du propriétaire ?

Situation des enfants

Conformément aux principes régissant le droit successoral en France, l'actif patrimonial d'une personne décédée est destiné en premier lieu aux membres de sa famille.

Ainsi, les individus ayant des liens de parenté direct avec le défunt sont privilégiés en matière d'héritage. La législation en vigueur organise une répartition hiérarchique des héritiers. En attribuant à chaque catégorie un ordre et un degré spécifiques. 

Situation des conjoints

Si des enfants sont issus de votre union, vous aurez l'option :

  1. de choisir entre acquérir un quart de la succession en pleine propriété
  2. ou bien la totalité des biens en usufruit.

Dans l'hypothèse où des enfants sont nés d'une précédente union, vous hériterez en pleine propriété d'un quart des biens. Ce qui exclue ainsi la possibilité d'opter pour l'usufruit sur l'intégralité de la succession.

En l'absence d'enfants mais en présence de parents encore en vie, le conjoint survivant et les parents se partageront la succession. Ce qui attribue la moitié au conjoint et un quart à chaque parent.

Dans le cas où l'un des parents serait décédé, la part du parent survivant s'élèvera à un quart. Ce qui laisse les trois quarts restants au conjoint survivant. Si les deux parents sont décédés, vous hériterez de l'intégralité de la succession.

Cas du testament

Concernant les dispositions testamentaires, il est possible de devenir héritier par le biais d'un testament.

Même si le défunt a pris soin de rédiger un tel document, certains héritiers ne peuvent pas être exclus de la succession : ce sont les héritiers réservataires. Il s'agit des enfants du défunt et de leurs descendants. Ils reçoivent obligatoirement une part de l'héritage du défunt : c'est la réserve héréditaire.

Dans le cas où le défunt n'aurait pas eu d'enfant, l'héritier réservataire est l'époux survivant.

La réserve héréditaire ne peut pas être la totalité de l'héritage du défunt. Ce reste s'appelle la quotité disponible. C'est cette part du patrimoine que le défunt peut distribuer librement (au profit d'un héritier ou d'un tiers) dans son testament.

Suite à un décès, puis-je vendre mon bien ?

La donation au dernier vivant, également désignée sous le terme de donation entre époux, se présente comme un instrument juridique. Réalisé lors de son vivant, il octroie au conjoint survivant le droit d'usufruit sur votre bien immobilier. Cela se traduit par la possibilité pour ce dernier d'occuper, d'utiliser et de gérer le bien selon ses propres volontés.

La mise en œuvre de cette donation au dernier vivant est une démarche relativement simple. Elle doit cependant être réalisée en présence d'un notaire. Elle peut être initiée à tout moment.

Question de l'héritage des enfants

Dans le cas où une donation au dernier vivant a été dûment formalisée, les enfants ne se trouvent pas pour autant privés de leur héritage. Ils conservent leur part dans la succession. Même dans l'éventualité où le dernier vivant déciderait de mettre en vente son bien.

Ainsi, ce dernier peut continuer à jouir du logement, tandis que les enfants acquièrent la nue-propriété de celui-ci.

Qu'est-ce que la clause d'attribution légale ?

Aussi appelé convention de préciput

La clause d'attribution intégrale, également désignée sous le terme de convention de préciput, se présente comme un dispositif juridique pouvant être intégré au sein du contrat de mariage. Son rôle principal est d'octroyer un droit exclusif de propriété sur le logement familial au conjoint survivant.

Elle confère une autonomie au conjoint survivant

L'intérêt de cette disposition réside dans son apport considérable en matière de gestion patrimoniale entre les époux. Elle confère au conjoint survivant une autonomie totale.

Il s'agit d'une option judicieuse et avantageuse pour quiconque souhaite exercer pleinement ses droits de propriété sur son bien. De ce fait, le conjoint survivant se trouve en mesure de vendre son bien sans être contraint de solliciter l'aval des descendants du défunt.

Toutefois, l'intégralité du produit de la vente ne reviendra pas au vendeur. Dans la mesure où les enfants conservent leur part d'héritage, une portion des revenus leur est légalement due. Le vendeur jouit cependant d'une liberté totale quant à la décision de vendre son bien.

Cette clause peut s'ajouter à tout moment

Dans l'hypothèse où la clause d'attribution intégrale ne figure pas initialement dans le contrat de mariage, une modification s'avère possible en se rendant chez un notaire. Cette clause peut en effet être insérée à tout moment au sein du contrat. 

Ce qui offre ainsi à l'un des époux la possibilité de léguer ses biens à son conjoint. Ce dernier se voit alors attribuer la pleine propriété des biens.

Qu'est-ce que l'indivision et le démembrement d'une propriété ?

Deux possibilités après le trépas de son conjoint

À la suite du trépas d’un individu, son partenaire survivant se voit attribuer, selon sa préférence personnelle :

  1. soit l'usufruit intégral de l'ensemble des biens fonciers de la succession ;
  2. soit la propriété pleine et entière d'un quart de ces biens.

Les descendants communs aux deux conjoints héritent de la portion résiduelle.

Exemple : Julie vient de perdre son conjoint qui dispose d'une propriété de 100 m² dans la périphérie de Lyon. Elle voudrait en savoir davantage quant à la succession du bien de son conjoint dans le cadre du régime de l'indivision.

L'indivision se produit lorsque plusieurs personnes détiennent des droits sur un même bien immobilier sans qu'il y ait de division matérielle de celui-ci. Chacun des indivisaires détient une quote-part du bien.

Dans le cas de l’indivision, Julie et les autres héritiers détiendraient ensemble le bien immobilier. Elle aurait le droit d'utiliser le bien, mais aussi l'obligation de contribuer aux charges liées à ce bien (entretien, taxes, etc.). Si Julie ou un autre indivisaire souhaite vendre le bien, tous les indivisaires doivent être d'accord. Si l’un d’eux s’oppose, il est possible de saisir le Tribunal de Grande Instance pour demander la vente du bien, avec l'aide d'un avocat spécialisé.

Option 1 : acquisition de la pleine propriété

Si le coinjoint survivant choisit l'acquisition de la pleine propriété du quart des biens, les enfants se verront attribuer les trois quarts restants en pleine propriété. Ils entrent alors dans un régime de co-indivision.

ℹ️ Bon à savoir : Toute tentative de vente d'un bien sous ce régime exige l'unanimité des indivisaires.

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Option 2 : usufruit des biens

Si la décision s'oriente vers l'usufruit de la totalité des biens, les enfants se retrouvent en position de nus-propriétaires. Tandis que le partenaire assume le rôle d'usufruitier.

Ceci caractérise un phénomène connu sous le nom de démembrement de propriété. Pour procéder à la vente du bien dans ce contexte, il est strictement nécessaire d'obtenir le consentement préalable des enfants.

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Type de régimeIndivisionDémembrement
DescriptionL’indivision se produit lorsque plusieurs personnes détiennent des droits sur un même bien immobilier. Chaque indivisaire détient une quote-part du bien.Le démembrement sépare la pleine propriété d’un bien en deux droits distincts : l’usufruit et la nue-propriété.
Rapport avec la successionÀ la suite du décès d'une personne, ses héritiers peuvent se retrouver à se partager les droits sur les biens du défunt.Le démembrement est souvent utilisé dans les successions pour protéger le conjoint survivant tout en préparant la transmission du patrimoine aux enfants.

Peut-on vendre sa maison si les enfants ne sont pas d'accord ?

En France il est impensable de priver un enfant de son héritage. À moins de se trouver dans une situation exceptionnelle où il aurait perpétré une infraction pénale à l’encontre du parent décédé.

L’établissement d’un testament ne constitue pas un moyen de contourner cette règle immuable. L’enfant a donc la garantie d'un droit inaliénable de se prononcer sur l’avenir des biens dont il deviendra le légataire.

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Que faire en cas de désaccord avec ses enfants sur la vente de sa maison ?

Cas de l'acquisition d'un quart des actifs 

En optant pour l'acquisition d'1/4 des actifs en pleine propriété, il devient envisageable de déclencher un processus de vente contrainte devant la juridiction compétente du Tribunal de Grande Instance.

Ce mécanisme légal n'est pas possible dans le cadre d’un démembrement de propriété.

C’est précisément à l’étape initiale du partage successoral que se joue l’issue de cette bataille de volontés. Elle implique la nécessité de prendre des décisions stratégiques dans de telles circonstances.

Une procédure judiciaire longue et fastidieuse

Il est essentiel de garder à l’esprit que s'engager dans une procédure judiciaire est une démarche à la fois financièrement et psychologiquement lourde. Avec des répercussions notables sur les liens familiaux et conjugaux.

Il est donc conseillé, dans un premier temps, d'avoir recours au dialogue et à la négociation. Cela dans l'optique de parvenir à un accord mutuellement satisfaisant.

ℹ️ Bon à savoir : Lorsque la mise en vente du bien sera autorisée, pensez à réaliser au plus vite les diagnostics immobiliers obligatoires pour cette transaction.

En effet, un dossier de diagnostics techniques est requis dans le cadre de toute vente ou location d'un bien. Son contenu varie selon le logement concerné.

Faut-il prendre rendez-vous avec un notaire dans une succession ?

Il existe deux situations spécifiques dans lesquelles la consultation et le recours à un notaire se révèlent impératifs :

Lorsque la succession concerne un ensemble de biens immobiliers

Il est impératif pour les héritiers de solliciter les services d'un notaire dans le cas où le patrimoine laissé par le défunt comporte un ensemble de biens immobiliers.

  • Qu'il inclue ou non une maison ou un appartement.
  • Que le notaire soit celui traditionnellement utilisé par la famille ou un autre choisi par les actuels propriétaires.

Il est crucial, dans ce contexte, de planifier une rencontre avec le notaire et de lui fournir une quantité conséquente d'informations et de documents pertinents. Ceci dans le but de lui permettre :

  1. d'effectuer une analyse précise de la dévolution successorale,
  2. d'inventorier de manière exhaustive tous les éléments constitutifs du patrimoine du défunt.

Au-delà d'une certaine valeur du patrimoine

La sollicitation d'un notaire est également obligatoire lorsque la valeur totale de la succession atteint ou dépasse le seuil de 5 000 euros.

Dans cette situation, il est nécessaire de faire établir un acte de notoriété, document officiel attestant de votre statut d'héritier.

Cette procédure est essentielle, car elle constitue une preuve juridique indiscutable de vos droits en tant qu'héritier. De plus, elle facilite grandement le processus de transfert des biens et des actifs du défunt.

À quelle période vendre la maison dont on a hérité ?

Comment déterminer le prix de vente d'une propriété immobilière ?

Dans un contexte de transmission patrimoniale, comme une succession, il est fréquemment observé que le notaire joue un rôle prépondérant dans l'évaluation et la fixation du prix de la propriété. Ce dernier se charge alors de déterminer ce que l'on appelle la valeur vénale du bien immobilier.

La valeur vénale, dans le secteur de l'immobilier, se définit comme étant le prix auquel un propriétaire est susceptible de céder son bien dans les conditions actuelles du marché.

Afin d'arriver à une estimation la plus juste et objective possible, une multitude de critères doit être prise en considération. Cela inclut, sans s'y limiter :

  • l'état général de la propriété,
  • son emplacement,
  • sa superficie,
  • ses caractéristiques spécifiques ainsi que celles de son environnement.

Par ailleurs, il est impératif de procéder à une analyse comparative de marché. Cela se fait en examinant les prix de vente des biens similaires récemment mis sur le marché ou ayant été vendus dans un passé proche.

Quels avantages à vendre rapidement un bien dont on a hérité ?

La législation fiscale impose aux héritiers de se conformer à certaines obligations administratives et financières suite à la réception d'un héritage. Parmi celles-ci, on trouve la la déclaration de succession. Elle doit être complétée et soumise dans les six mois suivant le décès du défunt.

Considérer le coût des droits de succession

En outre, il faut prendre en considération les droits de succession qui sont dus par les héritiers. Ces droits varient en fonction :

  • du degré de parenté entre le défunt et l’héritier,
  • ainsi que de la valeur du patrimoine transmis. 

Pour les héritiers, cette charge financière peut s'avérer conséquente. Et la mobilisation rapide des fonds nécessaires pour s'acquitter de ces droits devient alors une priorité.

Générer rapidement des liquidités pour payer les frais

La vente immédiate du bien hérité apparaît comme une solution pragmatique pour générer les liquidités requises. Dans le contexte de l'indivision, où plusieurs héritiers partagent la propriété du bien, la pression pour vendre peut être d'autant plus forte.

En effet, l'indivision peut engendrer des situations de blocage ou de désaccord entre les co-héritiers. Ce qui rend la gestion du bien complexe. La vente du bien permet alors de simplifier la situation en distribuant la valeur du bien sous forme monétaire entre les héritiers.

🤓 Ce qu'il faut retenir de cet article :
  • Deux régimes sont possibles dans le cadre de la succession d'un bien immobilier : l'indivision et le démembrement
  • Chacun a ses particularités, mais dans les 2 cas tous les indivisaires doivent tomber d'accord pour vendre le bien.
  • Le démembrement sépare la propriété entre l'usufruit et la nue-propriété.

 

Romain Baldassarre

Responsable Technique - Dimo Diagnostic

 

Expert en diagnostic immobilier depuis près de 4 ans, j'informe désormais les propriétaires et bailleurs concernant les dernières réglementations en vigueur sur les diagnostics immobiliers !

 

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