Désaccord de succession pour l'estimation maison : que faire ?

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Désaccord succession estimation maison : ce type de litige intervient régulièrement pour la succession de biens immobiliers. Cela peut bloquer la succession si une entente entre les héritiers n'est pas trouvée. Il est alors possible de passer par une médiation.

Cependant, ces procédures sont longues et coûteuses. C'est pour cette raison que l'estimation immobilière est extrêmement importante. 

➡️ Découvrez tout ce que vous devez savoir sur les litiges entre héritiers concernant la valeur d'un bien immobilier

Sommaire

Qu’est-ce que l’estimation immobilière ?

L'estimation immobilière est le processus de détermination de la valeur d'un bien immobilier. Il est généralement effectué après le décès du propriétaire. Si celle-ci se fait dans le cadre d’un héritage. Cependant, cet acte peut être réalisé pour tout type de transaction immobilière. 

L'estimation maison est généralement réalisée par un agent immobilier ou un notaire. Il s'agit d'évaluer la valeur d'un bien immobilier en fonction de :

  • l'offre ;
  • la demande ;
  • selon une zone géographique donnée. 

Une estimation est souvent nécessaire pour préparer une transaction, ou pour déterminer la valeur d'un bien immobilier existant. 

À quoi sert l’estimation immobilière pour une succession ?

RègleDescription
Article 764 du Code CivilLors d'une succession, les biens immobiliers du défunt doivent être estimés pour déterminer la part de chaque héritier.
Estimation par un professionnelPour obtenir une estimation précise, il est recommandé de faire appel à un professionnel de l'immobilier. Ce dernier pourra effectuer une évaluation en se basant sur des critères tels que la localisation, l'état du bien, la surface habitable, les équipements, etc.
Estimation contradictoireLes héritiers peuvent également décider de faire réaliser une estimation contradictoire, c'est-à-dire en demandant l'avis de plusieurs professionnels de l'immobilier pour obtenir une fourchette de prix plus précise.
Estimation en fonction du marchéL'estimation immobilière doit tenir compte des conditions du marché immobilier local au moment de la succession. Cela permet de fixer un prix de vente réaliste et d'optimiser la vente du bien.
Rôle du notaireLe notaire chargé de la succession peut également jouer un rôle dans l'estimation immobilière en fournissant des conseils aux héritiers et en s'assurant que le prix de vente est cohérent avec les valeurs du marché.
Prix de vente finalLe prix de vente final du bien peut être différent de l'estimation initiale, en fonction des offres d'achat et des négociations avec les acheteurs potentiels. C'est au notaire de s'assurer que le prix final est équitable pour tous les héritiers.

En cas de succession immobilière, la présence d'un notaire est nécessaire et indispensable.

Le notaire sera chargé de rédiger l'attestation immobilière. Toutefois, avant d'établir ce document, il faut procéder à l'estimation de la valeur du bien.

En général, l'estimation d'un bien immobilier se fait par l'intermédiaire d'une agence immobilière. Il est conseillé de contacter plusieurs agences pour obtenir plusieurs évaluations. Notamment afin de se rapprocher le plus possible de la valeur marchande du bien. 

Si le bien a été acheté peu de temps avant la donation ou la succession, le processus d'estimation sera relativement simple. En effet, il sera presque similaire au prix d'achat.

L'estimation d'un bien immobilier dans le cadre d'une succession est cruciale d'un point de vue fiscal. L'évaluation de chaque bien immobilier est nécessaire pour calculer la valeur totale de la succession. Ce montant sera à répartir entre les bénéficiaires. 

Par conséquent, plus la valeur estimée du bien est élevée, plus le montant des droits de succession à payer est important.

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Outre son importance fiscale, l'évaluation d'un bien inclus dans une succession est également essentielle d'un point de vue succession. 

C'est notamment le cas lorsque le bien doit être attribué à un héritier en particulier. Car l'évaluation déterminera la valeur de sa part d'héritage, voire le montant de la soulte.

ℹ️ Bon à savoir : c'est la somme d'argent que le bénéficiaire du bien doit verser à un ou plusieurs autres héritiers.

Enfin, un litige peut survenir concernant l'estimation d'un bien inclus dans une succession. 

C'est notamment le cas lorsque le défunt avait préalablement fait une donation à l'un de ses héritiers ou à un tiers. Dans ce cas, l'estimation de la valeur du bien sera cruciale pour déterminer la part d'héritage du bénéficiaire.

Il convient de noter qu'en cas de donation à un héritier, le bénéficiaire est généralement tenu de rapporter la donation à la succession. Cela se fait conformément à l'Article 843 du Code Civil

"Tout héritier, même ayant accepté à concurrence de l'actif, venant à une succession, doit rapporter à ses cohéritiers tout ce qu'il a reçu du défunt, par donations entre vifs, directement ou indirectement ; il ne peut retenir les dons à lui faits par le défunt, à moins qu'ils ne lui aient été faits expressément hors part successorale." - Article 843 du Code Civil
ℹ️ Bon à savoir : le défaut de déclaration de la donation peut exposer le donataire à des poursuites judiciaires pour recel d'abus de biens sociaux.

L'estimation immobilière est donc une étape cruciale dans le cadre d'une succession portant sur des biens immobiliers.

Elle permet de :  

  • calculer le montant des droits de succession à payer ;
  • déterminer la valeur de la part d'héritage de chaque bénéficiaire.

Elle sert également à prévenir d'éventuels litiges et d'assurer une répartition juste et équitable des biens entre les héritiers. Cependant, cela n’est pas toujours aussi simple.

De nombreux désaccords peuvent apparaître entre les héritiers. Par exemple sur le prix de la valeur d’une maison.

Comment estimer une maison lors d’une succession immobilière ?

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Pour estimer la valeur d'un bien immobilier faisant partie d'une succession, il y a des règles. La pratique habituelle consiste à obtenir deux évaluations de la part de deux professionnels de l'immobilier différents. 

En général, deux agences immobilières différentes sont engagées pour évaluer le bien en fonction : 

  • des prix actuels du marché ;
  • de la localisation ;
  • de la taille ;
  • de l'état ;
  • et d'autres facteurs pertinents.

Le notaire peut également procéder à une évaluation, en particulier s'il dispose d'une expertise dans les secteurs de l'immobilier et de la négociation immobilière.

Cependant, cette pratique n'est pas obligatoire. Les héritiers sont libres de convenir d'un prix pour les biens inclus dans la succession

Toutefois, il est essentiel d'éviter de sous-évaluer le bien. Sous peine de se voir infliger des pénalités par l'administration fiscale.

ℹ️ Bon à savoir :  cette sanction peut s’appliquer en cas de sous-évaluation manifeste et délibérée. En effet, cela entraînerait une diminution du montant des droits de succession.

Pour déterminer la valeur vénale des biens immobiliers du défunt, le notaire peut recourir à deux méthodes.

La première consiste à fournir aux héritiers un document appelé "avis de valeur". C’est une estimation non approfondie basée exclusivement sur des outils en ligne. Et sur leur connaissance du marché. 

Les héritiers peuvent également demander une évaluation plus approfondie. Son coût dépendra : 

  • du niveau de recherche requis ; 
  • du temps nécessaire à l'estimation immobilière. 

Ces facteurs peuvent faire varier le coût, mais il n'est pas aléatoire. La loi fixe des tarifs précis pour la déclaration de succession. 

Pour tout bien d'une valeur supérieure à 30 000 euros, le pourcentage versé au notaire ne peut excéder 0,434 %.

En conclusion, l'estimation de la valeur d'un bien dans le cadre d'une succession immobilière nécessite une réflexion approfondie et l'intervention d'un professionnel qualifié. Cela permettra d'assurer une répartition juste et équitable de la succession entre les héritiers. Ainsi que le respect des obligations fiscales liées au bien.

ℹ️ Bon à savoir : vous retrouverez ici un article sur la vente d'un bien immobilier sous-évalué dans la succession.

Que se passe-t-il en cas de désaccord dans une succession immobilière sur l’estimation d’une maison ?

Les désaccords sur la valeur estimée d'un bien peuvent être complexes et difficiles à résoudre. Dans certains cas, les désaccords peuvent être dus à des divergences d'opinion concernant :  

  • l'état ;
  • l'emplacement ; 
  • la demande du marché pour le bien. 

Parfois, les désaccords peuvent résulter de conflits d'intérêts entre les héritiers. Ou entre les exécuteurs testamentaires.

Dans ce cas, il est essentiel de demander l'avis d'un juriste qualifié. Il pourra vous aider à résoudre les aspects juridiques et financiers complexes du litige. 

Le juriste peut examiner les documents pertinents, tels que :  

  • le testament ;
  • l'acte de donation ;
  • les rapports d'évaluation.

Notamment afin de déterminer les obligations légales et les droits des parties concernées.

En fonction de la nature et de la complexité du désaccord, il peut recommander diverses méthodes de résolution des conflits, telles que :  

  • la négociation ;
  • la médiation ;
  • l'arbitrage. 

Si les parties ne parviennent pas à un accord par le biais de ces méthodes, le professionnel du droit peut leur conseiller de demander l'intervention d'un tribunal.

La résolution des litiges concernant un désaccord estimation maison succession peut être longue et coûteuse. Cependant, ignorer le problème peut entraîner des batailles juridiques prolongées. 

Cela peut même affecter la répartition des actifs de la succession. 

Les solutions en cas de litige sur la valeur d’un bien immobilier durant une succession

Il existe plusieurs solutions pour des héritiers qui ne parviendraient pas à s'entendre.

L’accord à l’amiable

En cas de litige, la meilleure solution consiste généralement à résoudre le problème à l'amiable.

Si le litige porte uniquement sur l'estimation d'une maison, un accord devrait être trouvé entre les héritiers. Et cela sans qu'il soit nécessaire de recourir à un partage judiciaire. 

Dans ce cas, il est recommandé de faire appel à un expert externe, objectif et impartial. Notamment afin d'éviter une évaluation judiciaire.

Toutefois, de multiples points de désaccord peuvent apparaître lors du règlement de la succession. Une demande judiciaire concernant l'évaluation des biens peut être alors demandée.

Exemple : Imaginons une succession où un bien immobilier est transmis à trois héritiers.

Les deux premiers héritiers sont d'accord pour vendre le bien et se partagent le produit de la vente à parts égales.

Cependant, le troisième héritier refuse de vendre le bien, car il pense que le prix proposé est trop bas par rapport à la valeur réelle de la propriété.

Pour résoudre ce désaccord, les héritiers décident de faire réaliser une expertise par un expert immobilier indépendant et reconnu.

L'expert immobilier évalue la propriété à 500 000 €, soit beaucoup plus que le prix proposé initialement.

Les héritiers décident alors de revoir le prix de vente à la hausse et de le fixer à 450 000 €. Les deux premiers héritiers sont d'accord pour cette nouvelle estimation, tandis que le troisième héritier accepte de vendre la propriété à condition qu'il reçoive une compensation financière supplémentaire pour la différence de prix entre l'estimation initiale et l'estimation révisée.

Les héritiers parviennent finalement à un accord en acceptant de donner au troisième héritier une compensation financière supplémentaire de 25 000 €, qui est prélevée sur le produit de la vente.

Les héritiers signent un accord écrit pour officialiser leur accord et procèdent à la vente de la propriété en respectant les termes de l'accord. Le notaire chargé de la succession s'assure que le prix de vente final est équitablement réparti entre les héritiers conformément à la loi.

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La médiation 

Néanmoins, si cela n'est plus possible, il est nécessaire de demander l'avis d'un avocat.

La médiation est une approche courante pour résoudre les conflits liés à l'héritage maison.

Elle implique la désignation d'un tiers neutre et impartial en tant que médiateur. Le médiateur ne prend pas de décision mais facilite une discussion raisonnable. Au cours de cette dernière, toutes les parties peuvent exprimer leur point de vue et les raisons de leur contestation.

La médiation peut permettre d'éviter des procédures judiciaires coûteuses et des dommages irréversibles aux relations familiales. 

Il s'agit d'un processus volontaire, et toutes les parties concernées doivent être disposées à se rencontrer. Et à travailler à la recherche d'un compromis. 

Le résultat prendra généralement la forme d'une offre d'une partie que l'autre partie jugera acceptable. Si c'est vous qui faites une offre, vous devez en expliquer les raisons au médiateur. Y compris la valeur du bien

Le montant final se situe généralement entre la meilleure et la pire des solutions recherchées par une partie.

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L’arbitrage

Pour résoudre les litiges immobiliers par la médiation, un avocat ou un notaire peut apporter son aide. Cela est fait sur la base d'une évaluation immobilière dûment exécutée par un expert. Il doit être désigné par le tribunal. 

Le recours à un expert immobilier permet de limiter les coûts et de vous orienter vers les meilleurs choix. 

La liquidation du bien

Dans les litiges successoraux portant sur des biens immobiliers, la liquidation du bien est une solution courante. Elle donne lieu à un partage du prix.

Si le bien est vacant, un tribunal en ordonnera souvent la vente. L'une des parties peut également racheter l'autre. L'une recevant le bien et chaque partie recevant sa part de la valeur. 

Quand aucune solution amiable satisfaisante ne peut être trouvée, le partage judiciaire reste le dernier recours pour mettre fin à la copropriété successorale.

L'action en justice

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Un héritier peut engager une action en justice en saisissant le tribunal de première instance (TGI) du lieu d'ouverture de la succession

Le TGI examinera alors la demande de partage et les demandes des différentes parties chargées de maintenir les héritiers dans l'indivision. Le tribunal peut ordonner : 

  • soit la vente du bien
  • soit le partage du bien pour éviter une vente aux enchères publiques. 

La vente aux enchères du bien (ou vente par adjudication) est nécessaire lorsque : 

  • le bien est particulièrement difficile à partager ;
  • aucun des héritiers ne souhaite en devenir propriétaire ;
  • aucun copropriétaire ne peut en supporter seul la charge.
🤓 Ce qu'il faut retenir sur le désaccord estimation pour une succession maison :
  • L'estimation immobilière d'un bien permet de définir les parts et frais de succession.
  • En cas de litige entre les héritiers, la succession peut être bloquée.
  • En cas de sous-estimation du bien de façon volontaire, des sanctions peuvent être prises
  • Plus la valeur d'un bien sera élevé, plus les frais d'héritage le seront.

Dimo vous remercie pour votre lecture ! 💚

 

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