Vente à terme : contrat, avantages, risques, diagnostic immobilier

vente à terme : définition, avantages, contrat

Vente à terme : très ressemblante au crédit-vendeur, elle désigne la vente d’un bien dont l’acheteur fait un paiement comptant et des mensualités dont la durée est déterminée sur l’acte authentique. Bien qu’il soit de plus en plus difficile d’investir dans la pierre malgré des taux très bas, la vente à terme permet de palier les prêts bancaires. Le bien immobilier pourra être payé sans crédit et par mensualité. Cela permet à un peu plus de personnes d’acquérir leur premier bien immobilier. Quelles sont les avantages et inconvénients de ce type de négociation ? Quelles différences avec la vente en viager ? On vous dit tout !

Besoin d'un diagnostic immobilier ? Obtenez votre devis en 1 minute

Vente à terme : tout savoir sur cette transaction

Qu’est-ce qu’une vente à terme ?

La vente à terme est définie par l’article 1601-1 du Code Civil. C’est un contrat de vente où le vendeur cède son bien à un acquéreur en échange d’un paiement comptant et de mensualités. Ces mensualités sont généralement comprises entre 10 et 20 années.

Le marché par mensualité peut concerner les biens immobiliers occupés pour une durée déterminée ou libre au moment de la signature de l’acte de vente.

Contrairement à la transaction viagère, la vente à terme ne comprend pas de notion d’âge. La date de fin de paiement est définie le jour de la signature. Elle permet à l’acheteur d’acquérir une maison ou encore un appartement en payant le vendeur progressivement. C’est-à-dire qu’il recevra un premier paiement comptant, puis des mensualités sur une durée prédéfinie.

Privilégié par les jeunes acheteurs, il permet à certains de ne pas avoir recours au crédit et donc de financer leur premier bien plus facilement.

💡 Bon à savoir

Souvent comparée à la vente en viager, la durée de l’opération est fixée à l’avance et ne repose donc pas sur l’estimation de l’espérance de vie du vendeur.

Ce contrat de vente doit, comme toute autre transaction immobilière, être conclu par un acte authentique. Il faudra ainsi obligatoirement passer devant un notaire.

Quelle forme peut prendre ce type de vente ?

Un achat à terme peut se faire de deux façons. Il existe :

• La vente à terme libre : l’acquéreur est en capacité de prendre possession du bien dès la signature de l’acte authentique.

• La vente à terme à jouissance différée ou vente à terme occupée : dans ce cas, le vendeur garde un droit d’usage du bien pour une durée déterminée à l’avance. L’acquéreur pourra alors accéder à son bien dès lors que cette durée arrivera à terme. Dans ce cadre précis, les charges de la maison ou de l’appartement seront divisé entre l’ancien et le nouveau propriétaire. Tout comme pour une location, le vendeur devra régler la taxe d’habitation et les charges de la vie courante (eau, électricité, gaz, etc.).

Question à se poserVente occupéeVente libre
Qui occupe le logement ?Le vendeurL'acquéreur
Qui paye les charges ?Prise en charge des factures courantes par le vendeur. LE nouveau propriétaire lui paiera la taxe foncière et les gros travauxL'acheteur
Qui paye le DUH ?Le propriétaire-vendeurPas de DUH

Les points à vérifier avant de s'engager

1) Pour le vendeur il faudra :

  • Vérifier le titre de propriété. Il faut s'assurer que le vendeur est propriétaire du bien immobilier et qu'il peut donc le vendre.
  • Vérifier si le bien est la résidence principale ou secondaire. Cela permettra de déterminer le type de vente à terme.
  • Effectuer à une analyse fiscale.
  • Déterminer de la durée de l'opération. Il faudra choisir la durée de versement de mensualités. Mais aussi, le cas échéant, la durée d'occupation du bien.

2) Pour l'acquéreur il faudra :

  • Vérifier de la solvabilité de l'acquéreur et de la viabilité, la fiabilité de son projet.
  • Vérifier de la compatibilité du projet de l'acquéreur avec le projet du vendeur.
  • Faire appel à un expert afin d'être bien accompagné.

Quels sont les avantages d’une vente à terme ?

Avantages pour le vendeur :

  • Les mensualités qu’il percevra ne seront pas imposables.
  • En cas de transaction à jouissance différée, il pourra continuer d’occuper son bien.
  • S’il décède avant le terme de la vente, les héritiers du vendeur percevront les mensualités. Elles prendront la forme de rente ou de capital en fonction des modalités définies dans le contrat de vente.
  • Les mensualités pourront être indexées sur l’indice du coût de construction. Elles pourront donc être revalorisées.
  • L’acte authentique contient une clause résolutoire. En cas de non-paiement de l’acquéreur, l'échange est annulé. Le vendeur pourra alors récupérer son bien.

Avantages pour l’acquéreur :

  • Il n’a pas besoin d’un prêt immobilier pour investir dans la pierre.
  • Dans le cadre d’un accord libre, il pourra disposer de son bien dès la signature de l’acte de vente.
  • La durée de son engagement est défini à l’avance dans un contrat. Ainsi, il peut anticiper les versements à venir.

Quels sont les risques de la vente à terme ?

Les risques d’une vente à terme sont mesurées, bien qu’ils soient tous connu du vendeur et de l’acheteur. Ils sont relativement moins importants que ceux d’une transaction viagère.

Risques pour le vendeur

Le propriétaire-vendeur prend quelques risques à procéder par ce type de contrat, notamment :

  • L’obligation de quitter les lieux dès que l’ensemble du montant est versé s’il s’agit d’une transaction occupée.
  • Le montant de la vente n’est pas entièrement perçu lors de la signature.
  • Les gains sont échelonnés sur plusieurs dizaines d’années.
  • Il peut il y avoir un défaut de paiement de la part de l’acquéreur.
  • Risques pour l’acquéreur

Bien qu’elle représente de nombreux avantages, la transaction à terme présente aussi des risques.

Si la transaction est différée, l’acheteur n’aura la jouissance de son bien avant une date ultérieure à la signature du contrat. Bien qu’il ne puisse pas occuper son propre bien, il devra s’acquitter de la taxe foncière et autres charges liées à la propriété.

Quelles différences avec la vente en viager ?

Ils existent quelques différences entre la vente viagère et à terme. La plus grosse différence est que la vente viagère repose sur le décès du crédirentier et donc sur un aléa, contrairement à l’autre type de marché.

Type de venteCaractéristiques
A terme
  • Les mensualités sont versées aux hériters en cas de décès du vendeur.
  • Rente versée pendant une période déterminée.
  • Les mensualités ne seront pas imposables.
  • L'indexation du bien dépendra du coût de la construction.
  • Viager
  • L'acheteur termine de payer quand le vendeur décède.
  • Les mensualitées sont versées pendant une durée illimitée.
  • Les rentes perçues sont imposables.
  • La rente totale est calculée par rapport à l'espérance de vie du crédirentier.
  • Comment se calcule une vente à terme ?

    Afin de calculer le montant dû et les mensualités, il faudra déterminer la durée de ces dernières. Aussi, il faudra définir s'il s'agit d'une vente occupée ou libre.

    1. La valeur du bien (appartement ou maison).
    2. La durée de paiement.
    3. L'occupation ou non (usufruit ou DUH ; durée limitée ou à vie).

    Pour une vente à terme libre, le paiement comptant est déduit du prix du bien. De plus, le solde est converti en mensualités sur la durée prévue du paiement.

    Pour une vente à terme occupée, la valeur d'occupation (démembrement usufruit ou DUH) est d'abord déduite du prix du bien puis les calculs sont les mêmes.

    Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires d'une vente à terme ?

    Les diagnostics obligatoiresPermis de construire délivré avant le 1er janvier 1949Permis de construire délivré entre 1949 et le 1er juillet 1997Permis de construire délivré après le 1er juillet 1997Permis de cons
    DPE
    Etat des risques et pollution
    Termites
    Plomb
    Electricité
    Gaz
    Loi Carrez Maison
    Loi Carrez Appartement
    Amiante avant-vente

    Les diagnostics immobiliers obligatoires diffèrent en fonction du bien (maison, appartement, local commercial...), de la date du permis de construire ou encore de sa localisation géographique. Voici la liste des diagnostics obligatoires :

    • Diagnostic de performance énergétique. Également nommé DPE ou Diagnostic énergétique, il est obligatoire pour tous les bâtiments. Du plus ancien, au plus récent, un bien en vente doit avoir son DPE. Il doit être effectué par un diagnostiqueur certifié.
    • L'état des risques et pollutions. Aussi appelé ERP (ex-ESRIS ; ex-ERNMT), il est, lui aussi, impératif pour tous les bâtis. Il permet de prévenir les risques d'inondation, de séisme, technologiques…
    • Le repérage termites. Il est obligatoire pour tous les biens dépendant de leur emplacement. Le repérage est effectué par un opérateur certifié.
    • Le diagnostic plomb. Il n'est obligatoire que pour les biens construits avant le 1er janvier 1949.
    • Le constat électrique. Il permet de mettre en avant les anomalies électriques d'un logement. Il est exigé pour tous les bâtiments, sauf les biens de moins de 15 ans.
    • Le constat de gaz. Les critères seront les mêmes que pour le diagnostic électrique.
    • Le mesurage Loi Carrez. Atteste de la surface privative après déduction de la surface occupée. (murs, les cloisons, les marches, les cages d'escalier, les tuyaux, les portes et les fenêtres).
    • L'amiante avant-vente. Indique le niveau d'exposition à l'amiante que l'on peut rencontrer dans un bien immobilier. Ainsi que dans les parties communes d'un immeuble en copropriété.

    Ce qu’il faut retenir, c’est qu’il y a :

    • Un paiement comptant d’une partie du bien au jour de la signature.
    • Des mensualités pour une durée déterminée, généralement de 10 à 20 ans.
    • Une accession à la propriété sans emprunt immobilier.
    • Un versement aux héritiers en cas de décès du vendeur avant la fin des mensualités.
    • Les diagnostics obligatoires sont les mêmes que pour les ventes plus classiques.

    N'oubliez pas de vous inscrire à la newsletter de dimo 💌