Une vente à terme se caractérise par la cession d'un bien immobilier où l'acheteur effectue un paiement initial accompagné de mensualités sur une période fixée dans l'acte authentique. Cette transaction peut éventuellement inclure une réserve de Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) par le vendeur.
Quels sont les avantages et inconvénients de ce type de négociation ? Quelles différences avec la vente en viager ? On vous dit tout !
Sommaire
- Qu’est-ce qu’une vente à terme ?
- Les différences entre la vente à terme et la vente en viager ?
- Les deux types de ventes à terme
- Quels sont les avantages d’une vente à terme ?
- Quels sont les risques de la vente à terme ?
- Comment se calcule une vente à terme ?
- Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires d'une vente à terme ?
- Les points à vérifier avant de s'engager
- FAQ : on répond à vos questions !
Qu’est-ce qu’une vente à terme ?
La vente à terme est définie par l’article 1601-1 du Code Civil. C’est un contrat de vente où le vendeur cède son bien à un acquéreur en échange d’un paiement comptant et de mensualités. Ces mensualités sont généralement comprises entre 10 et 20 années.
Le marché par mensualité peut concerner les biens immobiliers occupés pour une durée déterminée ou libre au moment de la signature de l’acte de vente.
Contrairement à la transaction viagère, la vente à terme ne comprend pas de notion d’âge. La date de fin de paiement est définie le jour de la signature. Elle permet à l’acheteur d’acquérir une maison ou encore un appartement en payant le vendeur progressivement. C’est-à-dire qu’il recevra un premier paiement comptant, puis des mensualités sur une durée prédéfinie.
Privilégié par les jeunes acheteurs, il permet à certains de ne pas avoir recours au crédit et de financer leur premier bien plus facilement.
Il est intéressant de noter que dans ce cas, l'acheteur ne paye pas d'intérêts sur les versements différés, contrairement à un prêt immobilier. Plusieurs options sont négociables entre le vendeur et l'acheteur, comme :
- les conditions de la vente,
- le prix de vente,
- le montant du paiement initial,
- le montant des versements mensuels,
- la durée de la vente.
- maximiser son flux de trésorerie,
- ou l'attente d'une augmentation future des revenus.
C'est également une bonne option pour les vendeurs qui ne sont pas pressés de recevoir l'intégralité du paiement immédiatement.
Ce contrat de vente doit, comme toute autre transaction immobilière, être conclu par un acte authentique. Il faudra ainsi obligatoirement passer devant un notaire.
Les différences entre la vente à terme et la vente en viager ?
Ils existent quelques différences entre la vente viagère et à terme. La plus grosse différence est que la vente viagère repose sur le décès du crédirentier et donc sur un aléa, contrairement à l’autre type de marché.
| Type de vente | Caractéristiques |
|---|---|
| A terme |
|
| Viager |
|
Les deux types de ventes à terme
Un achat à terme peut se faire de deux façons. Il existe :
La vente à terme libre
L’acquéreur est en capacité de prendre possession du bien dès la signature de l’acte authentique.
La vente à terme libre est une variante de la vente classique dans le domaine immobilier. Cette modalité implique la cession d'un bien avec un paiement différé. Après la conclusion de l'acte de vente, le vendeur reçoit une partie du prix de vente, connue sous le nom de "bouquet". Le reste du montant est versé par l'acheteur sous forme de rente pendant une durée préalablement définie, généralement entre 10 et 20 ans.
Une fois l'acte authentique signé, le vendeur cesse d'occuper le bien et n'en est plus le propriétaire. Il convient de noter que la vente à terme libre se distingue de la vente à terme occupée. Le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation à vie ou pour une période déterminée.
La vente à terme occupée (ou à jouissance différée)
Dans ce cas, le vendeur garde un droit d’usage du bien pour une durée déterminée à l’avance. L’acquéreur pourra alors accéder à son bien dès lors que cette durée arrivera à terme.
Dans ce cadre précis, les charges de la maison ou de l’appartement seront divisées entre l’ancien et le nouveau propriétaire. Tout comme pour une location, le vendeur devra régler la taxe d’habitation et les charges de la vie courante (eau, électricité, gaz, etc.).
| Question à se poser | Vente à terme occupée | Vente à terme libre |
|---|---|---|
| Qui occupe le logement ? | Le vendeur | L'acquéreur |
| Qui paye les charges ? | Prise en charge des factures courantes par le vendeur. Le nouveau propriétaire lui paiera la taxe foncière et les gros travaux | L'acheteur |
| Qui paye le DUH (Droit d'Usage et d'Habitation) ? | Le propriétaire-vendeur | Pas de DUH |
Quels sont les avantages d’une vente à terme ?
Avantages pour le vendeur :
- Les mensualités qu’il percevra ne seront pas imposables.
- En cas de transaction à jouissance différée, il pourra continuer d’occuper son bien.
- S’il décède avant le terme de la vente, les héritiers du vendeur percevront les mensualités. Elles prendront la forme de rente ou de capital en fonction des modalités définies dans le contrat de vente.
- Les mensualités pourront être indexées sur l’indice du coût de construction. Elles pourront donc être revalorisées.
- L’acte authentique contient une clause résolutoire. En cas de non-paiement de l’acquéreur, l'échange est annulé. Le vendeur pourra alors récupérer son bien.
Avantages pour l’acquéreur :
- Il n’a pas besoin d’un prêt immobilier pour investir dans la pierre.
- Dans le cadre d’un accord libre, il pourra disposer de son bien dès la signature de l’acte de vente.
- La durée de son engagement est définie à l’avance dans un contrat. Ainsi, il peut anticiper les versements à venir.
"En tant qu'agent immobilier, je tiens à vous donner quelques conseils si vous envisagez d'acheter un bien immobilier en vente à terme :
C'est une modalité de vente immobilière où le prix est payé en plusieurs versements sur une période donnée. Une fois le prix total payé, vous devenez propriétaire du bien.
Pendant la période de paiement, le vendeur peut conserver l'usage du bien.
Comme pour tout achat immobilier, il est essentiel d'évaluer correctement le bien. Assurez-vous que le prix demandé est juste et en adéquation avec l'état du marché immobilier. Un agent immobilier ou un évaluateur peut vous aider à évaluer correctement le bien.
Assurez-vous d'avoir une planification financière solide en place. Vous devez être capable de faire face aux versements réguliers pendant toute la durée de la vente à terme.
Comme pour tout achat immobilier, assurez-vous que tous les documents juridiques sont en ordre et qu'il n'y a pas de charges ou de servitudes sur le bien. Un notaire peut vous aider à vérifier cela.
Enfin, les conditions de la vente à terme sont négociables. Cela comprend :
- le prix total,
- le montant,
- la fréquence des versements,
- ainsi que la durée de la vente à terme.
Assurez-vous que ces conditions sont clairement définies dans le contrat."
Tom Véa, expert immobilier chez DIMO Diagnostic
Quels sont les risques de la vente à terme ?
Les risques d’une vente à terme sont mesurés, bien qu’ils soient tous connus du vendeur et de l’acheteur. Ils sont relativement moins importants que ceux d’une transaction viagère.
Risques pour le vendeur :
Le propriétaire vendeur prend quelques risques à procéder par ce type de contrat, notamment :
- L’obligation de quitter les lieux dès que l’ensemble du montant est versé s’il s’agit d’une transaction occupée.
- Le montant de la vente n’est pas entièrement perçu lors de la signature.
- Les gains sont échelonnés sur plusieurs dizaines d’années.
- Il peut y avoir un défaut de paiement de la part de l’acquéreur.
Risques pour l’acquéreur :
Bien qu’elle représente de nombreux avantages, la transaction à terme présente aussi des risques.
- Si la transaction est différée, l’acheteur n’aura la jouissance de son bien avant une date ultérieure à la signature du contrat.
- Bien qu’il ne puisse pas occuper son propre bien, il devra s’acquitter de la taxe foncière et autres charges liées à la propriété.
Comment se calcule une vente à terme ?
Le calcul d'une vente à terme immobilière implique plusieurs étapes. Voici une explication détaillée des étapes impliquées dans le calcul d'une vente à terme :
1. Estimation de la valeur vénale du bien :
La première étape consiste à estimer la valeur vénale du bien immobilier, qui est le montant pour lequel le bien pourrait être vendu dans des conditions normales de marché. Cette estimation peut être faite par un agent immobilier. En cas de vente à terme occupée, la valeur du bien sera dépréciée.
2. Détermination du bouquet :
Le bouquet est un montant payé comptant au moment de la signature de l'acte de vente. Ce montant est négocié entre l'acheteur et le vendeur. Un bouquet plus élevé permettra de réduire les mensualités subséquentes, tandis qu'un bouquet plus faible entraînera des mensualités plus élevées.
3. Calcul du droit d'usage et d'habitation (DUH) :
Dans le cas d'une vente à terme occupée, le droit d'usage et d'habitation (DUH) doit être calculé. Il y a deux méthodes pour calculer le DUH :
- Une méthode fiscale basée sur les taux applicables à la valeur vénale du bien.
- Une méthode économique qui prend en compte les charges incombant à l'acheteur ainsi que la valeur locative du bien sur le marché local.
4. Calcul du capital global des rentes à verser :
Le capital global des rentes à verser est calculé en soustrayant le prix du bouquet et le prix total des DUH du prix de vente total.
5. Détermination des rentes mensuelles :
Les rentes mensuelles sont déterminées en divisant le capital global des rentes à verser par le nombre de mois sur la durée de paiement des rentes. Cette durée déterminée entre l'acheteur et le vendeur. Elle est généralement comprise entre 10 et 20 ans.
Ces étapes permettent de structurer le calcul et la négociation d'une vente à terme immobilière.
Quels sont les frais de notaire ?
Les frais de notaire sont également applicables dans le cadre d'une vente à terme libre. Ces frais représentent un pourcentage du prix de vente du bien immobilier. Les taux appliqués varient selon différentes tranches de prix, allant de 0 à 60 000 euros.
Voici le barème des frais de notaire pour une vente à terme libre :
| Valeur du bien (en euros) | Frais de notaire (%) |
|---|---|
| 0 à 6 500 | 3,945 % |
| 6 500 à 17 000 | 1,627 % |
| 17 000 à 60 000 | 1,085 % |
| Supérieur à 60 000 | 0,814 % |
Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires d'une vente à terme ?
Si vous envisagez de vendre une propriété, il est essentiel de connaître les diagnostics immobiliers obligatoires en fonction de différents critères. Voici un résumé :
| Les diagnostics obligatoires | Permis de construire délivré avant le 1er janvier 1949 | Permis de construire délivré entre 1949 et le 1er juillet 1997 | Permis de construire délivré après le 1er juillet 1997 | Permis de construire délivré après le 1er juillet 2023 |
|---|---|---|---|---|
| DPE | ✅ | ✅ | ✅ | ✅ |
| Etat des risques et pollution | ✅ | ✅ | ✅ | ✅ |
| Termites | ✅ | ✅ | ✅ | ✅ |
| Plomb | ✅ | ❌ | ❌ | ❌ |
| Electricité | ✅ | ✅ | ✅ | ❌ |
| Gaz | ✅ | ✅ | ✅ | ❌ |
| Loi Carrez Maison | ❌ | ❌ | ❌ | ❌ |
| Loi Carrez Appartement | ✅ | ✅ | ✅ | ✅ |
| Amiante avant-vente | ✅ | ✅ | ❌ | ❌ |
Les points à vérifier avant de s'engager
Pour le vendeur, il faudra :
- Vérifier le titre de propriété. Il faut s'assurer que le vendeur est propriétaire du bien immobilier et qu'il peut donc le vendre.
- Vérifier si le bien est la résidence principale ou secondaire. Cela permettra de déterminer le type de vente à terme.
- Effectuer à une analyse fiscale.
- Déterminer de la durée de l'opération. Il faudra choisir la durée de versement de mensualités. Mais aussi, le cas échéant, la durée d'occupation du bien.
Pour l'acquéreur, il faudra :
- Vérifier de la solvabilité de l'acquéreur et de la viabilité, la fiabilité de son projet.
- Vérifier de la compatibilité du projet de l'acquéreur avec le projet du vendeur.
- Faire appel à un expert afin d'être bien accompagné.
FAQ : on répond à vos questions !
Que se passe-t-il en cas de décès du vendeur avant la fin du terme ?
En cas de décès du vendeur avant la fin du terme dans le cadre d'une vente à terme, les dispositions exactes seront spécifiées dans l'acte authentique. Généralement, la transmission du bien aux héritiers ou la continuation du contrat par les héritiers pourrait être envisagée selon les termes énoncés dans le document. Il est crucial de consulter l'acte authentique et, si nécessaire, de recourir à des conseils juridiques pour comprendre les implications spécifiques dans votre situation.
Puis-je louer le bien acquis dans le cadre d'une vente à terme ?
Oui, la possibilité de louer le bien acquis dans le cadre d'une vente à terme dépend des termes spécifiques stipulés dans l'acte authentique. Certains contrats de vente à terme peuvent permettre la location du bien par l'acheteur, tandis que d'autres peuvent imposer des restrictions à cet égard. Il est crucial de vérifier les conditions précises du contrat et, si nécessaire, de consulter un professionnel de l'immobilier ou un conseiller juridique pour s'assurer de la conformité avec les dispositions contractuelles.
Peut-on négocier les termes d'une vente à terme ?
Oui, les termes d'une vente à terme sont souvent négociables entre les parties avant la finalisation de l'acte authentique, permettant une personnalisation en fonction des besoins mutuels.
- La vente à terme permet un paiement échelonné sur 10 à 20 ans en échange d'un bien immobilier, facilitant l'accession à la propriété sans crédit bancaire.
- Elle se présente sous deux formes : la vente à terme libre (acquisition immédiate) et la vente à terme occupée (le vendeur conserve l'usage du bien).
- Les avantages incluent la non-imposition des mensualités pour le vendeur. Mais des risques existent, notamment le départ anticipé du vendeur en cas de vente à terme occupée.
- Contrairement au viager, la vente à terme ne dépend pas de la durée de vie du vendeur. Les frais de notaire sont également applicables.
Merci, on espère vous revoir bientôt 💚
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