Rupture pacs avant vente maison : gérer la séparation des biens

Rupture pacs avant vente maison : gérer la séparation des biens

Rupture pacs avant vente maison : les couples pacsés qui décident de rompre leurs liens d’union peuvent être confrontés à un problème lorsqu’ils ont utilisé la totalité ou une partie de leur patrimoine pour acheter une résidence principale. Ils sont dans l’obligation de régler en priorité la dette sur le logement. Si la répartition du patrimoine n’a pas été prévue par les époux ou partenaires, c’est la loi du « premier occupant » qui s’applique au sort du bien. En pratique, cela signifie qu’en cas de séparation, le couple se retrouve avec une quote-part du logement en proportion de sa contribution initiale.

Quelles sont les conséquences d'une rupture de pacs pour l'immobilier ?


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Les différents régimes de PACS

Le pacs est un contrat qui permet aux partenaires de vivre une union de fait, mais sans les contraintes juridiques qu’un mariage peut impliquer. Le pacs est une formule qui séduit de plus en plus de Français. Un grand nombre d’entre eux décident d’investir dans la pierre ces dernières années. Mais qu’en est-il lorsque cette union s’achève ? Comment le bien est-il touché ? Quelles sont les obligations des partenaires ? Quelles sont les solutions pour éviter un contentieux ?

Régime de la séparation des biens

Lorsque les époux ou partenaires ont souscrit un PACS, ils restent soumis au régime des séparations des biens. Mais cela ne veut pas dire qu’ils ne peuvent pas souscrire un contrat de mariage. Ils peuvent le faire en parallèle à leur PACS. Dans ce cas, le régime matrimonial est déterminé par la loi de l’Etat dont relève la société civile, c’est-à-dire l’Etat dans lequel les partenaires ont souscrit leur pacte civil de solidarité.

La séparation de biens permet à chacun des partenaires de garder la propriété et la libre disposition de ses biens personnels. En revanche, les biens acquis pendant le mariage ou le PACS doivent être attribués aux époux ou partenaires en proportion des droits qu’ils peuvent avoir sur ces biens.

Régime de l'indivision

Au contraire, si les époux ou partenaires ont choisi un régime d’indivision, les biens échus aux partenaires au titre du régime d’indivision ne peuvent être aliénés que par les conjoints ou partenaires qui les ont reçus par indivision.

Les exceptions du régime de l'indivision

Le régime de l'indivision est dérogatoire à celui de la société civile. Cette règle s'applique donc aux biens et droits indivis mais ne concerne pas les dettes. En effet, l'indivision n'a pas pour objet de gérer les dettes mais seulement les biens.

Les dettes sont régies par le droit commun dont elles relèvent. Il en est ainsi des dettes contractées par un indivisaire ou les dettes qui ont été transférées à la suite d'un évènement (cas des successions par exemple). Pour ces dettes, la règle de l'indivision est dérogatoire au régime de la société civile. Les dettes contractées par un indivisaire ne peuvent donc pas être celles du conjoint ou du partenaire.

"L'article 515-5-2 du code civil à mis en vigueur depuis la 1 janvier 2009 :
1° Les deniers perçus par chacun des partenaires, à quelque titre que ce soit, postérieurement à la conclusion du pacte et non employés à l'acquisition d'un bien
2° Les biens créés et leurs accessoires
3° Les biens à caractère personnel
4° Les biens ou portions de biens acquis au moyen de deniers appartenant à un partenaire antérieurement à l'enregistrement de la convention initiale ou modificative aux termes de laquelle ce régime a été choisi
5° Les biens ou portions de biens acquis au moyen de deniers reçus par donation ou succession
6° Les portions de biens acquises à titre de licitation de tout ou partie d'un bien dont l'un des partenaires était propriétaire au sein d'une indivision successorale ou par suite d'une donation"

💡 Bon à savoir

L'emploi de deniers tels que définis aux 4° et 5° fait l'objet d'une mention dans l'acte d'acquisition. A défaut, le bien est réputé indivis par moitié et ne donne lieu qu'à une créance entre partenaires.

Répartition des biens immobiliers pendant une séparation de PACS

Comment faire en cas de résidence principale ?

Les partenaires qui ont acquis ensemble un bien immobilier en commun sont cotitulaires du droit d’usage de ce bien. Les partenaires ne peuvent aliéner leur droit d’usage que conjointement.

En revanche, si l’un a acquis un bien immobilier individuellement, le ou les autres partenaires ne peuvent ni aliéner ni hypothéquer ce bien sans le consentement de celui qui l’a acquis.

Par ailleurs, les partenaires qui ont acquis ensemble un bien immobilier en commun peuvent seul l’aliéner ou l’hypothéquer si le bien a été acquis en indivision.

Comment répartir les autres biens immobilier ?

Les partenaires sont seuls propriétaires de leurs biens individuels. Ils peuvent donc en disposer librement. Toutefois, si un bien immobilier a été acquis en indivision, la vente d’un des conjoints entraîne la rupture de l’indivision.

Que faire en cas de résidence secondaire ?

Les conjoints qui ont acquis ensemble un bien immobilier qui est la résidence principale de l’un des deux, peuvent seul l’aliéner si le ou les autres ne résident pas avec eux.

En revanche, s'il ont acquis un bien qui n’est ni la résidence principale de l’un des partenaires ni jointement utilisé, ils peuvent le vendre ensemble.

Répartir les biens immobilier à l'amiable

Ils peuvent, à titre exceptionnel, convenir d’une répartition définitive des biens immobiliers en fonction de leurs intérêts. Cette convention doit être conforme à l’article 1721 du code civil.

Cette convention doit prévoir :

  • la date de la cession ou de la donation
  • l’état descriptif du bien
  • les modalités de l’aliénation
  • le prix du bien
  • les modalités d’évaluation du bien
  • l’état des dettes et charges du bien
  • le partage des produits de l’aliénation

La répartition doit être approuvée par les juges. En cas de désaccord, les deux parties se rapprochent des juges pour qu’ils tranchent le litige.

Comment prouver ce qui a été financé par l'une des parties ?

Le partage des biens immobiliers est un dossier complexe et il est donc important de pouvoir apporter la preuve des apports en capital. Voici les pièces justificatives à joindre à votre dossier :

  • les comptes bancaires des partenaires
  • les relevés de trésorerie sur les comptes bancaires indiquant l’origine des sommes
  • tous les chèques émis par l’un des parties
  • tous les chèques émis par l’autre partie, quand la somme est versée dans le compte de la première personne
  • tous les chèques émis par l’autre partenaire et encaissés sur le compte de la première personne

Que faire en cas de dette durant un pacs ?

Pas de panique ! L’entrée dans un Pacs n’est pas synonyme de déclaration de faillite, même si la situation financière du couple est un peu compliquée.

En effet, si l’un des partenaires a des dettes, l’autre ne sera pas tenu de les rembourser. Mais tous les deux sont responsables du remboursement des dettes contractées pour leur compte propre. Par contre, si l’un des conjoints contracte une nouvelle dette pour le compte du couple, l’autre devra l’assumer.

Attention, cependant, il est possible de contracter une nouvelle dette pour le compte du couple si les deux partenaires y consentent.

En d’autres termes, les dettes qu’un des partenaires a contractées avant l’entrée en Pacs restent à sa charge.

Que faire si uniquement une partie veut vendre le bien ?

Si l’un des partenaires souhaite vendre le bien immobilier que les deux possèdent, la première condition à respecter est de demander l’autorisation à son conjoint.e.

Cette demande peut être formulée par écrit ou par téléphone. Si l’autre refuse, il peut exiger une indemnisation financière au vendeur.

Que faire si un bien immobilier est la propriété d’un seul partenaire ?

Dans ce cas, le partenaire qui ne possède aucune part dans le bien immobilier doit donner son accord pour vendre le bien. Si cet accord n’est pas donné, le conjoint.e qui souhaite vendre peut demander une indemnisation financière au conjoint.e qui refuse de vendre.

Quelles sont les conséquences d'une rupture de PACS avant la vente d'une maison ?

Pour les couples qui ont conclu un PACS, puis se sont séparés sans même avoir acheté leur maison, la vente de la maison est soumise à des règles particulières.

En effet, si l’un des deux ex-partenaires souhaite vendre la maison, il doit respecter certaines étapes, comme par exemple :

  • obtenir l’accord écrit de son ex-conjoint.e pour la vente du bien
  • informer ce dernier.e dans le délai d’un mois qu’il a entamé les démarches pour vendre le bien

Dans l’hypothèse où une ex-conjoint souhaite vendre un bien immobilier dont il est propriétaire, il doit respecter les mêmes étapes. Si l’ex-conjoint.e refuse de lui donner son accord, l’ex-partenaire peut demander une indemnisation financière dans les deux mois suivant la vente. Ils peuvent également s’accorder sur le partage des bénéfices de la vente du bien immobilier.

Si l’un souhaite vendre un bien immobilier dont il est propriétaire, il doit respecter les mêmes étapes. L’ex-conjoint.e peut donc demander une indemnisation financière dans les deux mois suivant la vente.

Que faire si j’ai un problème avec mon ex-conjoint.e ?

En cas de problème avec son ex-conjoint.e, chacun.e doit setourner vers le Service d’Accès au Notariat (SAN) de sa délégation régionale.

Il est important de savoir que, lors d’une rupture unilatérale du Pacs, l’ex-conjoint.e a des droits et des obligations spécifiques. S’il.elle souhaite demander une indemnisation financière, il.elle doit le faire dans les deux mois suivant la rupture du Pacs.

Le notaire a-t-il un rôle à jouer en cas de rupture du Pacs ?

Le notaire peut jouer un rôle d’intermédiaire entre les parties en cas de rupture du Pacs. Il peut aussi mettre en place une procédure de conciliation entre les ex-partenaires. Cette procédure doit faire l’objet d’une convention préalablement signée par les ex-partenaires.

Cette convention prévoit :

  • la dénomination, la date et le lieu du pacs
  • l’identité des partenaires, notamment leur adresse personnelle, la date et le lieu de leur naissance, ainsi que celle de leur dernière résidence
  • leurs professions et activités
  • leur situation familiale, notamment si les partenaires sont parents, et le nom et l’adresse du conjoint ou du concubin du ou de la partenaire
  • leurs moyens d’existence
  • la dénomination, la date et le lieu de la conclusion du pacs.

Par conséquent, chacun doit jouir pleinement des biens qu'il possède en vertu de la rupture du pacs, qui seront liquidés une fois cette mesure prise. Si nécessaire, un notaire ou un juge, peut intervenir et décider que les biens appartiennent au propriétaire.

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