OPCI, SCPI, SCI : Sous quelle forme investir dans l'immobilier en 2024 ?

OPCI, SCPI, SCI le meilleur investissement immobilier

Trois formes populaires d'investissement immobilier incluent les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) et les SCI (Sociétés Civiles Immobilières). Les SCPI vous permettent de participer à un portefeuille diversifié son patrimoine. Elles permettent d’avoir des revenus réguliers provenant des loyers. Les OPCI offrent une approche similaire, mais avec une plus grande liquidité et une gestion plus active des actifs. Enfin, les SCI permettent à plusieurs individus de détenir ensemble des biens immobiliers. Elles offrent ainsi une certaine flexibilité et une responsabilité limitée. Chacune de ces formes présente des avantages en matière de diversification, de rendement et de gestion.

 

Sommaire

 

Que signifie la pierre papier ?

Le terme "pierre-papier" désigne les investissements immobiliers indirects. Il inclut les SCPI et les OPCI . Un investisseur détiendra alors des parts dans ces véhicules collectifs. Cela rend la propriété foncière plus accessible sur les marchés financiers. Ces modèles vous permettent d’investir à travers un intermédiaire afin de limiter ou mutualiser le risque. L’investissement se fait alors auprès d’une SCPI responsable de la gestion de votre patrimoine. Les fonds des différents actionnaires, dont vous, permettront à la SCPI d’investir dans un parc foncier

Vous pouvez également détenir des actions dans une SCPI à travers un contrat d’assurance vie ou un Plan Épargne Retraite.

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI)

FONCTIONNEMENT SCPI

 

Voici quelques caractéristiques importantes des SCPI :

  1. Collecte de fonds : Les SCPI collectent des fonds auprès d'actionnaires, qui acquièrent des parts de l'entreprise. Ces fonds sont ensuite utilisés pour acquérir et gérer un portefeuille foncier diversifié.
  2. Diversification : En investissant dans une SCPI, les actionnaires bénéficient d'une diversification immédiate de leur portefeuille. La société détient généralement un large éventail de biens dans différents secteurs géographiques et/ou types d'actifs.
  3. Gestion professionnelle : La gestion des biens détenus par une SCPI est assurée par une entreprise de gestion spécialisée. Cette dernière est responsable de l'acquisition, de la gestion locative, de la maintenance et de la vente des parts au nom des investisseurs.
  4. Revenus locatifs distribués : Les revenus générés par la location des biens détenus par la SCPI sont distribués aux porteurs de parts sous forme de dividendes réguliers. Ils sont versés trimestriellement ou semestriellement.
  5. Liquidité relative : Bien que les parts de SCPI ne soient pas aussi liquides que les actions cotées en bourse, elles peuvent néanmoins être vendues sur un marché secondaire. La liquidité dépend de la demande du marché et peut varier.
  6. Fiscalité : Les gain distribués par les SCPI sont généralement imposables au titre de la catégorie des revenus fonciers. Cependant, certaines SCPI peuvent également distribuer des revenus sous forme de plus-values immobilières, qui peuvent être soumises à une fiscalité différente.

Les SCPI offrent aux actionnaires un moyen indirect et diversifié d'investir dans l'immobilier. Parmi ses avantages on retrouve la gestion professionnelle, la diversification du portefeuille et la distribution régulière des gains locatifs.

ℹ️ Bon à savoir : La SCPI peut également être intégrée dans une assurance vie (sous réserve que le contrat en référence le permette). Les revenus ne sont plus alors soumis au régime fiscal des revenus fonciers, mais à celui de l'assurance vie. Ainsi, cet investissement indirect intéresse tous les types d'épargnants.

 

Exemple : Imaginons que Sophie soit une investisseuse prudente cherchant à diversifier son portefeuille. Elle décide d'investir dans des SCPI et des SCI via un contrat d'assurance vie. En optant pour cet investissement indirect, Sophie bénéficie de la fiscalité avantageuse de l'assurance vie, ce qui lui permet de maximiser ses rendements. De plus, la gestion déléguée offerte par l'assureur lui évite les contraintes administratives liées à la gestion immobilière. Ainsi, en alliant les avantages des SCPI et des SCI avec ceux de l'assurance vie, Sophie parvient à sécuriser son épargne tout en optimisant ses gains potentiels, grâce aux performances des taux avantageux.

Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI)

Une SCI permet à plusieurs personnes de mettre en commun des biens immobiliers (tels que des immeubles, des terrains, des appartements, etc.) dans le but de les gérer, les administrer, ou les exploiter ensemble.

Voici quelques caractéristiques importantes des SCI :

  1. Nature civile : Contrairement aux entreprises commerciales, une SCI a une nature civile. Elle n'a pas d'activité commerciale propre. Son objet est généralement limité à la gestion d'un patrimoine immobilier. Acheter un bien en SCI signifie que celle-ci en sera l'unique propriétaire.
  2. Associés : Une SCI peut avoir un ou plusieurs associés, appelés également "partenaires". Ces associés peuvent être des personnes physiques ou morales. Ils détiennent des parts sociales représentant leur participation dans la société.
  3. Objet social : L'objet social d'une SCI est défini dans ses statuts et concerne généralement l'acquisition, la gestion, la location, la vente ou la mise à disposition des biens immobiliers détenus par la société.
  4. Responsabilité limitée : Les associés d'une SCI ont une responsabilité limitée aux montants de leurs apports. Cela signifie que leur responsabilité financière est limitée au montant de leur investissement dans la société. Leurs biens personnels ne sont pas engagés au-delà de cela.
  5. Souplesse de gestion : La gestion d'une SCI est flexible et peut être organisée selon les besoins des associés. Les décisions importantes sont généralement prises lors d'assemblées générales. Chaque associé dispose d'un droit de vote proportionnel à sa part sociale.
  6. Transmission facilitée : La transmission des parts sociales d'une SCI est souvent facilitée par rapport à la vente d'un bien immobilier détenu en direct. Cela peut être avantageux pour la succession ou la revente des parts à d'autres souscripteurs.

En résumé, une SCI est une structure juridique adaptée à la gestion et à l'administration de biens. Elle offre une certaine flexibilité et une limitation de la responsabilité des associés.

On le rappelle souvent aux parents qui achètent des biens via une SCI, c'est que vous n'êtes plus propriétaire des biens. C'est la société qui est propriétaire et vous êtes soumis au droit des sociétés. Vous devez avoir une comptabilité annuelle, vous devez également avoir des assemblées générales d'approbation des comptes. N'oubliez jamais, c'est ce qu'on leur répète, que si vous avez un contrôle fiscal demain, la première question que vous posera l'inspecteur des impôts, c'est: "Sortez-moi le registre de délibération et sortez-moi la comptabilité." - David Ambroisiano Notaire à Fontaine (Isère) - BFM

Les Organismes de Placement Collectif en Immobilier (OPCI)

FONCTIONNEMENT OPCI

Une OPCI est principalement utilisée en France, qui permet à un groupe de particuliers de placer leur argent dans un portefeuille foncier diversifié. Les OPCI peuvent être gérés par des entreprises de gestion d'actifs agréées et sont régis par des règles strictes définies par l'Autorité des marchés financiers (AMF) en France.

Voici quelques caractéristiques principales des OPCI :

  1. Diversification des investissements : Les OPCI investissent dans une variété d'actifs fonciers tels que des bureaux, des commerces, des résidences, des entrepôts, etc. Cela permet de répartir les risques entre différents types d'actifs.
  2. Liquidité accrue : Contrairement à d'autres formes d'investissement immobilier direct telles que l'achat de biens immobiliers physiques, les parts d'OPCI sont généralement plus liquides. Ceci implique qu'il est plus facile pour les actionnaires d'acheter ou de vendre des parts selon leurs besoins.
  3. Gestion professionnelle : Les OPCI sont gérés par des professionnels de la gestion d'actifs. Ils prennent des décisions d'investissement en fonction des objectifs du fonds et des conditions du marché immobilier.
  4. Transparence et réglementation : Les OPCI sont soumis à une réglementation stricte qui vise à protéger les investisseurs et à assurer la transparence des opérations. Les gestionnaires d'OPCI doivent se conformer aux exigences de publication de rapports et de documentation réglementaire définies par l'AMF.

Les OPCI offrent aux investisseurs la possibilité de diversifier leurs placements dans l'immobilier. Ils proposent de bénéficier d'une gestion professionnelle et d'une certaine liquidité par rapport à l'investissement direct dans des biens immobiliers.

Comparaison entre SCI, SCPI, OPCI :

COMPARAISON SCPI SCI OPCI

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Tableau comparatif entre une SCI, une SCPI et une OPCI :  

CritèreSCISCPIOPCI
Nature juridiqueSociété civile immobilièreOrganisme de placement collectif immobilierOrganisme de placement collectif immobilier
Composition du patrimoinePrincipalement immobilier en directPrincipalement immobilier en directJusqu'à 40 % hors immobilier, actions, obligations, etc.
PerformancePerformance moyenne autour de 4 %Rendement moyen entre 4 et 6 %Performance volatile, moyenne de 4 % à 5 %
Frais d'entréeGénéralement de 0 à 2 %Généralement entre 8 et 12 %Entre 2 et 3 %
GestionGestion déléguée à la société de gestionGestion déléguée à la société de gestionGestion déléguée à la société de gestion
TransparenceRapport annuel de gestion pour les associésRapport annuel de gestion pour les associésRapport annuel de gestion pour les associés
FiscalitéImposition comparable à l'immobilier directImposition comparable à l'immobilier directVariable selon la structure (SPPICAV ou FPI)
Éligibilité sauf exceptionAssurance vie, PER et contrat de capitalisationAssurance vie, PER et contrat de capitalisationAssurance vie, PER, contrat de capitalisation et compte-titres

Afin de vous donner une idée plus claire, voici une comparaison détaillée entre les SCI  les SCPI et les OPCI par rapport à l'investissement immobilier en direct :

  • Gestion et accessibilité :
    • Les SCI, SCPI et OPCI offrent une gestion déléguée à des professionnels. Ils évitent aux actionnaires la lourdeur de la gestion de l'immobilier en direct.
    • Ils permettent également une meilleure accessibilité à l'investissement immobilier. Ils offrent des montants plus faibles que pour l'investissement en direct, souvent quelques milliers d'euros suffisent.
  • Diversification et dilution des risques :
    • Les SCI, SCPI et OPCI permettent une multiplication et mutualisation des investissements. Ils diluent ainsi le risque locatif sur un grand nombre d'actifs immobiliers.
    • Ils offrent une diversification supplémentaire par rapport à l'investissement en direct. On aura la possibilité d'investir dans différents types d'actifs immobiliers (bureaux, commerces, résidentiel, etc.) et dans d'autres véhicules d'investissement.
  • Transparence et information :
    • Chaque entreprise de gestion de SCI, SCPI ou OPCI est tenue de remettre un rapport annuel de gestion à ses associés. Elle offre une transparence totale sur les biens détenus, le nombre d'associés et les données comptables.
    • Ces rapports permettent également d'accéder à des indicateurs clés. On retrouve le taux d'occupation financière, la durée des baux et la capitalisation du fonds.
  • Fiscalité :
    • Les SCI et les SCPI sont soumises au même régime d'imposition que l'immobilier détenu en direct. Il comprend donc, des taxes foncières et des impôts sur les revenus fonciers.
    • Les OPCI peuvent être imposés différemment en fonction de leur structure (SPPICAV ou FPI). Elles ont des taxes sur les revenus mobiliers ou fonciers, et peuvent être assujettis à l'IFI.

En résumé, les SCI, SCPI et OPCI offrent une alternative à l'investissement immobilier en direct. Elle offre des avantages en termes de diversification, de gestion déléguée et d'accessibilité. Chacun présente des spécificités en termes de fiscalité et de structure. Il convient d'examiner attentivement avant de choisir le meilleur véhicule d'investissement selon ses besoins et ses objectifs financiers.

 

🤓 Ce qu'il faut retenir sur la SCI, SCPI, OPCI :
  • Les SCPI se distinguent par leur focus sur l'immobilier commercial, tandis que les SCI peuvent inclure divers types d'actifs immobiliers.
  • Les OPCI combinent des investissements immobiliers directs avec des placements sur les marchés financiers.
  • L'intégration de SCPI, SCI et OPCI dans une assurance vie offre des avantages fiscaux et simplifie la gestion pour les investisseurs.
  • Ces véhicules d'investissement permettent aux épargnants de diversifier leur portefeuille et d'accéder à l'immobilier sans les contraintes de gestion directe.

 

Vous pouvez en apprendre plus au sujet des OPCI, SCPI, SCI dans ces articles : 

OPCI : définition, avantages, risques sur cet investissement 🤔