OPCI : qu'est-ce que c'est ? Voici le guide complet

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L'OPCI est un investissement immobilier collectif dédié à l'immobilier neuf, ouvert aux particuliers comme aux professionnels. Il permet de profiter de certains avantages fiscaux intéressants tout en bénéficiant d'une gestion professionnelle de son patrimoine. Mais attention, comme tout investissement, l'OPCI comporte des risques qu'il faut connaître avant de se lancer. Découvrez tout ce qu'il faut savoir sur l'OPCI dans ce guide complet.

Les détails sur l'OPCI

Qu'est-ce qu'un OPCI et comment fonctionne-t-il ? (Définition)

L'OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) est un engagement collectif d'investissement immobilier qui vous permet d'investir de manière indirecte dans l'immobilier.

Voici la composition du portefeuille d'un OPCI :

  • elle se compose d'environ 60% de biens immobiliers,
  • 10% d'argent en liquidité, cela permet de revendre avec simplicité et agilité.
  • le pourcentage restant (30%) sont des titres négociables et échangeables, par exemple des actions ou des obligations.

OPCI ou SCPI : quelle est la différence ? (rendement, fonctionnement...)

La différence notoire entre OPCI et SCPI est au niveau de la composition des actifs qu'ils détiennent.

La SCPI

La SCPI investit de manière exclusive dans des biens immobiliers de toute sorte dans le but de les mettre en location. Son but est d'offrir un rendement locatif aux investisseurs.

Pour un particulier, les revenus sont soumis à l'impôt sur les revenus et il faut y ajouter les prélèvements sociaux.

Concernant sa fiscalité, elle est soumise aux revenus fonciers sur les rendements perçus. Et en cas de cession des parts avec plus-value, elle est imposée au titre au régime des plus-values immobilières.

L'OPCI et sa fiscalité

Comme vous l'avez probablement lu plus haut, elle répartit ses actifs en différentes catégories d'actifs :

  • immobilier (60%),
  • valeurs mobilières (30%),
  • liquidités (10%).

Cette diversification permet d'offrir davantage de liquidité aux investisseurs, par rapport à la SCPI.

Fiscalité OCPI : tout dépend de sa forme juridique. La plus commune est la SPPICAV (Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable).

Les revenus provenant de ce type d'OPCI sont soumis à la flat tax appelé plus couramment PFU (prélèvement forfaitaire unique). Son taux est de 30% (il inclut les prélèvements sociaux).

Il existe un autre type de forme juridique chez l'OPCI appelé FPI (Fond de Placement Immobilier). Celui-ci a la même fiscalité que les SCPI.

Comment acheter des OPCI ?

Pour acheter ou investir dans une OPCI, il vous suffit d'acheter directement des parts auprès de différents organismes au choix :

  • société de gestion,
  • banque,
  • assureur,
  • conseiller indépendant.
  • Une autre manière d'en avoir de manière simple et rapide est de passer par une assurance-vie. Ils seront inclus en unité de compte dans le contrat d'assurance-vie.

    Sachez que le montant minimum d'une part OPCI varie de 100€ à 1000€.

    Il est donc accessible au grand public. Veillez bien à vérifier la valeur liquidative auprès de la société de gestion. En effet, celle-ci permet de déterminer les prix de souscription d'une part.

    💡 Bon à savoir

    Passer par des versements en ligne sur le contrat d'assurance-vie vous permettra d'avoir un gain de temps.

    OPCI ou OPPCI ? Qu'est-ce que l'OPCI professionnel ?

    Nous espérons ne pas vous perdre, mais sachez qu'il existe un OPCI réservé aux professionnels. Et il est appelé l'OPPCI.

    Si vous êtes un professionnel, c'est celui-ci que vous devrez choisir pour investir, car l'OPCI est réservé aux investisseurs privés.

    Voici ses spécificités :

  • souscription égale ou supérieure à 100 000€,
  • uniquement pour les investisseurs professionnels,
  • ne peut pas être souscrit en passant par une assurance-vie,
  • ouvert aux investisseurs sous mandat avec une société de gestion.
  • Quels sont les avantages et les risques de l'achat en OPCI ?

    Comme dans n'importe quel type de placement immobilier ou financier, il existe des risques.

    C'est d'ailleurs l'une des raisons pour laquelle le marché des OPCI est régulé par l'AMF (Autorité des Marchés Financier).

    Les avantages de l'OPCI

    • abordable facilement : le capital minimum est d'une centaine d'euros seulement. Il n'y pas de nécessité d'être un expert pour y accéder.
    • pas de gestion : c'est une manière d'investir dans l'immobilier sans devoir gérer des biens locatifs soi-même. Idéal pour se constituer une épargne retraite par exemple. Tout est géré par une société de gestion.
    • diversification : l'OPCI investit dans différents secteurs (immobiliers, actions, obligations). Cela réduit les risques dû aux fluctuations économiques de marché.
    • disponibilité de l'épargne : les propriétaires de parts peuvent demander à l'OPCI de racheter leurs parts. En effet, il a l'obligation de vous racheter des parts (dans une certaine limite). En cas de rachat, l'OPCI peut vous prélever des commissions de rachat.

    Les inconvénients d'investir en OPCI

    • Risque de perte en capital : il n'y pas de garantie, ni de fond de protection. Et les performances ne sont pas non plus garanties. Aussi, il faut savoir que le capital investi peut ne pas être remboursé totalement.
    • Faible liquidité : contrairement à l'argent liquide, l'immobilier a une très faible liquidité. La vente de biens immobiliers nécessite beaucoup de temps, surtout lorsque le marché est sous pression.
    • Marché de l'immobilier : investir en OPCI, c'est s'exposer au marché de l'immobilier. En effet, en cas de baisse ou crise du secteur, le capital investi et/ou le rendement peut être directement impacté.
    • Exposition au marché des actions : le marché des actions (bourse), peut être exposé à une certaine volatilité. Les cours peuvent donc varier à la hausse comme à la baisse.
    • Recours à l'endettement : l'OPCI peut être endettée en faisant appel à un crédit. Une OPCI peut emprunter jusqu'à 40% de la valeur de ses actifs immobiliers.
    • Utilisation de produits dérivés : en cas de baisse d'un marché, l'OPCI peut utiliser les produits dérivés. Le but étant d'avoir une couverture contre les risques de marché défavorable.
    • Risque par rapport au taux : l'OPCI peut également investir dans des produits de taux qui est un produit financier à risque de dévalorisation.

    Pour finir, il est important de considérer cela comme un investissement long terme. En effet, il est en général préconisé de garder ses parts pendant 8 ans minimum.

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