Location-accession : qu'est-ce que c'est ? Fonctionnement, avantages.

Découverte de la location accession d'un bien immobilier

L’achat d’un bien immobilier en location-accession est toujours considéré comme une sorte d’accomplissement, surtout lorsqu’il s’agit d’un premier achat. Toutefois, un tel investissement peut vite devenir une préoccupation, et il peut donc être important de savoir quels types d’aides sont disponibles. En effet, plusieurs aides lors de l’achat d’un bien immobilier sont possibles, et la location-accession en fait partie.

Location-accession : Comment ça marche ?

La location pour accession à la propriété permet d’acheter un bien de façon progressive. Devenir propriétaire d’un bien après l’avoir loué quelque temps, c’est une formule idéale ! Ce dispositif est particulièrement avantageux pour les budgets plus modestes qui peuvent se permettre d’acheter en toute sécurité. 

Quel est le principe de la location-accession ?

La location accession d’une maison, ou location avec option d’achat, est un dispositif particulier, qui permet d’acheter un bien immobilier, sans passer par l’étape classique du prêt bancaire et de l’achat immédiat.

Tous les types de logements peuvent faire l’objet d’une location-accession :

Alors comment cela se passe ? Le loueur habite dans le logement dans un premier temps : c’est la période de jouissance. Elle peut durer au minimum 1 an et au maximum 4 ans. Pendant cette période, le propriétaire touche donc :

  • un loyer (la fraction locative),
  • un paiement qui correspond à une avance de paiement sur le prix de vente (la fraction acquisitive).
  • Cette redevance versée durant la phase de transition (montants des fractions locative et acquisitive) est fixée par le propriétaire et le locataire, et mentionnée dans le contrat de location.

    Ce type d’opération immobilière est réglementé, que ce soit pour le propriétaire ou le locataire, qui sont protégés par un contrat de location-accession. Ce contrat est signé et authentifié chez un notaire, ainsi que l’établissement d’un contrat de vente définitif (en cas de vente conclue). 

    Le contrat de location-accession mentionne tous les termes conclus entre les deux parties comme :

    • la description détaillée du logement,
    • le prix de vente,
    • les modalités de la transaction,
    • le délai d’acquisition ainsi que la date du départ,
    • le montant du loyer de la fraction locative ainsi que ses modalités d’imputation et de révision,
    • les indemnités prévues en cas de contrat rompu…

    Pour le locataire, c’est une manière de tester avant de se lancer dans un achat. Et pour le propriétaire, c'est une façon aussi de vérifier la solvabilité du locataire-accédant. Et de s’assurer qu’il a les capacités financières nécessaires pour supporter le paiement du logement. 

    À l’issue de la période de jouissance, le potentiel acheteur peut confirmer son souhait d’acheter ou il peut se retirer. En effet, le contrat de location accession à la propriété peut aboutir à plusieurs cas de figure :

    Le locataire ne souhaite plus acheter le bien

    Il doit prévenir le propriétaire dans un délai de 3 mois précédant la fin du contrat. Les sommes versées dans le cadre de la fraction acquisitive doivent alors être remboursées, dans un délai maximum de 3 mois après le départ du locataire. Toutefois, le propriétaire peut aussi réclamer une indemnité, qui correspond à 1 % du prix de vente.

    Le locataire achète le bien.

    Trois mois avant le terme du contrat, le propriétaire doit être informé de cette décision. Et le locataire se doit de payer le solde restant afin d’avoir le transfert de propriété. Puis, à l’issue, un acte notarié sera établi.

    Le propriétaire décide de ne plus vendre son bien.

    Il faut respecter un délai de 3 mois avant la fin du contrat pour prévenir le locataire. Ce dernier se verra verser une indemnité correspondant à 3 % du prix de vente.

    En résumé, la location-accession consiste en 3 principales étapes :

  • l’établissement et la signature d’un contrat entre le propriétaire et le locataire,
  • une période de jouissance définie par les deux parties,
  • une vente définitive (ou pas) avec contrat signé chez un notaire.
  • Les avantages de la location-accession

    Si vous avez la possibilité de tomber sur une offre intéressante de location-accession, foncez ! Celles-ci sont plutôt rares et les affaires intéressantes partent assez vite.

    Cette formule est sécurisante, ce qui est un avantage majeur pour un foyer à revenu modeste qui pourrait avoir des craintes par rapport à un achat immobilier

    En effet, la location-accession présente certaines garanties très intéressantes :

  • Une garantie de relogement, ce qui est bon à savoir si le locataire ne souhaite plus lever l’option d’achat !
  • Une garantie de rachat du logement : pour faire face aux imprévus de la vie (accident, décès, divorce, mutation à l’étranger, chômage, etc.) qui peuvent arriver dans les 15 ans qui suivent l’achat.
  • Une garantie de revente : idéale en cas de revente du logement 10 ans après son achat, avec la prise en charge de la différence prix (si le prix de vente est inférieur à votre prix d’achat initial). Toutefois, cela est une situation plutôt rare.
  • Les avantages sont donc nombreux, et ce, pour toutes les parties prenantes :

    • un prix plafonné,
    • la possibilité d’acheter sans avoir à avancer avec un apport personnel,
    • une TVA réduite,
    • aucuns frais intercalaires (le paiement se fait au fur et à mesure, tout simplement),
    • une réduction des frais de notaire (environ 2 à 3 % du prix du logement),
    • la possibilité de demander un prêt,
    • et de cumuler plusieurs dispositifs d’aides (APL, aides au logement, prêt à taux zéro, etc.).

    Qui a le droit à la location-accession ?

    La location-accession présente des conditions, et la plupart du temps ce sont plutôt les personnes avec des revenus modestes qui y ont droit. Cependant, n’importe quels profils de ménages peuvent prétendre à la location-accession : couple avec ou sans enfant, personnes seules, etc.

    Pour y accéder, il est possible de faire une demande de prêt social de location-accession (PSLA), qui permet d’aider à verser le solde restant lors de l’acte d’achat. Néanmoins, pour pouvoir bénéficier de ce prêt, il faut respecter certains critères comme :

  • Le non-dépassement d’un certain plafond de revenus,
  • La demande est possible uniquement pour l’achat d’un logement neuf.
  • 💡 Bon à savoir

    Le PSLA n’est pas du tout obligatoire, mais la majorité des demandeurs le font, car les contrats de location-accession sont généralement établis pour des loyers modestes. Et avec des organismes œuvrant dans les aides aux personnes à revenus modestes.

    Si vous souhaitez ajouter à votre PSLA un autre prêt immobilier, cela est possible. Il faudra vous renseigner sur les prêts du type :

    • Prêt Action Logement (PAL),
    • le Prêt à taux zéro (PTZ) qui est aussi intéressant. 

    Aussi, le droit à la location-accession est également établi en fonction du revenu des personnes composant le foyer. Par exemple, pour deux personnes composant un foyer, il faudra respecter le montant minimum de ressources de 33 761 euros pour la Zone B et 46 759 euros pour la zone A. 

    S’il y a bien un avantage à retenir des locations-accessions et des PSLA, c’est le côté pratique et les prix plafonnés. Les plafonds sont déterminés et varient selon les zones géographiques. Dans tous les cas, le plafond vous garantit de payer votre logement 20 à 30 % moins cher que les prix courants du marché. 

    Quel salaire est demandé pour une location-accession ?

    Vous souhaitez faire une demande de location-accession et vous vous demandez quelles sont les conditions d’éligibilité ? Il faut savoir qu’un montant maximum de ressources devra être respecté, et le PSLA est attribué uniquement aux personnes qui ne peuvent pas avoir d’apport personnel pour un achat.

    Il apporte d'autres avantages complémentaires comme :

    • l’exonération de la TVA (dans certains cas),
    • ou une TVA à taux réduit à 5,5 %,
    • l’affranchissement des droits d’enregistrement,
    • ou encore l’exonération de la taxe foncière pendant une période de 15 ans suivant la livraison du logement.

    Comment se passe l’octroi du prêt PSLA ?

    Durant la période d’acquisition, le prêt prend en charge le solde restant (sous réserve de la levée de l’option d’achat). Et durant la période de location, le PSLA est versé au locataire-accédant. Durant la phase acquisitive, l’acheteur rembourse donc son prêt PSLA, et toutes les redevances précédemment versées sont enlevées du prix du logement. 

    Mis en place en 2004, le PSLA permet d’aider les ménages à revenus modestes d'acquérir un logement neuf. Toutefois, pour en bénéficier, il faut que la demande concerne l’achat d’un bien utilisé comme résidence principale.

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