Le dépôt de garantie achat immobilier intervient dans le cadre d'un compromis de vente. Il est alors légitime de se demander en quoi elle consiste ? Est-il obligatoire ? Quel est son montant ?
On vous donne plus de détails sur le dépôt de garantie à travers cet article.Sommaire
Le dépôt de garantie achat immobilier : qu'est-ce que c'est ? 🤔
Pourquoi est-il requis ? 👇
La dépôt d'une garantie constitue une assurance additionnelle destinée à persuader le vendeur de votre détermination à acquérir sa propriété. Dans le cadre d'un compromis de vente, il est fréquent que les notaires suggèrent aux vendeurs d'exiger une garantie.
C'est une prestation financière consentie par l'acquéreur. Elle est conçue pour le décourager d'abandonner son intention d'acquisition de façon inappropriée. Donner une caution permet également de se distinguer face aux autres acheteurs. Néanmoins, la caution n'est pas une exigence.
Quel peut-être son montant ? 💰
La législation ne stipule aucun montant minimal. Quand elle est sollicitée, elle se situe habituellement dans une fourchette de 5 à 10 % du montant de la transaction. Cependant, cette fourchette ne comprend pas les honoraires de notaire.
Si la somme vous parait excessive, vous avez toujours l'option de la discuter avec le propriétaire. Néanmoins, elle ne peut pas être trop modique, sous peine de ne pas offrir l'assurance anticipée.
Le dépôt de garantie achat immobilier : quelles sont les modalités ?
Quand le dépôt de garantie achat immobilier est versé au notaire ? ⌛
La caution est à acquitter lors de la formalisation du compromis de vente :
- soit en présence du notaire
- soit par l'intermédiaire d'un agent immobilier
La caution n'est pas attribuée directement au vendeur. La somme est transférée au notaire par le biais d'un transfert bancaire. Elle est ensuite conservée en dépôt jusqu'à la conclusion finale de la vente.
Elle sera déduite du montant à régler si la transaction est finalisée et sera allouée au vendeur. Si le protocole d'accord est formalisé entre individus, il est préférable de ne pas verser le montant convenu au vendeur. Nous vous suggérons de faire appel au notaire responsable de la vente, qui retiendra cette caution.
"En confiant le dépôt au notaire, vous vous protégez si jamais vous devez entreprendre des procédures pour récupérer votre capital. Si la transaction n'est pas finalisée, il vous sera plus aisé de le récupérer via un expert." - Pierre, expert immobilier depuis 6 ans
Le dépôt de garantie achat immobilier est-il encaissé par la suite ? 🤷
Lors de la conclusion du compromis de vente, il est requis de verser une caution. Ce versement peut être effectué :
- soit par moyen de paiement par chèque
- soit par transfert bancaire
Le dépôt de garantie d'achat immobilier : comment le récupérer ? 🥵
Comment faire quand on est l'acheteur ? 🤨
Le dépôt de garantie symbolise l'engagement de l'acquéreur dans le cadre d'un compromis de vente. Cependant, il n'est pas irrévocable ! Même s'il est bloqué sur le compte notarial, cette somme peut lui être remboursée. Les situations suivantes qui ont pour effet d'annuler la transaction permettent le remboursement de la caution.
Rétractation durant le délai prévu 📅
Au moment de la signature du compromis de vente, l'acheteur dispose d'un délai de rétractation fixe et obligatoire de 10 jours. Ces jours sont calculés à partir du lendemain de la signature du contrat. Ils peuvent aussi être calculés à partir de la réception du dossier complet en cas de documents annexes manquants.
Pendant cette période de rétractation, l'acheteur a la possibilité de :
- revenir sur ses engagements
- annuler le compromis de vente sans avoir à fournir de justification
Non-réalisation d'une condition suspensive ⚠️
Les conditions suspensives ont le pouvoir de résilier le compromis de vente et d'entraîner le remboursement du dépôt de garantie à l'ancien acquéreur. Les plus courantes sont :
- l'obtention d'un prêt
- l'absence de droit de préemption de la mairie
- la réalisation d'une autre vente immobilière pour l'acheteur
- l'inexistence d'une servitude
L'activation d'une condition suspensive ne dépend jamais de la volonté des deux parties.
- proviennent de trois banques différentes
- respectent les conditions de crédit mentionnées dans le compromis
Comment faire quand on est le vendeur ? 🤨
Le cas le plus courant est (heureusement) celui de la conclusion de la vente. Dans ce cas, au moment de la signature de l'acte de vente, le vendeur encaisse le dépôt de garantie. La somme est déduite du prix de vente à payer par l'acquéreur.
Dans les cas où un acheteur refuse de respecter ses engagements en dehors du délai de rétractation, il est en faute. Par conséquent, il doit compenser le préjudice subi par le vendeur, qui a immobilisé son bien pendant plusieurs mois. Le vendeur récupère alors le dépôt de garantie.
Si la somme est jugée insuffisante en regard du préjudice subi, le propriétaire peut :
- demander réparation
- forcer l'exécution de la vente
Pour se faire il devra intenter une action en justice. Cependant, cette procédure est longue, coûteuse et incertaine, ce qui risque de retarder la vente indéfiniment. De nombreux vendeurs préfèrent passer outre et remettre leur bien sur le marché.
Idéalement, pour les deux parties, il est recommandé d'ajouter une clause de pénalité au compromis de vente. Cette clause anticipe la possibilité pour l'acheteur (ou le vendeur) de revenir sur ses engagements et quantifie le préjudice à l'avance. Le dépôt de garantie est alors utilisé pour régler cette pénalité.
Le dépôt de garantie dans le cadre d'un VEFA 🏗️
L'acquisition d'un bien en état futur d'achèvement (VEFA) constitue une transaction singulière. L'acheteur acquiert un bien qui n'a pas encore été construit. La procédure d'acquisition diffère également de celle d'une acquisition classique, se déroulant en trois phases distinctes.
La vente proprement dite est précédée par un avant-contrat par lequel le promoteur réserve à l'acquéreur une part spécifique du programme de construction. Il s'agit du contrat de réservation.
Ensuite, la vente définitive se déroule en présence d'un notaire, suivie de la remise des clés du logement. Lors de la signature du contrat de réservation, l'acheteur verse un dépôt de garantie. Le montant de celui-ci est plafonné en fonction de la date prévue pour la signature du contrat de vente définitif :
- un maximum de 5 % si la signature intervient dans un délai d'un an
- un maximum de 2 % si le délai est de deux ans
Tout comme dans une acquisition classique, l'acquéreur en VEFA dispose de dix jours pour exercer son droit de rétractation. Sous certaines conditions, il peut également demander le remboursement du dépôt de garantie même si le délai est dépassé :
- si lors de la remise des clés, le bien ne correspond pas à la description figurant dans le contrat de réservation
- si la qualité du logement est inférieure à celle prévue, entraînant une dépréciation de la valeur du bien
- s'il y a non-respect de la date de signature de l'acte de vente de la part du vendeur
- Il n'est pas obligatoire, mais il est souvent recommandé par les notaires.
- Il n'y a pas de montant minimal fixé par la législation, mais il est généralement situé entre 5 et 10 % du montant de la transaction, hors honoraires de notaire.
- Le dépôt de garantie est versé lors de la formalisation du protocole d'accord.
- L'acheteur peut récupérer le dépôt de garantie s'il se rétracte pendant le délai de 10 jours ou si une condition suspensive n'est pas réalisée.
- En cas de non-respect des engagements par l'acheteur, le vendeur peut demander réparation ou forcer l'exécution de la vente.
- Il est recommandé d'ajouter une clause de pénalité au compromis de vente pour anticiper les rétractations éventuelles et quantifier le préjudice.
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