Comment acheter un terrain : la réalisation de votre maison idéale nécessite l'acquisition d'un terrain approprié. L'objectif est de localiser l'emplacement parfait pour concrétiser votre projet immobilier neuf. Lors de vos recherches, plusieurs aspects essentiels doivent être pris en considération.
Dimo Diagnostic vous donne conseils pour vous aider à acheter un terrain qui répondra pleinement à vos attentes.
Pour en savoir plus à ce sujet, nous vous invitons à consulter notre article : acheter terrain agricoleSommaire
Qu'est-ce qu'un terrain constructible ? 🤔
Avant d'entreprendre l'achat d'un terrain constructible, il est important de comprendre que sa constructibilité est réglementée par la loi
En effet, il doit remplir toutes les conditions nécessaires pour permettre la réalisation de travaux en vue de la construction d'une habitation. Certaines exigences juridiques doivent obligatoirement être satisfaites pour qu'un terrain soit qualifié de constructible :
- Résistance du sous-sol et du sol : Le terrain doit être capable de supporter le poids d'une maison sans risque d'affaissement ou de dommage structurel.
- Absence de zone inondable : Le terrain ne doit pas être situé dans une zone sujette aux inondations. Cependant, il convient de noter qu'il est parfois possible d'obtenir un permis de construire dans une zone inondable si le Plan Local d'Urbanisme (PLU) prévoit des dispositions spécifiques. La décision finale revient alors à la mairie de la commune concernée.
- Viabilisation ou raccordement : Le terrain doit être viabilisé ou "raccordable", ce qui signifie qu'il doit être accessible par une voie d'accès telle qu'un chemin ou une route. De plus, la future habitation doit pouvoir être raccordée aux réseaux essentiels tels que l'eau potable, l'électricité et l'assainissement collectif.
Les règles essentielles pour l'achat d'un terrain constructible
L'acquisition d'un terrain constructible est soumise à des réglementations juridiques spécifiques relatives à la construction. Afin de vous assurer que tout est conforme, il est recommandé de vous rendre à la mairie pour consulter les documents d'urbanisme qui attestent de la possibilité de construire.
Le Plan Local d'Urbanisme vous permettra de connaître la destination autorisée des sols, que ce soit pour :
- Des habitations
- Des commerces et services
- Des exploitations agricoles et forestières
- Ou encore des équipements d'intérêts collectifs et services publics
De plus, la carte communale précisera dans quelle zone spécifique (urbaine, à urbaniser, à protéger, etc.) se situe la parcelle.
Un autre document essentiel à prendre en compte est le certificat d'urbanisme, qui fournira des informations sur les taxes appliquées au terrain, les limitations au droit de propriété, les éventuelles règles d'urbanisme, ainsi que les raccordements existants.
Acheter un terrain constructible 😉
Déterminer votre emplacement, votre surface de terrain et votre budget : les premières étapes clés de votre projet immobilier
Lorsque vous entamez votre projet immobilier, la première étape cruciale consiste à définir votre zone de localisation, à déterminer la surface de terrain souhaitée et à calculer votre budget. Votre budget doit prendre en compte le prix du terrain, qui est déterminé par sa superficie et son emplacement, ainsi que le coût de la future construction.
Une fois que vous avez établi ces critères, il est important de dresser une liste de vos priorités
Certains d'entre vous pourraient rechercher la proximité des commerces, des transports en commun ou des écoles. D'autres pourraient accorder davantage d'importance à la proximité de sentiers de randonnée à quelques pas de chez eux ou à un vaste terrain pour accueillir leurs animaux de compagnie.
Que vous envisagiez d'acheter un terrain constructible pour y construire votre future résidence ou que vous ayez l'intention de louer le bâtiment une fois construit, ces éléments sont essentiels pour garantir la réussite de votre achat de terrain.
Acheter un terrain isolé 🤨
Les différences entre l'achat d'un terrain isolé et d'un terrain en lotissement
Lorsqu'il s'agit d'acheter un terrain, deux types distincts sont définis par le code de l'urbanisme :
Terrain "isolé" ou "hors lotissement"
Ce type de terrain n'est pas issu d'une division foncière, ce qui signifie qu'il n'a pas été subdivisé en plusieurs parcelles. Il est également appelé terrain en diffus. Il peut être mis en vente sans être borné ni viabilisé, c'est-à-dire qu'il n'a pas nécessairement de limites clairement définies et ne dispose pas des raccordements aux réseaux nécessaires.
Terrain situé dans un lotissement
Il s'agit d'un terrain résultant d'une procédure de lotissement, où un promoteur a divisé un terrain en plusieurs parcelles. Avant sa mise en vente, le lotisseur doit obtenir un permis d'aménager ou une décision de non-opposition de la mairie, autorisant la division de la parcelle en plusieurs lots constructibles.
Contrairement au terrain isolé, le terrain en lotissement doit obligatoirement être borné, c'est-à-dire délimité avec précision, et viabilisé, ce qui signifie qu'il dispose des infrastructures nécessaires telles que les réseaux d'eau, d'électricité, etc.
Points à considérer avant un achat
"En tant qu'experte immobilière, je peux certainement vous donner des conseils sur l'achat d'un terrain isolé. Voici quelques points importants à considérer :
Tout d'abord, l'emplacement est crucial lors de l'achat d'un terrain isolé. Assurez-vous qu'il est situé dans une zone qui répond à vos besoins et à vos préférences. Vérifiez également l'accessibilité du terrain, notamment en termes de routes, de transports en commun et de proximité des services essentiels tels que les écoles, les hôpitaux, les supermarchés, etc.
Ensuite, lorsque vous envisagez d'acheter un terrain isolé, vérifiez s'il dispose de l'accès aux services publics essentiels tels que l'eau, l'électricité et les systèmes d'assainissement. Dans certains cas, l'installation de ces services peut être coûteuse s'ils ne sont pas déjà présents.
Avant d'acheter un terrain isolé, il est essentiel de faire réaliser une étude du sol pour s'assurer de sa viabilité pour la construction. Vous devriez également vérifier les conditions environnementales, telles que les risques d'inondation, les zones sujettes aux glissements de terrain, les restrictions légales ou environnementales qui pourraient affecter la construction.
Enfin réfléchissez à vos projets futurs pour le terrain isolé. Voulez-vous construire une maison ? Un jardin ou une piscine ? Assurez-vous que le terrain dispose de suffisamment d'espace et de potentiel pour réaliser vos projets."
Laurie, experte immobilière depuis 6 ans
Y a-t-il différents contrats de construction ? 😉
Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) : options avec ou sans fourniture de plan
Le contrat de construction de maison individuelle est le contrat le plus réglementé, offrant des options avec ou sans fourniture de plan. Vous pouvez choisir parmi une sélection de maisons préétablies ou créer une maison personnalisée avec des choix modulables. Ce contrat est signé avec le constructeur et garantit le prix et la livraison de votre maison.
Vous trouverez ici un article sur : maison plain pied moderne.
Le contrat de maîtrise d'œuvre : collaboration avec un architecte ou un maître d'œuvre
Si vous préférez faire appel à un architecte ou à un maître d'œuvre pour superviser votre projet, vous signerez un contrat de maîtrise d'œuvre avec eux. Ce contrat établit les conditions de leur collaboration et les responsabilités de chaque partie.
Le contrat d'entreprise : gestion de la maîtrise d'œuvre ou délégation à un professionnel
Si vous choisissez de gérer vous-même la maîtrise d'œuvre ou de la déléguer à un maître d'œuvre ou à un architecte, vous devrez signer des contrats d'entreprise avec chaque intervenant sur votre chantier. Ces contrats seront concomitants au contrat de maîtrise d'œuvre et définiront les termes de leur participation à votre projet.
Le contrat de réservation en VEFA (vente en état futur d'achèvement) : signé avec le promoteur
Si vous souhaitez acheter un bien immobilier neuf en état futur d'achèvement, vous devrez signer un contrat de réservation, puis un contrat de vente. Ces contrats sont signés avec le promoteur et établissent les conditions de l'achat de votre bien immobilier.
Comment procéder à l'achat d'un terrain ? 😗
La procédure d'achat d'un terrain constructible comporte plusieurs étapes clés qui garantissent la sécurité juridique de la transaction
Voici les principales étapes à suivre :
L'avant-contrat
Après avoir convenu du prix et des modalités avec le vendeur, l'acheteur signe un avant-contrat. Cela donne à l'acheteur le temps nécessaire pour rassembler les fonds nécessaires, que ce soit par des deniers personnels ou un prêt bancaire.
La poursuite de la vente est souvent soumise à une clause suspensive liée à l'obtention du financement par l'acheteur.
La signature du compromis de vente
Le compromis de vente, également appelé promesse de vente, est un acte qui peut être signé directement entre le vendeur et l'acheteur ou en présence d'un notaire (acte authentique).
La signature des deux parties est obligatoire dans tous les cas. Lors de cette signature, il est courant que l'acheteur verse un acompte ou un dépôt de garantie, qui est une somme immobilisée en vue de la vente. Cette étape nécessite la présence d'un notaire.
La signature de l'acte authentique de vente
La procédure d'achat d'un terrain à bâtir se conclut par la signature de l'acte authentique de vente devant notaire. À ce stade, le solde restant est intégralement versé, et l'acheteur devient immédiatement propriétaire du terrain.
Le délai de rétractation
Quels frais pour l'achat d'un terrain ? 😶
Guide des frais liés à l'achat d'un terrain constructible
Lors de l'acquisition d'un terrain, il est important de prendre en compte les frais de notaire, la taxe d'aménagement et les frais de raccordement. Voici un aperçu détaillé de ces frais :
Les frais de notaire
Pour l'achat d'un terrain, prévoyez environ 7 à 8 % du prix total du terrain, similaire à l'immobilier ancien. Ces frais comprennent les émoluments du notaire, les taxes (représentant 80 % des frais) tels que les droits de mutation, la contribution de sécurité immobilière et la TVA sur les émoluments du notaire, ainsi que les frais de débours.
La taxe d'aménagement
La taxe d'aménagement est un impôt local perçu par la commune, le département et, uniquement en Île-de-France, par la région. Elle est calculée en fonction de la surface de construction. En 2022, les montants fixés sont de 820 € par mètre carré hors Île-de-France et de 929 € par mètre carré en Île-de-France.
Les frais de raccordement
Les frais de raccordement aux réseaux sont à la charge de l'acheteur et peuvent varier considérablement. Ils peuvent être d'environ 5 000 € pour un terrain situé dans un quartier pavillonnaire, et atteindre 10 000 € voire 15 000 € pour un terrain très isolé ou présentant une configuration difficile.
Pour en savoir plus à ce sujet, nous vous invitons à consulter les articles qui suivent : terrain constructible et frais de notaire terrain- Un terrain doit répondre à certaines exigences pour être qualifié de constructible.
- Il est essentiel de déterminer des critères spécifiques comme la localisation.
- Ils existent différents contrats de construction par rapport au projet envisagé.
- L'achat se fait par plusieurs étapes distinctes dont l'avant-contrat.