Comment savoir si un terrain est constructible ?

Comment savoir si un terrain est constructible

Terrain constructible : Si vous êtes à la recherche d'un terrain à vendre en France avec l'intention de construire sur le terrain, vous devez faire des recherches préliminaires pour vous assurer que le terrain est constructible. Les rêves de construction peuvent rapidement tourner au cauchemar si vous découvrez que vous ne pouvez pas construire la maison de vos rêves sur le terrain que vous aimez.

Et dont vous êtes désormais le propriétaire. Vous devez vous assurer que le terrain que vous achetez est constructible avant de faire cet investissement. Après tout, si le terrain n'est pas constructible, vous perdrez beaucoup d'argent, même si l'affaire est intéressante. Voyons ce que vous pouvez faire pour vous assurer que le terrain que vous achetez est constructible.

Utiliser le cadastre pour identifier un terrain constructible

Terrain constructible : poser de bonnes questions

Demandez si le terrain est constructible, s'il a une arrivée d’eau avec un débit adéquat, s'il y a des services publics sur le site ou s'il a passé un test de taux d'absorption d'eau du sol.

Demandez s'il existe des droits de passage, des servitudes, des conventions, des empiètements ou d'autres problèmes qui affectent de manière significative la valeur du terrain ou votre capacité à construire.

Exigez aussi de voir les repères de limites et un rapport d'arpentage s'il en est disponible. Ensuite, déplacez-vous à pied le long des limites du terrain pour vous rendre compte de ce que vous êtes en train d'acheter et d'identifier les éventuels problèmes tels que les zones basses ou les zones humides.

Un agent immobilier qualifié travaillant en tant que courtier de l'acheteur peut aussi vous fournir des renseignements utiles lorsqu'il a déjà vendu des terrains dans la région.

Cependant, si vous cherchez des avis juridiques, adressez-vous à un avocat spécialiste de l'immobilier dans la zone qui vous intéresse. Quelques centaines d’euros dépensés à l'avance pourraient vous faire économiser des milliers de d’euros en dépenses imprévues plus tard.

Faites une recherche de titres de propriété

Une recherche de titres vous permettra d'en savoir beaucoup sur le terrain constructible que vous allez acheter. Grâce à cette recherche, vous serez en mesure de déterminer :

  • Qui est propriétaire d'un lot particulier
  • Les restrictions de l'acte de propriété
  • Les servitudes.

Il est important de noter qu'une recherche de titre ne vous renseignera pas sur le zonage de la propriété ou sur d'autres subtilités qui pourraient entraver vos plans de construction. Mais c'est un bon moyen de s'assurer que les servitudes n'entravent pas ou ne nuiront pas à vos chances de construire.

Vous pouvez utiliser une recherche de titres pour déterminer comment le terrain était utilisé auparavant. Il se peut qu'un propriétaire précédent ait fait don d'une partie du terrain à des fins de conservation et, si tel est le cas, vous ne pourrez pas retirer ce don.

Zones humides

Vous devez être prudent en ce qui concerne les zones humides, car la réglementation sur ce type de terrain est sévère. De plus, des lois complexes existent au niveau des villes et des comtés, ainsi qu'au niveau de l'État et du gouvernement fédéral, ce qui constitue un véritable fouillis en soi.

Si vous n'avez pas accès à la propriété (c'est-à-dire si vous l'achetez en ligne), vous pouvez contacter le service local de l'environnement pour vous renseigner sur les cartes d'inventaire des zones humides.

Zone humide en France
Cartes des zones humides potentielles en France en 2022

Ces cartes indiquent toutes les zones humides de la région et vous pourrez les utiliser pour déterminer si le terrain qui vous intéresse est soumis à des restrictions relatives aux zones humides.

Plaines d'inondation

Les bureaux d'urbanisme locaux seront en mesure de vous dire si votre terrain se trouve à la limite d'une plaine inondable.

Si la propriété se trouve effectivement à la limite d'une plaine inondable, vous devrez peut-être construire à une distance déterminée de la limite. Cette distance peut rendre la construction impossible sur un petit terrain où il peut également y avoir des restrictions sur la proximité d'une maison par rapport à la route.

De plus, lors de l’achat d’un terrain, vous aurez accès à l’Etat des Risques et Pollutions de celui-ci. C’est-à-dire les risques d’inondation, mais aussi de séisme ou encore technologique.

Contacter le service de construction et d'urbanisme

La consultation des agents de zonage, de construction dès le départ ne peut que vous aider. Leur rôle n'est pas de prévenir la construction, mais de veiller à ce que les bâtisseurs et les promoteurs saisissent et appliquent les règles, qui sont pour la plupart destinées à vous protéger, vous et la communauté. Il est toujours préférable de comprendre et de suivre les règles locales. La dérogation aux codes de zonage ou de construction ne mène presque jamais au bonheur du constructeur ou du propriétaire.

Demandez un exemplaire de la carte de zonage et des règles de la ville. Et fixez un rendez-vous avec un inspecteur du bâtiment ou un agent du service de santé (pour les questions relatives aux puits et aux eaux usées sur le site). Expliquez-leur votre projet de construction et demandez-leur s'ils envisagent des problèmes. Si cela est possible, demandez aux responsables de vous répondre ou de vous donner leur avis par écrit.

Terrain et parcelle constructible : la consultation du PLU

Avant de construire sur un terrain, vous devez consulter le plan d'urbanisme local. Sinon, vous pouvez demander à la carte communale si le terrain est constructible. Les détails des zones autorisées dans la commune sont contenus dans le PLU. Connaître déjà un peu la zone dans laquelle se trouve la parcelle de terrain vous donnera une longueur d'avance lors de la recherche d'informations.

Les zones d'un PLU

Un PLU contient quatre zones plus grandes qui peuvent être divisées en plusieurs zones plus petites.

  • Les Zones urbaines (U) : Généralement constructibles, elles sont déjà équipées de bâtiments et de servitudes (transport, énergie). Une nouvelle construction ou un agrandissement est possible selon les règles d'urbanisme en vigueur.
  • Les Zones à urbaniser (AU) : Habituellement constructibles, elles ne sont pas encore urbanisées, mais la servitude a atteint sa limite. Parfois, l'approvisionnement en électricité, en eau ou en gaz naturel est déjà disponible. Ces zones permettront aux municipalités de se développer. Elles seront construites à moyen-long terme et pourront devenir des Zones Urbaines (U) avec un PLU révisé.
  • Les zones agricoles (A) : Ces zones peuvent être construites sur la stricte préservation des bâtiments liés aux activités agricoles, voire des bâtiments habités par des agriculteurs. En fait, de nombreux propriétaires sont souvent confrontés au problème de la conversion de terres agricoles en terrains à bâtir.
  • Les Zones naturelles et forestières (N) : Ils ne sont généralement pas constructibles, car leurs caractéristiques naturelles doivent être préservées.

Demander une vérification

En tant qu'acheteur, vous avez le droit de demander une vérification de la constructibilité du terrain. Il est possible que le terrain ait été utilisé pour l'agriculture et que des pesticides aient été déversés sur le terrain, le rendant ainsi toxique. Vous avez le droit de savoir tout cela avant d'acheter.

Si vous achetez une propriété sans être au courant de ces déchets toxiques, il vous incombe de les nettoyer, ce qui peut être très coûteux.

Vous pouvez demander au vendeur une déclaration précisant que le terrain est exempt de matériaux toxiques et d'objets enterrés, ce qui peut poser un problème lors de la construction.

Mais n'oubliez pas que le propriétaire actuel peut ne pas être au courant de l'existence d'éléments enfouis sur le terrain qui peuvent causer des problèmes à l'avenir.

Le mieux que vous puissiez faire en tant qu'acheteur est de suivre toutes les informations ci-dessus pour vérifier tout problème potentiel que vous pourriez rencontrer en construisant sur une propriété particulière.

Merci pour votre lecture ! 💚

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