Terrain constructible : définition, achat, prix et législation

terrain constructible : diagnostics obligatoires pour vendre

Terrain constructible : ce que vous devez savoir. Avec la baisse des prix des terrains, l’achat d’un terrain est plus attractif que jamais. Mais pas à n’importe quel prix ! Par exemple, acheter le terrain pour construire un logement social à moins de 500 euros le mètre carré, c’est une bonne affaire.

Alors que si vous avez payé entre 3000 et 5000 euros le mètre carré, le bien concerné est probablement en zone tendue. Et dans ce cas, vous avez payé le prix fort. Mais il faut aussi savoir que ces prix ont augmenté par rapport à ceux d’il y a quelques années. Comment savoir si l’on peut construire ? Quelle différence avec les terrains viabilisés ? Le permis de construire est-il acté définitivement ? Toutes les réponses ici !

Terrain constructible : certificat d'urbanisme obligatoire

Comment savoir si un terrain est constructible ou non ?

La première chose à savoir, c’est que le terrain doit être viabilisé. C’est-à-dire qu’il doit être doté de tous les éléments qui rendront possible la construction d’un bien immobilier (eau, électricité, gaz…). Ensuite, il ne faut pas que le terrain soit en zone inondable. Vous pourrez vérifier sur le plan cadastral. En effet, si un terrain est en zone inondable, il faudra le requalifier pour pouvoir bénéficier d’une subvention.

Aussi, il faut savoir que le locataire ou le propriétaire d’un logement peut demander à la mairie de son lieu d’habitation qu’il soit non constructible. La commune peut alors mettre en place un plan local d’urbanisme (PLU) qui réglementera l’occupation du sol. Ce plan local d’urbanisme permet de classer les terrains et de préciser les activités et les constructions autorisées sur le terrain.

Quelle que soit votre méthode de recherche, vous devez tenir compte de l'environnement naturel immédiat du terrain, car il indique avec précision les propriétés du sol. Pensez également à observer les maisons construites à proximité. Les fissures dans les murs peuvent révéler des tassements liés à l'argile.

De plus, l'orientation des maisons voisines dicte la direction du vent et l'aménagement du salon. Cependant, l'exposition à divers éléments (soleil, vent, pluie, etc.) joue un rôle important dans le bien-être des résidents et la consommation énergétique du logement (pénétration de la lumière naturelle, etc.). Les normes d'urbanisme sont nombreuses et entraînent parfois certaines restrictions (lieux confidentiels, monuments historiques, etc.) qui peuvent avoir un impact direct (voire interdiction) sur vos projets de construction. Ainsi, avant l'achat d'un terrain, une attestation d'urbanisme doit être obtenue auprès du service de la mairie. Parallèlement, il peut être judicieux de demander un certificat d'urbanisme opérationnel, notamment pour vérifier les équipements publics (ou en projet, le cas échéant) situés à proximité du terrain.

Terrain constructible selon le PLU

Si le réseau est déjà sur place, la connexion est facile et il n'y a pas de surprise en termes de coût. En revanche, s'ils ne sont pas à proximité ou n'ont pas été prévus, les frais de raccordement peuvent augmenter sensiblement, en fonction de leur distance et des autorisations nécessaires. Il existe 4 types de PLU qui figurent dans le relevé cadastral et qui sont :

  • les zones agricoles (A) : uniquement constructibles pour des bâtiments à usage agricole
  • les zones à urbaniser (AU) : pourront être constructibles après expertises
  • les zones urbaines (U)
  • les zones naturelles et forestières : non constructibles car il s’agit d’espaces naturels protégés

Vous pouvez demander ce relevé cadastral auprès de la mairie de votre commune ou alors sur le site officiel du gouvernement qui recense tous les plans.

Terrain constructible et diagnostics immobiliers obligatoires

Si vous souhaitez acquérir ou vendre un terrain constructible ou à bâtir, n'oubliez pas les diagnostics immobiliers obligatoires ! Il y a l'état des risques et pollution ainsi que l'étude de sol. L'ERP a pour objectif de renseigner sur les divers risques entourant le bien et qui peuvent avoir différentes natures :

  • technologiques
  • miniers
  • naturels
  • industriels

L'étude de sol, quant à elle, est obligatoire depuis octobre 2020 et concerne les terrains dont les sols contiennent de l'argile.

vente terrain diagnostics obligatoiresterrain constructible avec plan local d'urbanisme

Quelle est la différence entre terrain à bâtir et terrain constructible ?

La principale différence entre un terrain constructible et à bâtir est le fait que le second a été viabilisé. C’est-à-dire qu’il doit remplir les critères suivants :

  • le terrain est accessible par une voie publique, ou privée mais cette dernière doit être également accessible
  • le terrain doit avoir un accès au réseau d’eau potable, qui est celui de la commune la majorité du temps
  • il doit disposer d’un raccord au réseau téléphonique et électrique
  • être relié au réseau d’assainissement public si les règles relatives à l’urbanisme et la santé publique le demandent

Autre différence majeure : le terrain à bâtir est impérativement nu, tandis que le terrain constructible peut déjà comporter plusieurs bâtisses.

S’il s’agit d’un terrain constructible, il faudra vous adresser à votre mairie pour obtenir un permis de construire. Si le terrain est à bâtir, le propriétaire doit faire modifier le plan cadastral et obtenir une autorisation de lotissement. En général, ce sont les professionnels du logement qui contactent la commune pour obtenir un permis de construire pour un terrain.

Si vous souhaitez construire un logement pour la première fois, il est plus avantageux de faire appel à un professionnel qui saura vous guider dans votre démarche et s’occuper de toutes les démarches administratives. Car cette différence entre les deux types de terrains a une répercussion sur le prix. En effet, vous devrez prendre les travaux de viabilisation à votre charge dont le coût varie généralement entre 800 et 1.000 € HT par bien s’il s’agit d’un habitat collectif.

Les terrains mitoyens ou lotis sont systématiquement livrés prêts à construire (vous pouvez le vérifier rapidement avec la case technique en bordure de parcelle). À l'inverse, les terrains isolés, vendus de manière décentralisée par les propriétaires, ne sont pas toujours viabilisés.

Est-ce qu’un terrain constructible peut devenir non constructible ?

Dans certains cas de figure, une commune peut déclarer la non-constructibilité d’un terrain après l’acquisition de ce dit sol par un particulier. Voici les critères qui définissent un terrain non constructible :

  • il n’est physiquement pas apte à recevoir une construction, qui est en lien avec l’étude des sols
  • il manque le certificat d’urbanisme ou a été modifié au dernier moment par la commune

C’est pour cela qu’il est conseillé d’entamer rapidement la construction de biens immobiliers après l’acquisition d’un terrain constructible. Dans les communes qui ne disposent pas de PLU, les terrains peuvent disposer du statut de “constructibilité limitée”. Les constructions sont donc interdites en dehors des zones urbaines de la commune, sauf exception autorisée sur délibération du conseil municipal. Dans le cadre du processus d'achat préventif, ou du droit de préemption de la commune, vous devez faire appel devant le tribunal. Par exemple, vous avez acheté un terrain sur l'avis d'un notaire, le croyant constructible, et ce dernier peut vous informer du caractère inconstructible du terrain.

Que faire d’un terrain non constructible ?

Il est très contraignant de se retrouver propriétaire d’un terrain non constructible. Mais alors que faire ? Voici quelques idées :

  • aménager le terrain pour des plantations agricoles
  • louer une parcelle de terrain à un autre particulier pour un usage autre que celui d’habitation principale

Le plan local d'urbanisme (PLU) a créé des parcelles de terrain généralement inconstructibles mais réservées à des habitations légères et mobiles telles que :

  • minimaisons
  • tentes
  • yourtes
  • roulottes

Si un terrain non constructible est classé en pastille, votre mobil-home peut être installé toute l'année. Dans la pratique, ces logements pouvant figurer dans les PLU sont rarement adoptés par les mairies. En dernier recours, des logements de remplacement pourront encore être installés sur le chantier, mais si la zone l'exige, ils devront être raccordés au réseau de santé collectif de la mairie.

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