Acheter terrain agricole : investir dans l'achat et l'exploitation de terres agricoles est aujourd'hui considéré comme un investissement stratégique face au marché international des denrées alimentaires.
Ce placement est considéré comme sûr et porteur d'avenir.
Les investisseurs institutionnels sont de plus en plus nombreux à s'y intéresser, car ils anticipent une rapide augmentation des prix du foncier agricole ainsi qu'une forte hausse de la productivité, offrant ainsi des opportunités de spéculation intéressantes.
Sommaire
Comment acheter un terrain agricole ? 🤔
L'accès au foncier est aujourd'hui le principal obstacle à l'installation des nouveaux agriculteurs. En effet, le prix des terres agricoles est en constante augmentation depuis plusieurs années. Deux raisons expliquent cette hausse des prix.
Les surfaces disponibles pour l'installation agricole se réduisent
Cela surtout en zone périurbaine, en raison de l'augmentation de la taille des exploitations. Les exploitations s'agrandissent principalement grâce au bouche-à-oreille, un moyen très efficace d'acheter une parcelle. En effet, l'information est détenue en priorité par l'entourage proche du vendeur ou de l'acheteur.
Le foncier est de plus en plus déconnecté de sa valeur agronomique
Il est victime de la spéculation et de la concurrence des activités non-agricoles. Il est donc important de bien se renseigner et de se faire accompagner par un professionnel pour éviter les pièges et investir judicieusement dans le foncier.
Quel statut pour obtenir un terrain agricole ? 🤔
Pas de statut particulier
Devenir agriculteur ne nécessite pas de diplôme particulier, contrairement à d'autres professions. Cela signifie que tout le monde peut accéder à cette profession.
L'agriculteur est une personne qui travaille la terre pour produire des plantes utiles aux êtres humains et à l'élevage des animaux. Il peut exercer son activité de manière indépendante, professionnelle ou non.
Inscription au CFE
Pour exercer des activités agricoles, il est nécessaire de s'inscrire au CFE (Centre de Formalités des Entreprises) de sa région. Lorsque ces activités sont importantes, une affiliation à la MSA (Mutualité Sociale Agricole) est requise. Il s'agit du régime de sécurité sociale pour les individus salariés et non-salariés des métiers agricoles.
Terrain à usage personnel
Il est important de savoir que la loi autorise la détention de terres à usage personnel. Vous n'êtes pas obligé de louer ou d'exploiter vos terres, mais vous pouvez les utiliser comme surfaces de loisirs, construire une résidence ou planter des arbres selon vos besoins.
Il est possible de devenir agriculteur à titre principal ou secondaire. Si vous souhaitez développer une exploitation, vous devrez devenir agriculteur vous-même, ce qui vous permettra d'exercer la profession à titre secondaire.
En outre, il est fréquent qu'un propriétaire loue son foncier agricole à un agriculteur.
Pourquoi acheter un terrain agricole ? 🧐
Une possibilité de production
Les parcelles agricoles offrent une variété de possibilités, telles que la production d'aliments et la construction de logements. Avec l'augmentation de la population, les prix des surfaces agricoles sont en constante hausse. La France est l'un des plus grands producteurs d'Europe, offrant un prix par hectare très compétitif. Les surfaces bénéficient d'une croissance continue depuis plus de 20 ans, ce qui est rare en immobilier !
Un investissement rentable
Les vignes ont connu la plus forte augmentation, multipliant leur prix par hectare par trois en moins de 20 ans. Si vous recherchez un investissement sûr pour votre patrimoine, les surfaces agricoles peuvent être une excellente option.
"Tout d'abord, il est important de savoir que le marché agricole est contrôlé par une institution depuis les années 50 : la SAFER. Cette institution a un droit de préemption et exerce un contrôle administratif sur le transfert de la propriété du foncier. Il est donc important de bien comprendre le rôle de la SAFER dans le processus d'achat d'un bien agricole.
Ensuite, il est important de bien réfléchir à l'usage que vous souhaitez faire de votre parcelle. Si vous voulez produire des denrées alimentaires, il est important de bien comprendre les contraintes liées à cette activité, comme les réglementations environnementales, les exigences en matière de qualité des sols et de l'eau, etc. Si vous envisagez de construire des logements, il est important de vérifier que la surface est constructible et de bien comprendre les règles d'urbanisme en vigueur dans la zone où elle se trouve.
Enfin, il est important de bien évaluer son potentiel de valorisation. Leurs prix ont connu une croissance continue ces dernières années, en particulier pour les vignes. Il peut donc être intéressant d'investir dans un terrain agricole pour diversifier son patrimoine à long terme."
Margot, agent immobilière depuis 4 ans
Combien coûte l'achat d'un terrain agricole ? 😶
Prix d'un terrain
Les surfaces des biens agricoles et forestiers sont mesurées en hectares, soit 10 000 mètres carrés, cela équivaut à environ deux stades de football.
Il est important de noter que l'unité de mesure en mètre carré est utilisée uniquement pour les surfaces à bâtir et les petites superficies comme les jardins.
Chaque année, les prix de vente sont publiés pour l'année précédente par un arrêté fixant le barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres. Cet arrêté est publié au Journal Officiel de la République Française (JORF).
Sélectionner l'acheteur potentiel
Une fois l'acquisition d'une exploitation effectuée, le candidat doit attendre l'acceptation de son projet par le Comité technique. Il se compose de :
- Organisations agricoles
- Collectivités territoriales
- Associations de protection de l'environnement et d'un représentant départemental du Ministère de l'Agriculture
Il examine les projets en fonction des missions de service public de la Safer et des enjeux locaux. Si le projet est retenu, deux étapes supplémentaires sont à respecter pour conclure la transaction.
- La préparation de l'acte de vente est confiée à un notaire qui réunit les documents nécessaires à l'achat de la terre agricole. À noter que différents frais additionnels tels que les frais d'intervention de la Safer (entre 6 et 12 % du prix d'acquisition), les honoraires du notaire et les frais de mutation seront à la charge de l'acheteur.
- La conclusion de la vente peut se faire de deux manières différentes, selon que la Safer a acheté la terre agricole ou a fait signer une promesse de vente au propriétaire. Dans le premier cas, l'acheteur signe directement. Dans le second cas, l'acheteur signe directement avec le vendeur en utilisant la promesse de vente signée.
Faut-il passer par la Safer pour acheter un terrain agricole ? 🤔
Règlementation des terrains
Lorsque vous êtes à la recherche d'un bien agricole, il est important de comprendre que le marché agricole est réglementé par une institution depuis les années 50 : la SAFER (Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural). Vous ne pouvez pas acheter librement une surface agricole, car elle a un droit de préemption et exerce un contrôle administratif du transfert du foncier. Cette institution a pour but de favoriser l'installation des agriculteurs, l'agrandissement de leurs exploitations et d'empêcher le morcellement des exploitations viables.
Traditionnellement, l'agriculture a toujours été une affaire de famille et la question de l'achat agricole ne se posait pas de la même manière il y a un siècle. Aujourd'hui, la continuité de l'activité n'est pas toujours assurée et investir dans du bien agricole peut être un bon moyen de diversifier son patrimoine.
Rechercher une zone agricole pour un profit à long terme est également possible, à condition que la zone devienne constructible, notamment en périphérie des villes. Dans ce cas, le prix de l'hectare réaffecté peut changer considérablement.
L'achat de terrains agricoles par la SAFER doit être approuvé à la fois par le comité départemental et l'État.
Ses missions principales sont les suivantes :
- Acheter des terres agricoles
- Informer sur les ventes
- Examiner et gérer les candidatures
- Revendre des exploitations agricoles aux personnes sélectionnées
- Fournir des conseils et une assistance aux potentiels acquéreurs
- Fixer le prix de vente avec l'accord du propriétaire
Il est possible de ne pas passer par la Safer pour l'achat d'un terrain agricole, mais cela n'est pas conseillé.
En effet, elle dispose d'un droit de préemption qui lui permet d'acheter en priorité n'importe quel surface agricole, annulant ainsi tout accord qui pourrait être conclu entre l'acheteur et le vendeur. Cependant, cet l'achat via cette société nécessite de suivre plusieurs étapes :
- Contacter la Safer de sa région : il est nécessaire d'expliquer son projet au conseiller foncier, en détaillant ses objectifs (développement d'une exploitation, investissement dans la terre, etc.) et en estimant son budget. Le conseiller pourra alors conseiller le candidat et l'aider à affiner son projet.
- Rechercher les parcelles en vente : en plus du site Propriétés Rurales, qui liste tous les biens mis en vente par la société, le candidat peut trouver des biens agricoles à vendre dans les journaux locaux, les chambres d'agriculture ou les sites spécialisés en annonces.
- Devenir propriétaire : une fois la surface appropriée trouvée, le candidat peut déposer une candidature en remplissant une fiche signalétique et en décrivant son projet avec précision. Il est important de démontrer son sérieux, notamment en prouvant sa capacité financière.
Comment vendre son terrain agricole ? 🤔
Conseils pour vendre son terrain agricole avec succès
Pour optimiser la vente, il est préférable de le vendre libre, malgré une décote pouvant aller de 15 à 30 %. Pour une plus-value intéressante, vous pouvez le valoriser en y plantant des arbres destinés à l'ébénisterie ou au bois de chauffage, ou encore en le vendant comme terrain constructible.
Un pari risqué
Néanmoins, il est important de prendre en compte la taxe sur la plus-value qui s'élève à 34,5 % si vous revendez votre bien dans les cinq ans suivant l'achat. Cette taxe est exonérée au bout de 22 ans.
En somme, l'achat n'est pas toujours une bonne idée, notamment dans une optique de revente ou d'enrichissement. Cet investissement est complexe en raison des nombreuses contraintes qu'il implique. Toutefois, faire l'acquisition d'un terrain intéressant, cela peut être profitable pour vos petits-enfants !