Pourquoi acheter en viager ? Avantages et inconvĂ©nients ! 🏡

Pourquoi acheter en viager ? Lorsque l'idĂ©e d'acquĂ©rir un bien immobilier par le biais d'un achat en viager est Ă©voquĂ©e, certains se remĂ©morent peut-ĂȘtre le film classique rĂ©alisĂ© par Pierre Tchernia, mettant en vedette le mythique Michel Serrault. Cependant, cette association nostalgique ne s'est pas traduite en une prĂ©fĂ©rence gĂ©nĂ©ralisĂ©e pour les transactions en viager au sein de la population française. En rĂ©alitĂ©, les transactions en viager reprĂ©sentent seulement une fraction modeste, soit environ 5 000 Ă  8 000, sur les quelque 900 000 transactions immobiliĂšres qui ont lieu chaque annĂ©e dans le pays.

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Pourtant, malgré sa popularité relativement limitée, le viager présente une avenue trÚs intrigante pour élargir son portefeuille immobilier. Dans cet article, nous allons plonger dans le fonctionnement du systÚme viager, explorer ses avantages et discuter de ses éventuels inconvénients.

Sommaire

Pourquoi acheter en viager ? Comprendre ce type d'achat 💡

  1. Au cƓur de l'achat en viager rĂ©side une idĂ©e unique : la vente est conditionnĂ©e par le dĂ©cĂšs du vendeur.

  2. Lors de la conclusion de cette transaction, l'acheteur (appelé "débirentier") verse une somme initiale appelée "bouquet" au vendeur (nommé "crédirentier").

  3. Contrairement à sa connotation florale, le bouquet représente une partie du prix de vente total. En plus du bouquet, l'acheteur s'engage à fournir une rente mensuelle au vendeur jusqu'à son décÚs.

Cet arrangement peut sembler atypique, mais il est avantageux pour les deux parties concernées. Penchons-nous de plus prÚs sur les détails.

Options viagĂšres : occupĂ© ou libre ? 🏠

Lorsqu'il s'agit d'un achat en viager, les acheteurs potentiels doivent choisir entre deux grandes options concernant le statut d'occupation du bien :

Viager Libre :

Bien que rare, cette option est particuliÚrement attrayante, car elle permet une possession immédiate du bien. Cela signifie que vous pouvez l'occuper ou le louer. Cependant, il est important de noter que la rente dans ce cas est généralement plus élevée que dans le cas du viager occupé.

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Viager Occupé :

Dans ce scénario, le vendeur conserve le droit d'usage et d'habitation (DUH) du bien jusqu'à son décÚs. Alternativement, il pourrait choisir une formule d'"usufruit", lui permettant de louer le bien et de percevoir des revenus locatifs. Dans tous les cas, l'acheteur doit attendre le décÚs du vendeur (crédirentier) avant d'occuper le bien.

Calcul du bouquet et de la rente 📊

S'engager dans un achat en viager implique que l'acheteur prenne deux engagements financiers distincts :

  1. Paiement du bouquet : il s'agit d'un paiement forfaitaire effectué au moment de l'acquisition. Contrairement à la rente, le bouquet n'est pas obligatoire et est mutuellement convenu par les parties impliquées. En général, il représente environ 30 % de la valeur marchande du bien.

  2. Rente viagÚre : la rente est un paiement mensuel versé au vendeur jusqu'à son décÚs. Son calcul prend en compte plusieurs facteurs. Notamment le paiement ou non d'un bouquet, le statut d'occupation du bien, la valeur du bien et l'ùge du vendeur.
â„č Bon Ă  savoir : saviez-vous que le montant du bouquet et de la rente viagĂšre dĂ©pendent de plusieurs facteurs ? En plus de l'accord mutuel entre les parties, la valeur du bien, le statut d'occupation, l'Ăąge du vendeur et mĂȘme la prĂ©sence ou l'absence de bouquet influencent ces calculs. Il est essentiel de prendre en compte tous ces Ă©lĂ©ments pour une transaction viagĂšre Ă©quitable. đŸ€

ÉligibilitĂ© Ă  l'achat en viager ✅

Les achats en viager sont ouverts Ă  tous, Ă  condition de respecter certains critĂšres :

  1. CapacitĂ© juridique : les acheteurs doivent avoir au moins 18 ans et ne pas ĂȘtre sous tutelle.

  2. DĂ©cĂšs ImprĂ©visible : le dĂ©cĂšs du vendeur doit ĂȘtre imprĂ©visible. Si l'acheteur a connaissance d'une maladie du crĂ©direntier, la vente peut ĂȘtre invalidĂ©e.

L'Ăąge de l'acheteur revĂȘt une importance cruciale dans les achats en viager, car cela implique un pari sur la durĂ©e de vie du vendeur pour que l'investissement soit rentable.

En termes simples, plus le débirentier est jeune au moment de l'achat, moins il versera de rentes au fil des années, ce qui rend l'investissement plus avantageux.

✅ Exemple : Un exemple historique intĂ©ressant de viager est le cas de Jeanne Calment, dont le notaire a achetĂ© sa propriĂ©tĂ© en viager alors qu'elle avait 90 ans. Cependant, Jeanne Calment a finalement vĂ©cu jusqu'Ă  l'Ăąge vĂ©nĂ©rable de 122 ans, bien aprĂšs le dĂ©cĂšs du notaire. Les hĂ©ritiers du notaire ont continuĂ© Ă  verser la rente, et finalement, la propriĂ©tĂ© a Ă©tĂ© acquise pour le double de sa valeur initiale.

Clauses contractuelles 📜

Les transactions en viager sont soumises Ă  diverses clauses contractuelles conçues pour protĂ©ger les intĂ©rĂȘts du vendeur. Certaines de ces clauses incluent :

  • Clause rĂ©solutoire ou privilĂšge du vendeur : cette clause permet au crĂ©direntier de reprendre la propriĂ©tĂ© si l'acheteur cesse de verser la rente.

  • Clause de conservation du bouquet : cette clause garantit que l'acheteur conserve le montant du bouquet si la vente est annulĂ©e, notamment en cas de non-paiement de la rente viagĂšre.

  • Clause d'indexation : cette clause permet d'ajuster la rente en fonction d'indices tels que ceux publiĂ©s par l'Insee (Institut national de la statistique et des Ă©tudes Ă©conomiques). Cette clause est particuliĂšrement utile lorsque la durĂ©e du viager s'Ă©tend sur une pĂ©riode importante dans un marchĂ© immobilier en forte croissance.

Avantages et inconvĂ©nients des achats en viager đŸ€”

Lorsqu'il s'agit d'évaluer la viabilité des achats en viager, il est important de peser les avantages potentiels par rapport aux inconvénients. Ici, nous mettons l'accent sur les avantages qui pourraient intéresser les acheteurs potentiels, tout en abordant les inconvénients potentiels.

Avantages des achats en viager

  1. Prix d'achat rĂ©duit : un avantage clĂ© des achats en viager rĂ©side dans le prix d'achat rĂ©duit. Étant donnĂ© que le bien est souvent indisponible jusqu'au dĂ©cĂšs du vendeur, le prix d'achat est rĂ©duit en fonction de l'Ăąge et du sexe du vendeur.

  2. Frais de notaire réduits : les frais de notaire sont calculés sur la valeur occupée du bien plutÎt que sur sa valeur totale. Par conséquent, les acheteurs bénéficient de frais de notaire réduits, ce qui leur permet de constituer un patrimoine immobilier de maniÚre économique.

  3. Expansion du patrimoine sans pression fiscale : contrairement Ă  un investissement locatif traditionnel, oĂč les revenus locatifs sont imposables, les achats en viager n'entraĂźnent pas de revenus locatifs imposables. Cela permet d'accroĂźtre son portefeuille immobilier sans augmenter la pression fiscale.

  4. Répartition des charges : selon le type de viager choisi (occupé ou libre), les charges et les travaux sont répartis entre l'acheteur et le vendeur, offrant ainsi une flexibilité financiÚre.

  5. PossibilitĂ© de revente : en cas de difficultĂ©s financiĂšres, les acheteurs peuvent revendre le bien sans nĂ©cessiter l'accord du vendeur. Cependant, la rente doit continuer Ă  ĂȘtre versĂ©e jusqu'au dĂ©cĂšs du crĂ©direntier.

Inconvénients des achats en viager

  1. Risque lié à la durée de vie : les achats en viager sont essentiellement un pari sur la durée de vie d'une personne. Ce facteur incertain peut rendre l'investissement risqué.

  2. DĂ©lai avant l'occupation : Ă  moins de choisir un viager libre, l'acheteur peut devoir attendre longtemps avant de pouvoir occuper le bien.

  3. Annulation de la vente : si le vendeur dĂ©cĂšde dans les 20 jours suivant la signature du contrat, la vente peut ĂȘtre annulĂ©e. Cette disposition lĂ©gale peut entraĂźner des incertitudes pour l'acheteur.

  4. Engagement des héritiers : si l'acheteur décÚde, ses héritiers peuvent devoir continuer à verser la rente. Cela peut constituer un fardeau financier pour eux.

  5. Impact sur le flux de trésorerie : contrairement à d'autres investissements locatifs, les achats en viager ne génÚrent pas de revenus locatifs pour compenser le paiement de la rente. Cela peut influer sur le flux de trésorerie mensuel de l'acheteur.

  6. DifficultĂ© de financement : obtenir un prĂȘt immobilier pour un achat en viager peut ĂȘtre difficile en raison du risque associĂ© Ă  la garantie de remboursement du prĂȘt.
Avantages Inconvénients
Prix d'achat réduit Risque lié à la durée de vie du vendeur
Frais de notaire réduits Délai avant l'occupation
Expansion du patrimoine sans pression fiscale Annulation de la vente (décÚs dans les 20 jours)
Répartition des charges Engagement des héritiers (en cas de décÚs de l'acheteur)
Possibilité de revente Impact sur le flux de trésorerie
Difficulté de financement

principe alea viager Source : economie.gouv.fr
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prise en charge entretien viager
â„č Pourquoi acheter en viager ? Acheter en viager offre l'opportunitĂ© d'acquĂ©rir un bien immobilier Ă  un prix rĂ©duit, tout en bĂ©nĂ©ficiant de frais notaires allĂ©gĂ©s, mais il implique Ă©galement des risques liĂ©s Ă  la durĂ©e de vie du vendeur et Ă  l'impact sur le flux de trĂ©sorerie.
"Décider de se lancer dans un achat en viager nécessite une réflexion minutieuse, en tenant compte à la fois des avantages potentiels et des inconvénients. Les transactions en viager offrent une opportunité intrigante d'acquérir des biens immobiliers à des prix réduits, avec des frais de notaire allégés et une croissance fiscalement avantageuse du patrimoine immobilier. Cependant, elles impliquent également des incertitudes liées à la durée de vie du vendeur et peuvent ne pas convenir à toutes les situations financiÚres. Grùce à une compréhension approfondie des subtilités impliquées, les acheteurs potentiels peuvent prendre des décisions éclairées concernant la pertinence des achats en viager pour leurs objectifs d'investissement." Tom, Expert immobilier chez DIMO Diagnostic
đŸ€“ Ce qu'il faut retenir :
  • L'achat en viager implique un paiement initial (bouquet) et une rente mensuelle conditionnĂ©e par le dĂ©cĂšs du vendeur.
  • Deux options principales existent : viager libre pour une occupation immĂ©diate, viager occupĂ© pour un droit d'usage du vendeur.
  • Calcul du bouquet et de la rente dĂ©pendent de facteurs complexes incluant Ăąge, occupation, et valeur du bien.
  • Avantages comme prix rĂ©duit et frais notaires allĂ©gĂ©s coexistent avec des dĂ©fis tels que risque liĂ© Ă  la durĂ©e de vie et impact sur la trĂ©sorerie.

Merci pour votre lecture, à bientît 💚

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