Le paysage de la location courte durée est en pleine mutation avec l'adoption imminente d'une nouvelle législation par le Sénat.
De l'encadrement des niches fiscales à la régulation stricte des séjours de courte durée, en passant par les exigences en matière de DPE, le texte voté promet des changements significatifs pour les acteurs de l'immobilier.
En particulier ceux impliqués dans l'écosystème d'Airbnb. Ce projet de loi, déjà avalisée par l’Assemblée nationale, a suscité un accord unanime à la chambre haute.
Sommaire
Favoriser la location non touristique
Des mesures prises par le Sénat
Dans une démarche visant à rétablir l'équilibre sur le marché de locations touristiques telles qu'Airbnb, le Sénat a approuvé mardi une série de mesures.
Cette initiative vise à :
- renforcer le pouvoir des maires,
- à remédier à une niche fiscale contestée,
- et à apporter des solutions partielles à la crise du logement.
Le projet de loi, portée par les députés Annaïg Le Meur et Iñaki Echaniz, a déjà franchi l'étape de l'Assemblée nationale. Elle détient un soutien unanime au sein de la chambre haute. Et cela y compris au sein de la majorité de droite.
Favoriser la location
Les sénateurs ont récemment ajusté plusieurs dispositions, ce qui a favorisé l'émergence d'un consensus au sein de la « chambre des territoires ». Leur objectif commun est de fournir aux élus locaux les outils nécessaires pour contrôler la croissance des locations meublées touristiques.
Elles sont souvent accusées de perturber le marché à long terme dans certaines régions.
En plus de ces informations, le DPE fournit aux bailleurs une liste de recommandations ciblées pour améliorer la performance énergétique du bien. Cette amélioration peut non seulement augmenter la valeur du bien, mais également réduire les coûts énergétiques sur le long terme.
Dans le contexte des Jeux Olympiques à Paris, de nombreux propriétaires choisissent de louer sur des plateformes telles qu'Airbnb pour profiter de l'augmentation de la demande touristique. Cette démarche présente plusieurs avantages significatifs pour les bailleurs. D'abord, il y a le potentiel de revenus accrus, car ils peuvent souvent louer leur propriété à un prix nettement plus élevé pendant l'événement.
Cependant, cette pratique intensifie certaines difficultés pour ceux qui cherchent à louer à long terme dans la ville. Premièrement, elle réduit l'offre de logements disponibles pour les locations de longue durée. Cela qui peut entraîner une augmentation des loyers dans un marché déjà tendu. Deuxièmement, la priorité donnée aux courtes locations peut contribuer à l'érosion de la communauté locale. Cela, car les résidents à long terme sont progressivement remplacés par un flux constant de touristes. Enfin, cela peut également accentuer les problèmes de cohabitation dans les immeubles et les quartiers. Cela engendre des nuisances pour les résidents permanents.
Airbnb : une niche fiscale
Une forte pénurie de logements
De nombreux élus des zones côtières et des grandes villes expriment leur inquiétude face à la pénurie de logements dans leurs régions. Ils pointent du doigt la prolifération des locations via Airbnb, une situation exacerbée par des avantages fiscaux considérables.
Ce débat s'est intensifié autour de la « niche fiscale Airbnb », particulièrement mise en avant lors des discussions nocturnes récentes.
Un système de taxation inégalitaire
Ian Brossat, ancien adjoint au Logement à la mairie de Paris et actuellement sénateur communiste, a mis en lumière cette problématique. Il a souligné l'absurdité d'un système où :
« un propriétaire est plus taxé lorsqu'il loue son bien à un résident annuel qu'à des touristes. »
Il plaide pour une réforme urgente de cette disparité fiscale.
Le taux d'abattement
L'Assemblée nationale avait initialement proposé de diminuer le taux d'abattement fiscal sur les revenus générés par les locations de meublés touristiques à 30 %. Ce serait une baisse significative par rapport aux taux actuels de 71 % ou 50 %.
Cette mesure devait toutefois exclure les zones rurales considérées comme « très peu denses ». Face à la pression de la gauche pour renforcer cette réforme, le Sénat a modéré le projet. Il a entériné le taux réduit de 30 %, mais a maintenu un abattement de 50 % pour les meublés ayant obtenu un classement officiel.
Airbnb : la durée maximale de location abaissée
Abaissement de la période de location maximale
Airbnb a exprimé son ouverture à des changements législatifs tout en invitant les sénateurs à affiner les mesures pour cibler spécifiquement la spéculation immobilière. C'est ce qu'a déclaré Clément Eulry, son directeur pour la France.
Suite à ces discussions, le Sénat, sous l'impulsion de la droite, a rejeté un projet visant à réduire de 120 à 90 jours le nombre maximum de jours par an durant lesquels une résidence principale peut être mise en location. La sénatrice LR Anne Chain-Larché a souligné l'importance de ce droit.
Elle affirme que :
« le droit de propriété est pleinement respecté en France et que les 120 jours autorisés peuvent être essentiels pour aider certains citoyens à subvenir à leurs besoins financiers ».
Cet ajustement législatif reflète la complexité de trouver un équilibre entre les droits des bailleurs et la nécessité de réguler les courtes locations.
Les exigences de décence énergétique
Les sénateurs ont récemment décidé de prolonger le délai accordé aux bailleurs de meublés touristiques pour répondre aux normes de décence énergétique. Désormais, ils auront jusqu'en 2034 pour atteindre une classification D au DPE.
Alors que la version initialement approuvée par l'Assemblée nationale fixait cette échéance à 2029.
En parallèle, plusieurs législateurs encouragent à approfondir cette discussion durant l'examen du projet de loi sur le logement, qui débutera le 17 juin au Sénat.
Sylviane Noël, sénatrice LR, souligne l'importance de cette démarche :
"L'essor des meublés de tourisme ne reflète qu'une partie des problèmes du marché locatif actuel."
Un Airbnb est-il soumis au DPE ?
Rappel DPE
Le DPE est essentiel pour évaluer l'efficacité énergétique d'un bien. Cela qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une maison. Ce diagnostic examine le chauffage et l'isolation de la propriété pour :
- déterminer sa consommation énergétique annuelle,
- et ses émissions de gaz à effet de serre.
En plus de ces informations, le DPE fournit aux bailleurs une liste de recommandations ciblées pour améliorer la performance énergétique du bien. 
Cette amélioration peut non seulement augmenter la valeur du bien, mais également réduire les coûts énergétiques sur le long terme.
Dans le cas d'une location Airbnb
Les locations saisonnières sont exemptées de l'obligation du DPE, contrairement aux maisons et appartements mis en vente ou en location longue période. En effet, pour les séjours cumulés n'excédant pas quatre mois par an, le DPE n'est pas requis.
Cette exemption se justifie par le fait que de courtes périodes, telles que celles inférieures à quatre mois, ne posent pas un risque de précarité énergétique pour les locataires. Par exemple, un bien listé sur Airbnb pour des séjours de moins de quatre mois s'inscrit parfaitement dans ce cadre.
Toutefois, si un bien est loué pour une période supérieure à cette limite, le bailleur doit alors se conformer à l'obligation de réaliser un DPE. Ainsi que les autres diagnostics immobiliers nécessaires, selon la situation spécifique du bien.
- La location de biens en Airbnb est décriée comme une niche fiscale qui bloque la location de biens pour les non-saisonniers.
- Ces locations peuvent nuire aux longues durées.
- Ce débat intervient à l'occasion des JO de 2024, où les locations d'Airbnb sont nombreuses.