Estimation local commercial : Si vous avez l'intention de vendre votre local ou si vous souhaitez investir, il est important de faire estimer le local commercial. Ce bien à usage professionnel doit être évalué, qu'il soit vacant ou déjà loué. Quels sont les principaux critères à prendre en compte pour obtenir une estimation juste ? Quelles sont les différences entre murs et fonds de commerce ? Quelle est la meilleure façon de déterminer la rentabilité d'un bien ? Nous répondons à vos questions dans cet article.
Sommaire
- Quels sont les critères à prendre en compte pour estimer la valeur d'un local commercial ?
- Fonds de commerce et murs d'un local commercial : quelle différence ?
- Local professionnel : comment calculer sa rentabilité ?
- Valeur locative d'un local commercial : qu'est-ce que c'est ?
- Pondération du local commercial : définition
- Bail commercial : qu'est-ce que c'est ?
- Droit au bail (DAB) : définition
- Le pas-de-porte, qu'est-ce que c'est ?
Quels sont les critères à prendre en compte pour estimer la valeur d'un local commercial ? 🧐
L'estimation immobilière à usage d'habitation est très différente de celle d'un bien immobilier à usage commercial. Il est beaucoup plus difficile d'estimer le prix d'un local commercial. Il n'est pas possible d'utiliser une technique d'évaluation immobilière classique, telle que l'estimation d'un prix basé sur le prix moyen au mètre carré dans une zone donnée. La raison en est que les acheteurs de biens immobiliers résidentiels et professionnels semblent très différents.
Une estimation d'un local commercial efficace commence par l'examen de l'environnement commercial dans lequel le bien est positionné. Il est nécessaire de savoir quel type de commerce ou d'activité peut y être installé, car certaines zones peuvent avoir des restrictions. Il faut également tenir compte des attentes des acheteurs potentiels. Les critères techniques suivants sont ensuite appliqués :
- La surface totale (comprends la surface pondérée et la surface réelle),
- Le caractère unique du lieu,
- La nature du commerce,
- La rentabilité,
- L'état des installations, le confort et l'accessibilité,
- L'emplacement précis et la zone d'implantation.
- La liste des performances possibles, etc.
En fonction de ces critères, une évaluation peut être faite au moyen d'une fourchette donnant une estimation basse et une estimation haute du local commercial.
Fonds de commerce et murs d'un local commercial : quelle différence ? 🤨
Lors de l'estimation d'un local commercial, il est important de faire la distinction entre le fonds commercial et les murs :
- Le fonds de commerce est utilisé par un particulier qui est installé dans le bien. En apposant le nom de son entreprise sur la façade, il peut y vendre ses produits ou y proposer ses services.
- Les murs des bâtiments commerciaux sont la propriété du bailleur. Il peut les acheter pour un investissement professionnel et les louer ensuite à une entreprise ou un commerce.
L'acquéreur peut également acheter des murs commerciaux en cours de location par un professionnel. Ainsi, un fonds de commerce et les murs commerciaux sont deux entités juridiques distinctes. Une estimation du local commercial permettra de déterminer le prix des murs à acheter.
Local professionnel : comment calculer sa rentabilité ? 🤑
En multipliant le loyer annuel par 100 et en le divisant par le prix d'achat, on obtient la rentabilité de cet actif. La rentabilité se calcule en fonction du prix d'achat et des loyers annuels bruts.
Le revenu net comprend tous les frais liés à l'acquisition du bien :
- frais d'agence,
- notaires,
- souscription de crédit,
- travaux.
La rentabilité nette prend aussi en compte les coûts liés à l'entretien et à la gestion du bien. La rentabilité joue un rôle crucial pour déterminer si une opération est réalisable dans le cadre de l'estimation d'un local commercial.
Si la rentabilité est élevée, cela peut être un bon indicateur pour investir. Mais il est important de prendre en compte d'autres facteurs tels que :
- la localisation,
- l'état du bien
- et la demande locative du marché pour prendre une décision éclairée.
Et voici un calculateur de coût pour votre local commercial :
| Loyer mensuel | |
| Frais de service | |
| Taxes | |
| Autres coûts | |
| Total des coûts |
|---|
Valeur locative d'un local commercial : qu'est-ce que c'est ? 🤔
Il prend en compte plusieurs facteurs, dont la localisation et les dernières tendances de l'immobilier professionnel, pour déterminer la valeur locative. Par conséquent, le loyer peut être différent de celui fixé dans le contrat de bail initial.
Pour s'adapter au marché, la valeur locative incorpore ces ajustements, qui peuvent être considérés comme des suppléments de loyer. Selon la surface pondérée, la valeur locative est estimée en ajoutant 10 % du montant du transfert (DAB, pas-de-porte) au loyer annuel. Cette valeur équivaut à un montant par mètre carré.
Pondération du local commercial : définition 🧐
Les locaux commerciaux peuvent être estimés en fonction de la pondération. Toutes les parties d'un bien professionnel ne contribuent pas de la même manière à une entreprise. Il est logique de considérer la surface d'un espace en fonction de leur contribution réelle.
Bail commercial : qu'est-ce que c'est ?
Le bail commercial, communément connu sous le nom de « 3/6/9 », établit les modalités de la relation entre le propriétaire du bien immobilier et le locataire professionnel. Ce document juridique est destiné à assurer une protection efficace pour les entreprises et les commerçants. Car il leur garantit le droit au renouvellement du bail commercial pour une période minimale de neuf ans. En l'absence de renouvellement, le locataire est en droit de réclamer une indemnité d'éviction.
Ce contrat inclut également une disposition qui encadre la variation du loyer en fonction des indices Insee relatifs au coût de la construction. Une révision est ainsi prévue tous les trois ans, mais dans les limites de ce plafonnement.
En effet, cela leur offre une visibilité accrue sur leurs charges locatives. C'est ce qui est particulièrement important pour leur planification financière et leur stratégie de croissance à long terme.
Droit au bail (DAB) : définition 🤑
Le droit au bail (DAB) représente une somme fixe qui est généralement exigée par le locataire sortant lorsqu'un contrat de location pour un local professionnel est cédé à un tiers. Le montant du DAB est calculé pour compenser la différence entre le loyer actuel et la valeur locative réelle du bien. Car celle-ci peut être sensiblement plus élevée en raison de l'augmentation des valeurs foncières.
Lorsqu'un local commercial est occupé depuis longtemps, le loyer peut ne pas avoir été augmenté pour refléter les augmentations de la valeur locative. C'est ce qui laisse une marge de négociation pour le nouveau locataire qui peut bénéficier d'un loyer inférieur aux tarifs du marché. Le DAB est donc souvent exigé au nouveau locataire en compensation pour le locataire sortant.
En somme, le DAB est un élément important à prendre en compte lors de la négociation d'un contrat de location. Sa valeur peut varier considérablement en fonction :
- de l'emplacement,
- de la taille de l'espace,
- et des conditions du marché.
Le pas-de-porte, qu'est-ce que c'est ? 🔑
Le pas-de-porte est une somme d'argent que le locataire d'un bail commercial doit verser au propriétaire au moment de la signature du contrat de location. Il est également appelé "droit d'entrée" ou "clé en main".
Le pas-de-porte est une indemnité versée par le locataire au propriétaire en échange de la mise à disposition du local commercial. Contrairement au loyer, qui est versé périodiquement, le pas-de-porte est payé une seule fois, au moment de la signature du bail.
Le montant du pas-de-porte est généralement négocié entre le locataire et le propriétaire. Il peut varier en fonction de plusieurs critères, tels que :
- la localisation du local,
- sa taille,
- son état,
- la durée du bail, etc.
Il convient de noter que le pas-de-porte n'est pas remboursable en fin de bail, sauf si cela est spécifié dans le contrat de location commercial.
"L'estimation d'un local commercial nécessite une expertise pointue en matière d'évaluation immobilière, et doit prendre en compte de nombreux facteurs pour aboutir à une valeur juste et fiable du bien concerné." Tom, expert immobilier chez DIMO Diagnostic
- L'estimation d'un local commercial dépend de plusieurs facteurs tels que l'emplacement, la taille, les caractéristiques physiques du bâtiment, les équipements, les normes environnementales, etc.
- Pour estimer la valeur d'un local commercial, il est important de prendre en compte les revenus générés par le bien, ainsi que les coûts d'entretien, de rénovation et de gestion.
- Les professionnels de l'immobilier utilisent différentes méthodes d'évaluation, notamment la méthode comparative, la méthode du coût et la méthode du revenu.
- L'estimation d'un local commercial doit être réalisée par un expert immobilier qualifié et expérimenté, afin d'obtenir une évaluation précise et fiable.