Estimation local commercial : Investir dans l'achat ou la vente d'un local peut être une très bonne idée. Il faudra donc réaliser une estimation du local commercial. Un bien à usage professionnel doit être évalué, qu'il soit vacant ou déjà loué.
Sommaire
Selon quels critères peut-on estimer un local commercial ?
L'estimation immobilière à usage d'habitation est très différente de celle d'un bien immobilier à usage commercial. Il est beaucoup plus difficile d'estimer le prix d'un local commercial. Il n'est pas possible d'utiliser une technique d'évaluation immobilière classique. L'estimation ne peut pas être faite à partir du prix moyen au mètre carré dans une zone donnée.
Une estimation d'un local commercial efficace commence par l'examen de l'environnement commercial dans lequel le bien est positionné. Il est nécessaire de savoir quel type de commerce ou d'activité peut y être installé, car certaines zones peuvent avoir des restrictions. Il faut également tenir compte des attentes des acheteurs potentiels.
Les facteurs techniques suivants sont ensuite pris en compte dans le calcul :
- La surface totale
- Le caractère unique du lieu,
- La nature du commerce,
- La rentabilité,
- L'état des installations, le confort et l'accessibilité,
- L'emplacement précis et la zone d'implantation.
- La liste des performances possibles, etc.
Selon ces facteurs, une évaluation peut être faite au moyen d'une fourchette donnant une estimation basse et une estimation haute du bien immobilier.
La différence entre le fonds de commerce et les murs🤨
Lors de l'estimation d'un local commercial, il faut distinguer le fonds commercial des murs :
- Le fonds de commerce est utilisé par un particulier qui est installé dans le bien. En apposant le nom de son entreprise sur la façade, il peut exercer son activité commerciale.
- Les murs des bâtiments commerciaux sont la propriété du bailleur. Il peut les acheter pour un investissement professionnel et les louer ensuite à une entreprise ou un commerce.
L'acquéreur peut également acheter des murs commerciaux en cours de location par un professionnel. Ainsi, un fonds de commerce et les murs commerciaux sont deux entités juridiques distinctes. Une estimation du local commercial permettra de déterminer le prix des murs à acheter.
Comment calculer la rentabilité d'un local commercial ? 🤑
La rentabilité se calcule en raison du prix d'achat et des montants de location annuels bruts.
La rentabilité = (loyer annuel x 100) / prix d'achat
Le revenu net comprend tous les frais liés à l'acquisition du bien :
- frais d'agence,
- notaires,
- souscription de crédit,
- travaux.
Le rendement net prend aussi en compte les coûts liés à l'entretien et à la gestion du bien. Il détermine si une opération est réalisable dans le cadre de l'estimation d'un local commercial.
Pour calculer le rendement de cet actif, il peut utiliser la formule suivante : Rentabilité = (loyer annuel brut x 100) / prix d'achat
Dans ce cas, le rendement du local commercial serait : Rentabilité = (30 000 € x 100) / 300 000 € = 10%
Cela signifie que vous obtenez un rendement de 10% sur votre investissement dans ce bien immobilier.
Si la rentabilité est élevée, cela peut être un bon indicateur pour investir. Mais il est important de prendre en compte d'autres facteurs tels que :
- la localisation,
- l'état du bien
- et la demande locative du marché pour prendre une décision éclairée.
Valeur locative d'un local commercial
Il prend en compte plusieurs facteurs, dont la localisation et les dernières tendances de l'immobilier professionnel, pour déterminer la valeur locative. Par conséquent, le loyer peut être différent de celui fixé dans le contrat de bail initial.
Pour s'adapter au marché, la valeur immobilière incorpore ces ajustements, qui peuvent être considérés comme des suppléments de loyer. Selon la surface pondérée, la valeur locative est estimée en ajoutant 10 % du montant du transfert (DAB, pas-de-porte) au loyer annuel.
Pondération du local commercial 🧐
Les locaux commerciaux peuvent être estimés en fonction de la pondération. Toutes les parties d'un bien professionnel ne contribuent pas de la même manière à une entreprise. Il est logique de considérer la surface d'un espace selon leur contribution réelle.
Bail commercial
Le bail commercial est communément connu sous le nom de « 3/6/9 ». Il établit les modalités de la relation entre le propriétaire du bien immobilier et le locataire professionnel.
Ce document juridique est destiné à assurer une protection efficace pour les entreprises et les commerçants. Il leur garantit le droit au renouvellement du bail commercial pendant neuf ans. En l'absence de renouvellement, le locataire peut réclamer une indemnité d'éviction.
Cet accord encadre la variation du loyer en fonction des indices Insee relatifs au coût de la construction. Une révision est ainsi prévue tous les trois ans, mais dans les limites de ce plafonnement.
En effet, cela leur offre une visibilité accrue sur leurs charges locatives. Indispensable pour mettre en place la stratégie de croissance et leur planification financière.
Droit au bail (DAB)🤑
Le droit au bail (DAB) est une somme fixe, généralement exigée par le locataire sortant. Souvent lorsqu'un accord de location pour un local professionnel est donné à un tiers. Le montant du DAB vient compenser la différence entre le loyer actuel et le loyer potentiel réelle. Elle est plus élevée en raison de l'augmentation des valeurs foncières.
Le DAB est à prendre en compte lors de la négociation d'un accord de location. Sa valeur peut varier considérablement en raison :
- de l'emplacement,
- de la taille de l'espace,
- et des conditions du marché.
HCSF
L'évaluation des locaux commerciaux nécessite une expertise pointue en matière d'évaluation immobilière. On doit prendre en compte de nombreux facteurs pour aboutir à une valeur juste et fiable du bien concerné." - Tom, expert immobilier chez DIMO Diagnostic
- L'estimation des locaux commerciaux dépend de plusieurs facteurs.
- L'emplacement, la taille, les caractéristiques des locaux commerciaux déterminent leur valeur.
- L'estimation de la valeur des locaux commerciaux prend en compte les revenus générés par le bien, les coûts d'entretien et de rénovation.
- Les professionnels de l'immobilier utilisent la méthode comparative ou celle du coût.
- L'estimation des locaux commerciaux doit être réalisée par un expert immobilier qualifié pour une évaluation fiable.