Vendre une passoire thermique : de nombreux propriétaires font le choix de mettre en vente leur logement considéré comme énergétiquement peu performant. Cette tendance à la hausse des ventes en France est principalement due à l'entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience.
Cette loi vise à diminuer les gaz à effet de serre. Gaz qui contribuent aux changements climatiques actuels.
Les logements énergivores (passoires thermiques), sont non seulement gourmands en énergie, mais ils offrent également un confort limité à leurs occupants. Le gouvernement a ainsi mis en place plusieurs mesures. Elles permettent de limiter progressivement la location et ordonner un audit énergétique avant la vente.
En février 2024, il n'y a pas d'interdiction officielle de vendre un bien considéré comme une passoire thermique. Néanmoins, les réglementations évoluent rapidement. Il est possible qu'une règle de rénovation des biens classés F ou G au DPE soit mise en place à un moment donné. Il convient donc de suivre de près l'évolution de cette affaire.
Sommaire
Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
Une passoire thermique est un logement qui présente une mauvaise isolation thermique. Cette isolation peu performante entraîne une forte consommation énergétique. Que ce soit par le chauffage ou la production d'eau chaude sanitaire.
En conséquence, cela se traduit par un confort médiocre et se répercute sur la facture énergétique. Le propriétaire du logement fait alors face à du gaspillage d'énergie.
Comment connaître la performance énergétique d'un logement ?
- Afin d’évaluer la performance énergétique d'une maison ou d'un appartement, on se réfère au diagnostic de performance énergétique (DPE).
- Ce document est une estimation de la consommation d'énergie en kilowatts heure par mètre carré et par an du logement. Il donne également les émissions de gaz à effet de serre du logement, mesurées en kilogrammes de CO2 par mètre carré et par an également.
- Le calcul du DPE prend en compte différents critères. Il comprend notamment la qualité de l'isolation, l'efficacité du système de chauffage, l'éclairage et la climatisation.
À quoi correspondent les lettres sur l'étiquette énergie ?
- L'étiquette énergie comporte 7 lettres, de la classe A (la plus économe en énergie) à la classe G (la moins économe en énergie).
- Un logement est considéré comme une passoire thermique lorsque son DPE le classe en catégorie F ou G.
- La réglementation vise à améliorer les diagnostics de performance énergétique des logements classés E et D à long terme.
"Il est totalement possible d'améliorer la note de son DPE grâce à des travaux de rénovation énergétique. Lors de son intervention, le technicien a pour obligation de proposer des recommandations d'amélioration du logement d'un point de vue énergétique. Il est donc fortement conseillé de le lire attentivement avant de se lancer dans des travaux !" Romain Baldassarre - Responsable technique chez Dimo Diagnostic depuis 3 ans
La loi Climat et Résilience, tout le monde en parle, mais c’est quoi ?
La loi Climat et Résilience (adoptée en juillet 2021) a un objectif : elle veut lutter contre le dérèglement climatique et accélérer la transition énergétique en France. Voici ce que cela signifie pour les propriétaires immobiliers.
Interdictions pour les propriétaires bailleurs
La loi oblige les propriétaires à rénover les logements énergivores s'ils veulent augmenter les loyers ou garder leurs biens en location.
Incitations à la rénovation énergétique
- La loi ne contraint pas explicitement les propriétaires à entreprendre des travaux. En revanche, elle met en place de nombreuses mesures incitatives pour encourager la rénovation énergétique des logements.
- Ces mesures visent à inciter les propriétaires à améliorer l'efficacité énergétique de leurs biens.
En résumé, la loi Climat et Résilience a des implications importantes pour les propriétaires immobiliers en France. En particulier en ce qui concerne la rénovation des passoires thermiques. Même si elle ne leur impose pas formellement de réaliser des travaux de rénovation énergétique.
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Je suis propriétaire, je peux vendre une passoire énergétique ?
Absolument ! Voici ce que vous devez savoir sur la mise en vente de logements avec une mauvaise étiquette DPE en 2024 :
- Actuellement, il n'existe aucune interdiction de vente pour un logement en raison de son mauvais DPE.
- Cependant, il est important de noter que cette information peut décourager certains acheteurs. En effet, elle suggère des coûts énergétiques élevés, notamment pour le chauffage.
- Il existait des rumeurs circulant concernant une possible obligation de rénovation avant la vente. Mais à ce jour, en février 2024, aucune loi ne l'impose officiellement. Le ministère du Logement ainsi que le ministère de la Transition énergétique ont même démenti ces bruits de couloir en précisant qu'il n'existait "absolument pas d'interdiction" concernant la vente des passoires thermiques (Capital).
- En revanche, un audit sera exigé pour la vente d’un tel bien.
L’obligation d’audit énergétique dans le cadre d’une vente
Depuis le 1er avril 2023, il existe de nouvelles obligations pour les propriétaires de logements énergétiquement inefficaces. C'est-à-dire classés F ou G sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Voici ce que vous devez savoir :
- Cette obligation concerne principalement les maisons individuelles (monopropriétés) et ne s'applique pas aux copropriétés (pour l’instant).
- Les détails de ces nouvelles règles sont énoncés dans l'article 158 de la loi. Elles ont été finalisées par un décret et un arrêté publiés en mai 2022. À l'origine, cette obligation devait entrer en vigueur le 1er septembre 2022.
- L'audit énergétique, désormais obligatoire, est un bilan approfondi réalisé par un professionnel qualifié, neutre et indépendant. Il vise à évaluer les performances énergétiques d'un bâtiment.
- Cet audit permet au propriétaire de mieux comprendre les besoins de son bâtiment en termes de rénovation énergétique. Il identifie les travaux à réaliser pour améliorer son efficacité énergétique.
Voici les échéances pour l'obligation d'audit énergétique en cas de vente :
- Depuis 1er avril 2023 : logements classés F ou G ;
- En 2025 : logements classés E ;
- En 2034 : logements classés D.
Des exceptions sont prévues pour les départements d'Outre-mer, avec des échéances différentes :
- En 2024 pour les logements classés F ou G ;
- En 2028 pour les logements classés E ;
- Pas de changement pour les logements classés D jusqu’en 2034.
Il est important de noter que pour le moment, les travaux suggérés dans le rapport d'audit demeurent des recommandations. Cependant, le gouvernement envisage des sanctions pour les propriétaires qui ne les entreprendraient pas. L’objectif serait d'accélérer la rénovation des passoires thermiques, comme l'indique un rapport de Capital.
Les ventes des passoires thermiques en hausse, pourquoi ?
Beaucoup de propriétaires vendent leur logement au lieu de faire des travaux à cause des nouvelles règles. Voici ce que cela signifie :
- Les maisons F et G sont de plus en plus vendues. La part des ventes des passoires sur le marché immobilier a augmenté ces dernières années. Elle était de 10 % en juillet 2021, 17,8 % fin 2022 et 18,2 % en mai 2023 (source : SeLoger.com).
- Le concept de "valeur verte" prend de l'importance car l'offre de passoires énergétiques augmente tandis que la demande reste stable. En conséquence, les vendeurs ont tendance à réduire leur prix de vente.
FAQ
Quelle décote pour une passoire thermique ?
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) influe sur la valeur d'un logement. Les passoires thermiques peuvent voir leur prix de vente diminuer de 5 à 20% par rapport à un bien décent noté D (source : pap.fr).
La décote varie en fonction de la quantité de rénovations à effectuer. Une habitation notée F située dans une zone active et ne nécessitant que peu de modifications se verra subir une décote de 5% tandis qu'un logement G avec un système de chauffage très énergivore se vendra 20% moins cher que son prix de vente initial.
Force est de constater que malgré cette pression, pour l’instant, les propriétaires ne se lancent pas massivement dans la rénovation énergétique. Coût élevé, complexité de mise en œuvre, manque d’artisans, copropriété : les obstacles à la rénovation sont nombreux. La majorité des propriétaires, pour l’instant, attendent.
Mais concrètement, les propriétaires de passoires thermiques devront choisir, à un moment ou à un autre, entre vendre et rénover. Si beaucoup de personnes vendent, il y aura beaucoup d'offres et les prix pourraient baisser. Et rien ne dit qu’il y aura en face des acheteurs disposés à mener ces rénovations !
Source : Les Echos - Notaire de France - Études statistiques immobilières
Quels logements ne peuvent pas être vendus ?
À partir de 2025, tous les biens immobiliers classés G seront soumis à une restriction de location. Ceux classés F le seront à partir de 2028 et, finalement, ceux classés E à partir de 2034.
En revanche, il n'existe pas d'interdiction concernant la vente de ces biens. Depuis avril 2023, un contrôle énergétique est toutefois requis avant la vente de bâtiments ou de maisons classés F et G selon le DPE.
Puis-je vendre avec un DPE F ou G ?
Oui, vous pouvez vendre avec un DPE F ou G.
Mais, depuis avril 2023, il faut faire un audit énergétique pour vendre une maison classée F ou G au DPE.
Romain Baldassarre
Responsable Technique - Dimo Diagnostic
Expert en diagnostic immobilier depuis près de 4 ans, j’informe désormais les propriétaires et bailleurs concernant les dernières réglementations en vigueur sur les diagnostics immobiliers !
Dimo vous remercie pour votre lecture 💚
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