Encadrement des loyers Bordeaux : simulateur, logements concernés

encadrement des loyers bordeaux : simulateur

Encadrement des loyers Bordeaux : ces dernières années, Bordeaux et sa métropole ont connu une augmentation du prix de l'immobilier dans le parc privé Bordelais, notamment en centre-ville. La métropole a souhaité intervenir sur la question majeure du logement et profiter de l'occasion pour expérimenter l'enclosure locative.

Afin de réguler les loyers excessifs et les hausses de prix, ce dispositif vise à fixer un salaire de référence en fonction de plusieurs critères à compter du 15 juillet 2022.

Tout savoir sur l'encadrement des loyers avec notre expert Tom

Quels sont les logements concernés à Bordeaux ?

A partir du 15 juillet 2022, le plafonnement des loyers s'applique à tous les nouveaux contrats de location signés à Bordeaux, y compris les nouveaux baux, les renouvellements, les changements de bailleur et les colocations.

Selon la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le dispositif concerne les logements comportant des vignes ou des meubles qualifiés de résidence principale.

Vous n'êtes pas concernés par ce mécanisme d'encadrement des loyers si :

  • les baux en cours ont été signés avant le 15 juillet 2022 et ceux, arrivés à échéance ont fait l'objet d'une reconduction tacite,
  • il s’agit de logements sociaux HLM,
  • il s’agit de logements soumis à la loi de 1948,
  • il s’agit de logements conventionnés APL,
  • il s’agit de locations saisonnières,
  • il s’agit de logements meublés situés dans certaines résidences avec services.

Comment définit-on les loyers de référence à Bordeaux ?

L'encadrement des loyers de Bordeaux est fondé sur l'observation du marché locatif local. A cette fin, l'Observatoire local des loyers (OLL) de la municipalité de Bordeaux, géré par A'Urba, fournit des données définissables.

Le loyer de référence reflète le niveau de loyer appliqué à chaque type de bien selon les critères suivants :

  • la localisation géographique : 4 zones sont définies sur Bordeaux ;
  • l’époque de construction (avant 1946, 1946 - 1970, 1971 - 1990, après 1990) ;
  • le nombre de pièces (1 pièce, 2 pièces, 3 pièces, 4 pièces et plus) ;
  • le type d’habitat (appartements, maisons) ;
  • les types de mise en location (vides, meublés) ;

Chaque année, la préfecture établit trois niveaux de loyers de référence (hors charges et hors complément de loyer des occupants) :

  • un loyer de référence : il correspond au loyer médian ;
  • un loyer de référence majoré (supérieur de 20 % au loyer de référence) ;
  • un loyer de référence minoré (inférieur de 30 % au loyer de référence).

Il est de la responsabilité du propriétaire de fixer le loyer du locataire entre les prix plancher et plafond imposés.

Le cas des nouveaux baux

Dans le contrat de bail, le bailleur doit indiquer le montant des loyers de référence de base et des loyers de référence majorés.

Si ces mentions ne sont pas fournies, le propriétaire peut délivrer au bailleur, dans un délai d'un mois à compter de la date d'effet du contrat, une mise en demeure de procéder à cette information. En l'absence de réponse dans le délai d'un mois, ou en cas de refus du bailleur, le propriétaire peut saisir le tribunal de Bordeaux dans les trois mois de la mise en demeure pour demander une réduction du loyer, si nécessaire.

Dans le cas où le loyer de base indiqué dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence en vigueur lors de la signature du locataire, celui-ci peut intenter une action en réduction de loyer devant le tribunal de Bordeaux, après avoir été saisi (facultativement) par la commission départementale de conciliation.

Conformément à l'article 7-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, cette action est soumise à une prescription triennale.

Outre la réponse au complément de loyer, le bailleur doit saisir la commission départementale de conciliation dans un délai de trois mois après la signature du bail. Pour que le bailleur puisse demander l'annulation ou la réduction du complément de loyer si la conciliation n'a pas eu lieu, il dispose d'un délai de trois mois à compter de la réception de l'avis de la commission départementale de conciliation. La commission départementale de conciliation n'est pas compétente pour les baux mobilité.

Le cas des renouvellements de baux

Aucune des parties ne peut proposer un nouveau loyer au cocontractant avant la fin du contrat.

  • Au moins six mois avant l'échéance du contrat pour le bailleur si le loyer est inférieur au taux de référence minoré.
  • Au moins cinq mois avant l'échéance du contrat pour le locataire si le loyer est supérieur au taux de référence majoré.

La réévaluation du loyer donne lieu à un nouveau loyer inférieur ou égal au taux de référence mineur.

Pendant la durée du contrat, si le cocontractant ne répond pas, la commission départementale de conciliation (CDC) peut entendre l'une ou les deux parties.

  • Le non-accord confirmé par la CDC, le juge peut le faire avant la fin du contrat (avant la fin du contrat, la CDC doit être prévenue).

Voici un résumé des démarches à suivre en cas de litige.

schema démarche litige location
Schéma des démarches à suivre en cas de litige

Simulateur d’encadrement des loyers à Bordeaux

Il est possible de connaître le montant du loyer de référence de votre logement en quelques clics. Pour cela, vous pouvez vous rendre sur le site officiel de la mairie de Bordeaux. Vous y retrouverez un simulateur d’encadrement des loyers à Bordeaux. Ce dispositif devant être impérativement respecté depuis le 15 juillet 2022.

simuler le loyer de son logement
Simulateur d'encadrement des loyer à Bordeaux

Pour accéder au simulateur de loyer, cliquez ici !

Êtes-vous éligibles au complément de loyer ?

En comparant les logements de la même catégorie dans la même région géographique, un complément de loyer peut être appliqué, celui de base.

Dans le cadre du contrat de bail, le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient sont énumérés (balcon, piscine, vue sur monument classé…).

Le complément s'entend comme la somme du loyer de base et du complément.

Il faut trois mois à partir de la signature du contrat de location pour qu'un locataire demande une consultation de conciliation à la commission départementale. Cette saisie est obligatoire avant toute action en justice.

En comparant les pavillons de même catégorie situés dans la même zone géographique, le bailleur doit démontrer que le pavillon présente des caractéristiques de localisation et de confort qui le justifient.

Pouvez-vous être sanctionné en cas de non-respect de l’encadrement des loyers à Bordeaux ?

Dans la commune bordelaise, tout comme dans les autres communes, des sanctions peuvent être prises en cas de non-respect du dispositif.

Deux sanctions pourront être imposées en fonction :

  • Une amende allant jusqu’à 5 000 € pour une personne physique
  • Une amende allant jusqu’à 15 000 € pour une personne morale

La loi Elan prévoit également une récupération des loyers trop-perçus si la réglementation n’est pas respectée. De son côté, le locataire du logement peut toujours intenter une diminution de loyer s’il se rend compte que son loyer ne respecte pas les règles.

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