Clause résolutoire : dans cet article, nous allons aborder en détail la clause résolutoire d'un bail de location, un élément essentiel pour les propriétaires qui souhaitent protéger leurs intérêts. Nous examinerons les différentes facettes de cette clause, y compris sa définition, son application, et les étapes à suivre pour la mettre en œuvre de manière légale et efficace.
Sommaire
Qu'est-ce qu'une clause résolutoire ? 🤔
La clause résolutoire est une disposition qui peut être incluse dans un contrat de location, également connu sous le nom de bail de location. Elle confère au propriétaire la possibilité de résilier unilatéralement le contrat en cas de manquement du locataire à ses obligations contractuelles. Les obligations du locataire comprennent notamment :
- le paiement du loyer,
- le respect des règles d'usage paisible des lieux,
- la souscription d'une assurance habitation,
- et le versement d'un dépôt de garantie.
L'inclusion d'une clause résolutoire dans un bail de location offre une sécurité juridique supplémentaire au propriétaire, lui permettant de mettre fin au contrat plus facilement et plus rapidement en cas de manquement du locataire.
Les cas d'application de la clause résolutoire 🔎
La loi encadre strictement les situations dans lesquelles la clause résolutoire peut être mise en œuvre. Les motifs autorisant la résiliation du bail via cette clause sont les suivants :
- Non-paiement des loyers et/ou des charges locatives : si le locataire ne respecte pas ses obligations financières en ne payant pas le loyer ou les charges locatives dans les délais convenus, le propriétaire peut invoquer la clause résolutoire.
- Non-versement du dépôt de garantie : le locataire est tenu de verser un dépôt de garantie au moment de la signature du bail. Si le locataire ne s'acquitte pas de cette obligation, le propriétaire peut résilier le bail en utilisant la clause résolutoire.
- Non-souscription d'une assurance habitation : le locataire est légalement tenu de souscrire une assurance habitation pour couvrir les risques locatifs. Si le locataire ne souscrit pas cette assurance, le propriétaire peut mettre en œuvre la clause résolutoire.
- Non-respect de l'obligation d'usage paisible des lieux : si le locataire cause des troubles de voisinage ou des nuisances constatées par le tribunal, le propriétaire peut résilier le bail en invoquant la clause résolutoire.
| Clause résolutoire | Conditions spécifiques | Conséquences pour le locataire |
|---|---|---|
| Non-paiement du loyer | Le locataire n'a pas payé le loyer dans les délais prévus | Résiliation du bail et expulsion éventuelle |
| Sous-location sans autorisation | Le locataire a sous-loué le bien sans l'accord du propriétaire | Résiliation du bail et expulsion éventuelle |
| Nuisances | Le locataire cause des nuisances aux voisins ou trouble la jouissance paisible des autres locataires | Mise en demeure, résiliation du bail et expulsion éventuelle |
Comment rédiger une clause résolutoire efficace ? 🧐
La rédaction d'une clause résolutoire doit être précise, claire et non équivoque. Il est recommandé de mentionner explicitement les circonstances susceptibles de conduire à la résiliation du bail, en se concentrant sur les motifs autorisés par la loi.
Julie a signé un bail locatif avec une clause résolutoire de non-paiement du loyer. Après 6 mois dans le logement, elle arrête de payer son loyer. Ainsi, grâce à la clause résolutoire, le bail peut être résilié après deux mois après une première mise en demeure infructueuse. Ainsi, si Julie ne paie pas son loyer 2 mois après avoir reçu la mise en demeure, elle risque une expulsion. Et, si elle reste quand même dans le logement, elle risque une plainte au tribunal et un jugement qui pourrait lui coûter cher.
Il est essentiel d'éviter toute ambiguïté ou interprétation subjective de la clause résolutoire. En respectant ces principes, vous vous assurez que la clause est conforme aux exigences légales et qu'elle peut être appliquée de manière efficace en cas de besoin.
En application des dispositions de la loi française et conformément à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il est convenu entre les parties, ci-après dénommées respectivement le bailleur et le locataire, les clauses résolutoires suivantes :
- Défaut de paiement du loyer et des charges : en cas de non-paiement total ou partiel du loyer ou des charges locatives dans les délais stipulés au contrat de bail, le bailleur pourra adresser au locataire une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le locataire ne régularise pas sa situation dans un délai de [nombre de jours à convenir] jours à compter de la réception de la mise en demeure, le bail sera résilié de plein droit.
- Non-paiement du dépôt de garantie : si le locataire ne verse pas le dépôt de garantie dans les délais prévus par le contrat de bail, le bailleur pourra lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le locataire ne verse pas le dépôt de garantie dans un délai de [nombre de jours à convenir] jours à compter de la réception de la mise en demeure, le bail sera résilié de plein droit.
- Non-respect des obligations du locataire : en cas de manquement grave et répété aux obligations du locataire, telles que définies par la loi et le contrat de bail, le bailleur pourra lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le locataire ne remédie pas au manquement dans un délai de [nombre de jours à convenir] jours à compter de la réception de la mise en demeure, le bail sera résilié de plein droit.
- Troubles de voisinage : en cas de troubles de voisinage causés par le locataire, et constatés par une autorité compétente ou par un constat d'huissier, le bailleur pourra lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le locataire ne met pas fin aux troubles dans un délai de [nombre de jours à convenir] jours à compter de la réception de la mise en demeure, le bail sera résilié de plein droit.
- Non-assurance du locataire : le locataire s'engage à souscrire une assurance multirisque habitation couvrant les risques locatifs. En cas de non-assurance, le bailleur pourra lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le locataire ne justifie pas de l'assurance dans un délai de [nombre de jours à convenir] jours à compter de la réception de la mise en demeure, le bail sera résilié de plein droit.
- Cession ou sous-location sans autorisation : en cas de cession ou de sous-location du bien loué sans autorisation préalable écrite du bailleur, le bail sera résilié de plein droit.
Il est expressément convenu que la mise en œuvre de la clause résolutoire ne dispense pas le locataire de ses obligations de paiement des loyers et des charges, ainsi que de la remise en état du logement conformément à l'état des lieux de sortie.
Fait en deux exemplaires, à [lieu], le [date].
Le bailleur,
[Signature du bailleur]
Le locataire,
[Signature du locataire]
Mise en œuvre de la clause résolutoire : les étapes à suivre ✅
La mise en œuvre de la clause résolutoire ne peut pas être effectuée de manière immédiate. Avant de prendre des mesures légales, le propriétaire doit accorder au locataire un délai pour régulariser sa situation. Voici les étapes clés de la mise en œuvre de la clause résolutoire :
1. Mise en demeure :
Avant de notifier un commandement par huissier au locataire, le propriétaire doit envoyer une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception. Cette mise en demeure précise :
- les montants impayés,
- les relances précédentes,
- et le délai accordé au locataire pour régulariser la situation.
2. Commandement :
Si le locataire ne se conforme toujours pas à ses obligations après la mise en demeure, le propriétaire doit délivrer un commandement par huissier de justice. Le commandement informe le locataire de la mise en œuvre de la clause résolutoire et lui accorde un délai supplémentaire pour s'acquitter de ses obligations.
3. Assignation devant les tribunaux :
Si, à l'expiration du délai accordé par le commandement, le locataire n'a toujours pas rempli ses obligations, le propriétaire peut saisir le tribunal d'instance pour demander la résiliation du bail en application de la clause résolutoire. Le tribunal examinera la situation et rendra sa décision.
"La clause résolutoire d'un bail de location offre une protection essentielle aux propriétaires en leur permettant de résilier le contrat plus facilement en cas de manquement du locataire à ses obligations. En respectant les exigences légales, en rédigeant une clause résolutoire précise et en suivant les étapes appropriées pour sa mise en œuvre, les propriétaires peuvent protéger leurs intérêts et maintenir la stabilité de leurs investissements immobiliers." Tom, Expert immobilier chez DIMO Diagnostic
- La clause résolutoire permet au propriétaire de résilier le bail en cas de manquement du locataire.
- Les motifs autorisant la résiliation sont le non-paiement, le non-versement du dépôt, le non-respect des obligations et les troubles de voisinage.
- Pour être efficace, la clause doit être précise et conforme à la loi.
- La mise en œuvre nécessite une mise en demeure, un commandement et éventuellement une assignation devant les tribunaux.