Acheter dans l'ancien : les 11 pièges à éviter absolument ! 😱

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L'achat d'un bien immobilier dans l'ancien présente des opportunités intéressantes pour les investisseurs. Cependant, il est essentiel de naviguer avec prudence pour éviter les pièges potentiels qui pourraient compromettre votre investissement. Dans cet article, nous allons examiner en détail les pièges courants à éviter lorsque vous devenez propriétaire dans l'ancien, tout en mettant en avant les avantages substantiels de cette démarche.

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Sommaire

Les avantages d'acheter dans l'ancien 

Avant d'aborder les pièges à éviter, rappelons les atouts notables d'un achat immobilier dans l'ancien.

  1. Le marché immobilier ancien regorge de logements situés dans des emplacements stratégiques. Tels que les centres-villes, ce qui offre un attrait significatif pour les futurs locataires.
  2. L'offre excédentaire par rapport à la demande offre aux acheteurs une plus grande marge de négociation par rapport au marché du neuf.
  3. Les décotes moyennes de 20 % offrent un potentiel de valorisation supérieur.

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Source : Dimo Diagnostic - Infographie : Acheter dans l'ancien, les avantages.

Acheter dans l'ancien : les 11 pièges à éviter absolument 

Négliger les agences immobilières

Lors de l'achat dans l'ancien, il peut être tentant de contourner les frais d'agence en s'abstenant d'engager un agent immobilier. Cependant, faire appel à un professionnel peut garantir une évaluation précise du prix du bien lors de la vente. Et donc éviter les surestimations potentielles des vendeurs particuliers.

Une visite mal préparée

Pour maximiser l'efficacité de vos visites, préparez-vous en conséquence. Établissez une liste des éléments à vérifier en fonction du type de maison, tels que :

  • l'année de construction,
  • l'état de l'installation électrique,
  • la qualité des matériaux,
  • et l'état des fenêtres.

Une visite bien préparée permet d'éviter les oublis et les décisions hâtives lors de la vente.

Check-list pour une visite efficace
Année de construction
Installation électrique
Qualité des matériaux
État des fenêtres
État des dépendances (caves, greniers, etc.)
Luminosité et bruit à différentes heures de la journée

Ignorer l'horaire de visite

Le choix de l'heure du rendez-vous peut avoir un impact significatif sur votre perception de la maison. Prenez en compte les variations d'éclairage et de bruit tout au long de la journée pour obtenir une image fidèle du logement. L'heure de la visite influence également la dynamique de l'arrondissement, de la luminosité matinale à l'activité nocturne.

ℹ️ Bon à savoir : effectuez un rendez-vous la journée lorsqu'il y a assez de luminosité. Puis revenez le soir pour vérifier les alentours. Cela vous permettra de voir si le quartier est bruyant et non sécurisé la nuit.

Négliger les dépendances

Les dépendances d'une maison, telles que les caves et les greniers, sont souvent négligées lors des visites. Mais elles peuvent fournir des informations essentielles sur l'état général de la propriété. Et leur analyse peut vous éviter de mauvaises surprises. La découverte de ces espaces peut révéler des problèmes potentiels et des opportunités de transformation pour optimiser le rendement de votre investissement.

Exemple :
Damien, notre expert investisseur immobilier, a voulu acheter un appartement en plein centre-ville. Il a fait intervenir un artisan pour vérifier l'état des caves.

Il s'est rendu compte que les caves étaient mal entretenues et étaient en mauvais état. Il s'est donc rétracté et il a évité un achat qui aurait pu lui causer des problèmes !

Ainsi, il est important de vous entourer de professionnels pour faire un achat dans l'ancien en évitant les pièges.

Sous-estimer les travaux à prévoir

L'évaluation précise des coûts de rénovation est cruciale pour un investissement réussi dans l'ancien. Évitez de sous-estimer les dépenses potentielles, car cela pourrait compromettre votre budget et votre rentabilité. Le diagnostic de performance énergétique DPE est aussi important à prendre en compte

Collaborer avec un professionnel du bâtiment pour établir des estimations solides est recommandé. Pensez aussi à faire le maximum de devis pour comparer les coûts pouvant aller du simple au double en fonction des professionnels.

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Source : Camif Habitat - Texte : Quel est le prix au m2 pour rénover une maison ?

Oublier les documents de copropriété

Si le bien est en copropriété, il est essentiel de comprendre les charges associées aux parties communes. Demandez les documents de copropriété, y compris les 3 derniers PV d'assemblée générale et le carnet d'entretien de l'immeuble. Ces informations vous aideront à anticiper les coûts futurs et à prendre des décisions éclairées.

Documents essentiels à demander en copropriété
3 derniers PV d'assemblée générale
Carnet d'entretien de l'immeuble
État des comptes de la copropriété
Règlement de copropriété
Détails sur les charges et les dettes

Négliger les diagnostics techniques

Le dossier de diagnostics techniques est une ressource inestimable pour évaluer la condition d'un bien immobilier. Assurez-vous d'obtenir tous ceux pertinents, notamment ceux liés à la performance énergétique, à la présence d'amiante, de plomb, de termites et plus encore. Ces informations vous permettront de prendre des décisions éclairées.

Diagnostics techniques importants
Performance énergétique
Présence d'amiante
Présence de plomb
Présence de termites
État de l'installation électrique

Ne pas étudier le quartier

L'environnement local joue un rôle crucial dans la rentabilité de votre investissement. Étudiez attentivement le voisinage, examinez les projets de réhabilitation en cours ou à venir, et évaluez les commodités à proximité. Un secteur bien entretenu et bien desservi contribue à la satisfaction des futurs locataires et à la valorisation de votre bien.

Sous-estimer les frais annexes

L'achat dans l'ancien implique souvent des frais annexes plus élevés que dans le neuf. Prenez en compte les frais de notaire, qui peuvent représenter entre 7 et 8 % du prix d'achat. Ajustez votre budget en conséquence pour éviter les surprises financières. Il est important en prendre en compte les travaux. En effet, les biens anciens sont plus propices à la réalisation de travaux. 

Frais annexes à anticiper
Frais de notaire (7-8 % du prix d'achat)
Frais de dossier de prêt
Éventuels frais de courtage
Éventuels frais de travaux

Préparation inadéquate du dossier de prêt

Anticipez la phase de financement en préparant soigneusement votre fichier de demande de prêt (en savoir plus sur le prêt immobilier) Rassemblez tous les documents nécessaires, tels que :

  • les relevés de compte,
  • les avis d'imposition,
  • et les bulletins de paie.

Un fichier bien structuré est essentiel pour éviter les retards dans le processus d'achat.

Les principaux documents nécessaires pour la demande de prêt
Relevés de compte des derniers mois
Avis d'imposition
Bulletins de paie
Contrats de travail
Justificatifs d'épargne

Négliger la négociation du crédit immobilier

La négociation des conditions de prêt peut avoir un impact significatif sur le coût total de votre investissement. Choisissez le type de prêt adapté à votre projet, négociez le taux d'intérêt et examinez les clauses contractuelles pour optimiser vos gains et sécuriser votre investissement.

"En évitant ces pièges courants et en adoptant une approche prudente et bien préparée, vous pouvez réaliser un investissement immobilier réussi dans l'ancien. L'abondance d'opportunités, associée à une gestion minutieuse des risques, peut vous permettre de maximiser vos rendements et de créer un portefeuille immobilier prospère." Tom, Expert immobilier chez DIMO Diagnostic.

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Source : Dimo Diagnostic - Infographie : Les 11 pièges à éviter lors d'un achat dans l'ancien.

🤓 Ce qu'il faut retenir sur les pièges à éviter quand on achète dans l'ancien :
  • L'achat immobilier dans l'ancien offre des avantages majeurs grâce à des emplacements stratégiques et des décotes attractives.
  • Éviter les erreurs communes comme ignorer les diagnostics techniques et négliger les dépendances est crucial.
  • Préparez-vous pour des visites efficaces en vérifiant des éléments clés et en tenant compte de l'heure de visite.
  • Collectez la documentation nécessaire et négociez intelligemment pour optimiser votre investissement dans l'immobilier ancien.

 


Merci de votre attention et à bientôt !

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