Acheter maintenant. Après une période de domination, il est désormais observable que les prix de l'immobilier connaissent une phase de repli depuis plusieurs mois dans différentes régions de France. Parallèlement, les taux d'emprunt continuent quant à eux leur progression incessante. Cela avec de nouvelles augmentations prévues d'ici la fin de l'année 2023.
Est-il plus judicieux d'acheter maintenant ou bien d'attendre une baisse plus marquée des prix afin de maximiser les opportunités ?
Pour en savoir plus à ce sujet, nous vous invitons à consulter notre article : je veux acheter😉Sommaire
Le marché de l'immobilier pour l'année 2023 ? 😉
Des prix à la hausse
Enclenchée depuis le deuxième semestre de l'année 2022, la tendance haussière des taux d'intérêt se maintient de manière ininterrompue.
Les projections aussi annoncent de nouvelles hausses à venir, suivant ainsi les taux directeurs de la Banque centrale européenne.
Dans un contexte économique incertain marqué par une inflation élevée (+5,9 % en avril 2023), le marché immobilier national a rapidement subi les conséquences de cette situation. Cela avec une activité ralentie, une diminution du volume d'opérations et une augmentation des stocks de biens disponibles. La dernière note de conjoncture d'avril 2023 de la Fnaim mentionne en effet une érosion du nombre de d'achat et de vente. Elles sont en baisse de 5,4 % sur un an à fin janvier 2023. Il est clair que l'entrée dans un cycle baissier est désormais confirmée.
Nous vous invitons à consulter l'article suivant pour en savoir plus : acheter un bien immobilier😉La persistance de la hausse des taux d'intérêt, conjuguée à un contexte économique caractérisé par une inflation élevée, a créé un climat d'incertitude dans le secteur immobilier. Les taux d'intérêt, étroitement liés aux politiques monétaires et aux décisions de la Banque centrale, continuent de monter. Cela impacte directement le coût du crédit immobilier. Les prévisions annoncent de nouvelles augmentations à venir, en corrélation avec les taux directeurs fixés par la Banque centrale européenne.
Une baisse des transactions
Cette situation a entraîné une contraction de l'activité immobilière, avec une baisse du volume d'opérations. Ainsi qu'une accumulation de biens disponibles sur le marché.
La Fnaim, dans son rapport de conjoncture, souligne la diminution du nombre de transactions, un indicateur clé de l'activité immobilière. Cette baisse de 5,4 % sur un an à fin janvier 2023 témoigne de l'impact significatif de la hausse des taux d'intérêt.
Pourquoi attendre avant d'acheter ? 😗
Une tendance à la baisse qui se fait ressentir dans les grandes villes
Après plusieurs années d'effervescence, il est logique que les prix entament leur déclin. Ce phénomène est observé sur l'ensemble du territoire. Cependant, il est particulièrement marqué dans les plus grandes villes françaises. Des métropoles telles que Lyon, Nantes, Toulouse et bien évidemment Paris.
Le coût de l'immobilier y connaît une décroissance de 2,4 % sur une période d'un an. Ces évolutions sont corroborées par le dernier baromètre de Meilleurs Agents, qui met en évidence les performances décevantes :
| Ville | Variation sur 3 mois |
|---|---|
| Lyon | -3,3 % |
| Toulouse | -2 % |
| Marseille | -1,8 % |
| Bordeaux | -1,3 % |
Ces différents indices convergent vers un marché immobilier en 2023 qui perd de son dynamisme. Avec une baisse du volume des ventes et une correction des prix selon les régions au cours des mois à venir. Selon les experts, cela pourrait se traduire par un recul estimé entre 3 % et 10 %.
Cette amorce de la baisse des prix est particulièrement visible dans les grandes villes, où l'engouement précédent a engendré une surévaluation des biens immobiliers. Le marché réagit désormais à ces déséquilibres. Ce qui entraîne une correction des prix afin de rétablir une certaine harmonie entre l'offre et la demande. Les facteurs contribuant à cette situation peuvent être multiples. Ils vont des évolutions économiques à l'évolution des politiques immobilières. Jusqu'à la demande des acheteurs.
Avoir une situation financière optimale
Se lancer dans l'acquisition d'une première propriété immobilière engendrera inévitablement une multitude d'interrogations. Notamment celle de procéder à l'achat immédiat ou de différer cette décision. En effet, actuellement, l'acquisition d'une première maison peut s'avérer particulièrement complexe en raison des taux d'emprunt proposés. Ces taux sont en constante augmentation par rapport à l'année précédente, passant d'une moyenne d'environ 1,5 % à des niveaux avoisinant plutôt les 4 %. Cette situation entraîne automatiquement une capacité d'emprunt réduite ainsi qu'une offre immobilière restreinte.
Des conditions d'emprunts difficiles
Il est impératif de prendre en considération la durcissement des conditions d'emprunt imposées par les banques, qui deviennent de plus en plus exigeantes. En effet, il est estimé que plus de la moitié des demandes actuelles d'emprunt sont rejetées par les institutions financières. Ainsi, il devient complexe d'obtenir un prêt immobilier si vos finances ne sont pas irréprochables. Notamment avec une situation professionnelle stable et un apport financier substantiel.
De nos jours, la plupart des banques requièrent un apport équivalent à 20 à 25 % de la valeur du bien immobilier pour toute demande de prêt. Pour une acquisition immobilière de 200 000 euros, cela représente tout de même 50 000 euros. Il est donc ardu pour de nombreux acheteurs de rassembler un tel montant sans avoir préalablement vendu un bien immobilier en réalisant un bénéfice.
Avoir un apport conséquent
Il est essentiel d'appréhender cette réalité économique avec une approche prudente et réfléchie. Les candidats à l'achat immobilier devront s'efforcer de se préparer financièrement en amont. Cela en prenant en compte les nouvelles exigences des banques. Il leur faudra démontrer une stabilité financière irréprochable. Tout en envisageant sérieusement les contraintes liées aux taux d'intérêt actuels. Par ailleurs, la nécessité d'un apport substantiel implique une gestion financière rigoureuse. Ainsi qu'une évaluation minutieuse de leurs actifs et sources de revenus.
Dans ce contexte, la décision d'acheter une propriété immobilière doit être prise de manière éclairée, en tenant compte des conditions du marché et des prévisions économiques à long terme. Le recours à un expert financier et immobilier peut s'avérer judicieux pour naviguer dans cette période de turbulences financières. En planifiant soigneusement leur projet, les futurs acheteurs pourront maximiser leurs chances de succès dans cet environnement immobilier exigeant.
Evolutions qui n'affectent pas uniformément toutes les régions de France
Les grandes métropoles, en raison de leur attractivité et de leur surévaluation passée, subissent une correction plus prononcée. Cependant, certaines régions moins touchées par cette surévaluation peuvent connaître des variations de prix plus modestes. Voire une stabilité relative.
Pour les acheteurs potentiels, cette période de baisse des prix peut représenter une opportunité d'accéder à des biens immobiliers dans les grandes villes. Et cela, à des prix plus abordables. Cependant, il convient d'analyser attentivement chaque marché local et de prendre en compte les facteurs spécifiques à chaque région.
Faut-il miser sur les passoires thermiques ? 🧐
Une tendance à la baisse
La baisse des prix en France ne se limite pas aux régions. Elle concerne également certains types de biens immobiliers, dont la négociation est en cours depuis quelques mois. Les logements les plus énergivores, communément appelés "passoires thermiques" (classés en catégories F et G sur le diagnostic de performance énergétique), font l'objet d'une mise en vente massive sur le marché.
Ils offrent des décotes intéressantes avant toute négociation. Cette situation découle de l'interdiction imposée par la loi Climat & Résilience de louer ces passoires thermiques sans effectuer d'importants travaux de rénovation énergétique. Cela afin d'améliorer leur classement sur le DPE.
Les passoires thermiques comme opportunités d'investissement
En pratique, l'acquisition d'une passoire thermique peut représenter de belles opportunités d'investissement. Elles offrent la possibilité de bénéficier d'aides publiques pour le financement des travaux. Notamment pour les primo-accédants ou les jeunes acquéreurs. Cependant, ces acheteurs potentiels devront être prêts à réaliser eux-mêmes tout ou partie des travaux afin de réaliser des économies. Ainsi que de générer une plus-value substantielle à long terme.
En réalité, les marges de négociation peuvent atteindre jusqu'à 15 %, voire plus. Cela dépend des villes et les départements où le nombre de passoires thermiques est le plus élevé. Des villes comme Paris et l'Île-de-France, Lille ou encore Bordeaux.
Qui nécessite des travaux de rénovation
L'ouverture du marché de ces passoires thermiques offre une opportunité unique aux acheteurs prêts à investir dans des biens immobiliers nécessitant des travaux de rénovation énergétique. En plus des avantages financiers potentiels, tels que les aides publiques et les marges de négociation, ces acquisitions contribuent également à la transition énergétique. Cela en réduisant l'empreinte carbone des logements.
Cependant, il est crucial que les acquéreurs potentiels évaluent attentivement les coûts. Ainsi que les efforts nécessaires pour effectuer les travaux de rénovation. Tout comme les délais et les réglementations associées.
"En tant qu'expert immobilier, je suis conscient des opportunités d'investissement que peuvent représenter les passoires thermiques. Voici quelques conseils à prendre en compte lors de la considération d'un tel investissement :
Avant d'investir dans une passoire thermique, il est crucial d'évaluer le potentiel d'amélioration énergétique du bien. Faites appel à un professionnel compétent pour réaliser une analyse approfondie de la performance énergétique actuelle. Ainsi que pour identifier les travaux nécessaires pour améliorer son classement sur le diagnostic de performance énergétique (DPE).
Estimez les coûts des travaux de rénovation énergétique nécessaires pour surclasser le bien au niveau souhaité sur le DPE. Prenez en compte les coûts des matériaux, de la main-d'œuvre et d'éventuels permis de construire. Comparez ces coûts aux marges de négociation potentielles et aux avantages fiscaux. Ainsi qu'aux aides disponibles pour évaluer la rentabilité de l'investissement.
Ensuite, renseignez-vous sur les aides publiques et les incitations fiscales disponibles pour les travaux de rénovation énergétique. En France, il existe des dispositifs tels que le crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE), l'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) et les subventions locales. Ces incitations financières peuvent réduire les coûts de rénovation et améliorer la rentabilité de l'investissement.
Enfin, si vous envisagez de louer le bien après rénovation, évaluez la demande potentielle pour des logements plus économes en énergie dans la région. La prise de conscience croissante de l'importance de l'efficacité énergétique peut attirer des locataires soucieux de l'environnement. Et aussi prêts à payer un loyer plus élevé pour des logements écoénergétiques."
Nicolas, agent immobilier depuis 6 ans
Mettre au clair son projet immobilier 🤨
Face à l'incertitude qui prévaut, il est préférable de ne pas retarder son projet immobilier. Ainsi que de tenir compte des réalités actuelles du marché. Nous assistons à une inversion du rapport de force entre vendeurs et acheteurs. Les acheteurs ayant repris le contrôle ces derniers mois. Afin de repérer les opportunités du marché, voici quelques conseils éclairés :
Surveillance constante du marché
Restez attentif aux évolutions du marché dans le secteur qui vous intéresse. Analysez les prix pratiqués, les tensions entre l'offre et la demande. Ainsi que la vitesse à laquelle les biens sont vendus. Comme les marges de négociation en vigueur, etc. Ces informations vous permettront de prendre des décisions plus éclairées.
Négociation du prix
Si les conditions du marché local sont favorables. C'est-à-dire avec des tendances à la baisse, une augmentation des stocks ou des délais de vente plus longs. Alors n'hésitez pas à entamer des négociations sur le prix du bien que vous convoitez. Profitez de la situation pour obtenir un prix plus avantageux.
Explorer d'autres voies
Outre la conjoncture du marché, prenez en compte l'état du bien et ses caractéristiques intrinsèques. Ces éléments peuvent servir de base argumentaire lors des pourparlers avec le vendeur. Ainsi que vous permettre éventuellement d'obtenir une réduction du prix de vente.
Biens nécessitant d'importants rénovations
Pour les biens nécessitant des rénovations majeures, les marges de négociation peuvent facilement atteindre 10 à 15 % du prix de vente.
