Vente à réméré : définition, avantages, inconvénients, exemple

Vente à réméré : il arrive que des propriétaires immobilier rencontrent des difficultés financières importantes. Pour y faire face, il y aura des besoins de fonds importants. Plusieurs possibilités peuvent s’offrir à un propriétaire afin de les obtenir, dont la cession réméré. Dans cet article, Dimo Diagnostic vous explique comment vendre en réméré.

Principe de la vente à réméré

Possibilité de rachat

Par définition, une vente à réméré contient une faculté de rachat exercé par le vendeur. Elle lui donne la possibilité de retrouver la propriété de son bien dans un délai de 5 ans. Durant cette période, le vendeur pourra occuper son bien immobilier en échange d’une indemnité d’occupation.

Ce type contrat consiste à vendre un bien immobilier en le cédant une personne tierce en échange d’une somme d’argent comme pour une vente classique. Là où le contrat diffère, est que le vendeur pourra se saisir de son bien dans les six mois à cinq ans suivant la vente de sa maison ou appartement. Cette cession répond notamment aux articles 1659 à 1673 du Code Civil.

Attention, le réméré ne doit pas être confondu avec un emprunt. Il s’agit d’une vente avec une option d’achat du vendeur et la possibilité de rester dans le bien. Il pourra se le réapproprier à un prix convenu préalablement, ou le revendre à un tiers au prix du marché. La différence entre le prix payé par le nouvel acheteur et le prix de rachat sera encaisser par le vendeur.

Étant une solution juridique, cette opération complexe devra obligatoirement être rédigée par un notaire.

Cette vente permet alors au propriétaire d’acquérir des fonds rapidement sans passer par un prêt bancaire. Elle est adaptée en cas de surendettement ou de saisie immobilière.

"Le réméré, aussi appelé vente à réméré, est une opération qui permet à un propriétaire en difficulté financière de vendre temporairement son bien immobilier tout en conservant la possibilité de se le réapproprier plus tard. Il s'agit d'une forme de vente avec option de rachat.

Voici quelques conseils pour envisager l'achat de biens en réméré :

L'acheteur doit bien comprendre la situation financière du vendeur pour évaluer la probabilité que ce dernier soit en mesure de reprendre le bien à l'avenir.

Il est essentiel de faire une évaluation précise du bien immobilier pour déterminer le juste prix de vente et le montant du rachat. Le prix de vente est souvent inférieur à la valeur du marché, ce qui peut être avantageux pour l'acheteur.

Le contrat de réméré doit être clair et précis sur les conditions de rachat, y compris le prix et la durée pendant laquelle le vendeur peut reprendre le bien.

Assurez-vous de comprendre toutes les implications légales de la vente à réméré. Il est conseillé de consulter un avocat ou un expert en immobilier avant de signer le contrat.

L'acheteur doit prendre en compte les risques potentiels, tels que la dépréciation du bien ou la faillite du vendeur.

L'acheteur doit prévoir et gérer les aspects financiers de l'opération. Notamment le financement de l'achat initial et l'éventuelle perte de liquidités si le vendeur rachète le bien.

Enfin, il est crucial de garder à l'esprit que le réméré est généralement une solution temporaire pour les vendeurs en difficulté financière. Il est donc important de traiter ces transactions avec sensibilité et professionnalisme."

Tom Véa, expert en immobilier depuis 4 ans

D’autres utilisations de la vente à réméré

Bien qu’elles soient majoritairement utilisées pour des maisons ou des appartements, il est possible d’invoquer une vente à réméré pour d’autres types de biens. On compte parmi eux les locaux commerciaux, des bâtis professionnels ou encore des exploitations agricoles.

Des cessions de ce genre sur des biens automobiles ont aussi été constaté ces dernières années.

Pour en savoir plus sur le sujet de l'achat, nous vous invitons à consulter notre article : achat bien immobilier

Fonctionnement et étapes de la vente à réméré

Signature d'un acte de vente

Pour ce contrat très spécial, le notaire conseille le vendeur et rédige l’acte de vente. L’acquéreur pourra être trouvé par le biais d’une agence ou entre particuliers. Il n’existe pas de réglementation concernant cela. La recherche d’un acheteur est donc tout aussi classique qu’une vente directe. Toutefois, il existe des entreprises spécialisées dans les opérations rémérés.

Avant toute chose, le propriétaire devra faire estimer son bien immobilier. Puis, il déterminera un prix de vente et de rachat. Quand un acheteur se sera manifesté, il faudra définir la durée de l’opération et obtenir son accord sur les différents points.

Une fois les contrats signés, le vendeur pourra continuer d’occuper son bien. Il devient alors locataire du nouveau propriétaire. En échange, il verse une indemnité d’occupation mensuelle. Celle-ci doit aussi être déterminée en amont.

Dans le délai imparti, il peut se passer deux choses :

• Le premier propriétaire des lieux peut se resaisir de la maison ou l’appartement. Il peut redevenir propriétaire du bâtiment. Pour ce faire, il devra rembourser le prix principal et les frais engagés pour la vente.
  
  
• Le désormais locataire ne peut pas racheter le bâtiment. Il n’est pas en mesure de présenter les fonds nécessaires. La maison n’est donc officiellement plus à lui et il ne pourra pas la reprendre dans ce cadre. Si aucun contrat de location n’est prodigué, alors il devra impérativement quitter les lieux sous peine d’expulsion.

Les 3 étapes de la vente réméré

Le rachat du bien vendu en réméré

Dans le cas où le vendeur était fiché à la Banque de France et qu’il a remboursé toutes ses dettes, il pourra à nouveau contracter un emprunt. Ainsi, il aura la possibilité de racheter son bien. Sa situation financière, professionnelle et de santé ne doivent pas s’être dégradé entre temps. Dans le cas contraire, les banques pourraient refuser un emprunt.

Selon l'article 1673 du Code civil :

« Le vendeur qui use du pacte de rachat, doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente. Les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu’à concurrence de cette augmentation. »

En plus des dettes saines, le vendeur initial devra prouver qu’il a bel et bien payé les indemnités d’occupation.

Afin d’effectuer le rachat, il devra verser l’ensemble des sommes dues au notaire et ne bénéficiera pas de droit de rétraction.

Les avantages du réméré

Bien qu’il ne soit pas l’achat préféré des vendeurs et acquéreurs, il permet aux propriétaires d’acquérir un financement conséquent sans passer par le système bancaire. Il n’aura donc aucun intérêt supplémentaire à l’issue de l’opération et doit régler le prix exact du rachat prévu en amont. Les autres frais liés au rachat devront également être payé par le racheteur.

La vente à réméré permet aux personnes en surendettement de sortir de cette situation et éventuellement de quitter le fichier des interdits bancaires.

Elle présente un certain nombre d’avantages pour un particulier surendetté.

Baisser ses mensualités

Lorsqu’une telle vente est mise en place, cela signifie souvent que le vendeur a eu recours à des emprunt de court terme. Par court terme, on entend les crédits à la consommation, crédits revolving… Le réméré permettra de solder la totalité des prêts. Il n’y aura plus des indemnités d’occupation à payer chaque mois.

Lorsque le bien sera racheté, la mensualité restante correspondra au remboursement du nouveau prêt immobilier qui aura été contracté. Mais plus aucun autre prêt sera en cours.

Mettre fin au fichage FICP et FCC

Lorsqu’un particulier ne règle pas deux mensualités consécutives, son créancier, autrement dit sa banque, l’inscrit au Fichier national d’Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers (FICP). S’il s’agit de chèques non provisionnés, l’inscription se fait au Fichier Central des Chèques (FCC). Dans ce dernier cas, le particulier se retrouve interdit bancaire.

Lorsqu’on est fiché à la Banque de France, la vente réméré permet de rembourser ses crédits avec le produit de celle-ci. La banque ayant demandé le fichage pourra alors procéder au défichage de la personne ce qui lui permettre d’obtenir de nouveaux crédits.

Rembourser ses dettes

Comme expliqué précédemment, le réméré permettra au vendeur de rembourser ses crédits en cours. Il pourra tout solder et éventuellement obtenir de la trésorerie.

Si une saisie sur salaire était faite, alors elle prend fin immédiatement, car le créancier aura été payé.

Stopper la procédure de saisie immobilière

Une fois les créanciers remboursés, le notaire doit effectuer une mainlevée de saisie. Celle-ci stoppe immédiatement la procédure de saisie qui est en cours. Cette mainlevée arrête également la cession forcée du bien et la date d’adjudication, même s’ils ont été voté par un juge.

Cependant, il faut toujours agir rapidement. Plus la procédure de saisie est avancée, plus les frais seront élevés.

Apporter de la trésorerie pour financer un projet

Enfin, le réméré permet aussi d’apporter de la trésorerie pour financer un projet. Cela peut être un projet entrepreneurial par exemple.

Inconvénients de cette vente

Lorsque la date de la vente arrive à échéance, il existe des cas où le bien ne pourra pas être récupéré. Elle reste une opération comportant des risques et qui peut ne pas aboutir à un rachat du bien initialement vendu. Tout dépendra du montant de l’endettement lors de la première vente. De plus, le vendeur est-il capable de revenir à une situation financière plus saine ?

Ce type de vente est généralement étudié par les différents opérateurs. Ils regarderont sa viabilité et établiront un ratio.

Bien qu’elle soit une solution pour le remboursement de emprunts, la cession à réméré engendre certains frais comme les indemnités d’occupation du bien immobilier ou encore les frais de vente payés par l’acquéreur intermédiaire.

Ce n’est pas un crédit

N’étant pas un emprunt bancaire, il faut avoir conscience qu’on effectue bel et bien une vente. Un contrat de vente sera signé et le bien immobilier pourrait réellement être perdu au bout des cinq années. Cette transaction immobilière demande donc une réflexion approfondie.

Il est très important d’étudier d’autres options. Cela peut être avec sa banque pour un rachat de financement de paiement par exemple ou encore un report d’échéances.

Des frais à prévoir

Étant une transaction coûteuse, elle comprend des coûts comme toute autre transaction immobilière. Il est important que le professionnel (notaire, banquier, agent immobilier…) vous accompagnant dans cet échange soit totalement transparent et exhaustif vis-à-vis de ces frais.

Si l’on se concentre sur les indemnités d’occupation, celles-ci doivent être raisonnables. En effet, elles doivent correspondre à vos revenus et donc à votre capacité à les payer. Il faut tout de même savoir que ces indemnités peuvent être payées en avance et prélevé sur le prix de vente. Pendant le réméré, il n’y aura alors que la taxe d’habitation à payer et éventuellement la taxe foncière.

Une capacité de rachat insuffisante

Cette méthode de remboursement ne consiste pas une certitude de solvabilité complète d’un crédit ou encore d’un rachat du bien.

Votre objectif en tant que vendeur est-il de revendre le bien au meilleur prix ou d'en faire la ré-acquisition à terme ? Vous pouvez analyser le problème de deux façons :

• Revente : il est intéressant de réaliser un inventaire des crédits contractés. Séparez les prêts immobiliers des crédits à la consommation. Le montant du crédit ne doit pas représenter plus de 60 % de la valeur du bien.
• Rachat : la totalité des crédits doivent être inférieurs à 60 % de la valeur du bien. De cette façon, vous pourrez obtenir un prêt bancaire pour racheter la maison ou l’appartement. D’autres paramètres seront pris en compte tel que l’âge de l’emprunteur, sa situation familiale et ses revenus.

Si l’on vous garantit que vous obtiendrez un crédit pour le rachat de votre bien, méfiez-vous ! La solvabilité de tous les crédits n’empêchera pas les banques de refuser un prêt. En effet, ils ont accès à tout votre historique bancaire et pourront de ce fait refuser d’octroyer un crédit immobilier.

Être accompagné par un acquéreur et un notaire expérimenté

Il est préférable de signer un accord de pension avec un acquéreur qui a déjà réalisé une telle opération. Cela lui permettra de savoir exactement sur quoi il travaille sans vous donner de mauvaises surprises. Tous les notaires ne sont pas au courant du rachat. Un notaire expérimenté aura l'expertise pour vous conseiller et rédiger les clauses importantes du contrat.

Les diagnostics immobiliers obligatoires pour un réméré

La signature d’un contrat réméré le propriétaire a pour obligations de transmettre des diagnostics à l’acquéreur. C’est-à-dire que l’ensemble des diagnostics immobiliers à effectuer sont les mêmes que pour la cession et dans les mêmes conditions.

Ils doivent donc tous être valide au moment de la signature du contrat.

Les diagnostics immobiliers obligatoires sont les suivants :

A qui s'adresse ce type de contrat ?

Solution de derniers recours

La vente à réméré s'impose essentiellement comme une solution ultime, un recours terminal face à des difficultés financières aiguës. Il faut toutefois préciser que cette option est uniquement accessible aux propriétaires fonciers. Cette mesure juridique et financière apporte des réponses à une variété de situations précaires commes les suivantes :

• Inscription au FICP de la Banque de France
• Mise en demeure
• Procédures de saisie immobilière et de vente forcée
• Hypothèque en cours
• Situation de surendettement critique
• Procédure de redressement judiciaire
• Interdiction bancaire
• Incapacité de remboursement de crédit immobilier ou à la consommation

En somme, toutes ces circonstances où le système bancaire traditionnel est réticent à octroyer des prêts.

Ce mécanisme financier, entériné par un acte notarié, permet d'adresser efficacement les problématiques engendrées par ces infortunes existentielles. La caractéristique partagée par les individus dans ces situations est une nécessité pressante de liquidités.

Disponible pour tous types de biens

Quant aux propriétés éligibles à une telle opération, elles englobent toute catégorie de biens bâtis :

• Maisons individuelles
• Appartements
• Locaux commerciaux, etc

En définitive, chaque bien immobilier construit peut potentiellement donner lieu à l'exercice de cette stratégie afin de préserver votre habitation, le tout sans avoir à contracter de nouveaux emprunts.

De surcroît, la vente à réméré offre une certaine flexibilité en termes de gestion des actifs immobiliers. Elle pourrait s'avérer particulièrement bénéfique dans une conjoncture économique imprévisible. Elle permet aux propriétaires de naviguer à travers des périodes de tension financière sans perdre définitivement la mainmise sur leur bien.

Quel cadre légal à cette vente ? 🧐

Encadrement du Code Civil

La vente à réméré, une procédure judicieuse encadrée par le Code Civil dans ses articles 1659 et suivants, se définit comme un pacte dans lequel le vendeur exprime explicitement l'intention de regagner la propriété du bien vendu. Cela en contrepartie du remboursement du prix initial et des coûts associés à la vente.

Il est indispensable de souligner que cette transaction doit impérativement se dérouler sous l'égide d'un professionnel de l'immobilier, titulaire d'une carte de transaction immobilière. Cela conformément à la loi HOGUET du 2 Janvier 1970. Les formalités à observer, comprennent :

• L'établissement d'un mandat de vente
• La réalisation des diagnostics immobiliers nécessaires
• La formulation d'une déclaration d'intention d'aliéner (DIA)
• La rédaction d'un acte authentique, sanctionné par la signature en présence d'un notaire

Différents de l'emprunt immobilier

Il convient de dissocier catégoriquement la vente à réméré de la souscription d'un crédit hypothécaire ou d'une opération de rachat. Bien qu'elle implique une hypothèque sur le bien concerné, la vente à réméré n'est pas un prêt.

Il s'agit d'une transaction spécifique qui permet au vendeur de reprendre son bien, à condition de respecter les termes du contrat de réméré. En particulier le remboursement du prix de vente et des frais associés.

  Tom Vea

  Agent Immobilier

 

Expert en immobilier depuis près de 4 ans, j’accompagne et conseille désormais les futurs propriétaires dans leurs projets d’achats & locations !