Loi Cosse : il s’agit d’une loi des finances rectificative qui a été amené en 2016. Elle apporte un dispositif que peut être appelé Cosse ou “Louer Abordable”. Entrée en vigueur en 2017, elle remplace les lois Besson et Borloo. La réforme Cosse apporte certains avantages fiscaux. Celui-ci est conventionné avec l’Anah (agence nationale de l’habitat). Cette loi de défiscalisation immobilière vise à récompenser les propriétaires. Ainsi, les ménages modestes peuvent louer leurs logements à prix bas. La loi Cosse 2022, est renommée en Loc’Avantages. Cette réforme allonge cet avantage jusqu’en 2024.
Le dispositif "Louer abordable" dès le 1er mars 2022
La loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022 et son article 67 transforma les conventions signées. En effet, depuis le 1er mars 2022, la loi Cosse propose des réductions d’impôts. Dans ce cadre précis, ils sont nommés Loc’Avantages. Ces avantages fiscaux pourront être appliqués jusqu’au 31 décembre 2024. Afin de profiter du Loc’Avantages, les propriétaires bailleurs doivent déposer une demande sur la plateforme de l’Anah. Cette dernière a ouvert le 1er avril dernier. Pour bénéficier de l’aide de l’Anah, il faudra être propriétaire et avoir mis un bien en location. De cette façon, le dispositif Louer Abordable imposera un loyer raisonnable et qui pourra être accessible aux ménages modestes ne pouvant se loger dans les centres-ville. La convention signée avec l’Agence Nationale de l’Habitat durera au minimum 6 ans si le logement ne comportent pas de travaux, et 9 ans si des travaux sont à effectuer. Dans ce dernier cas, il faut que le propriétaire reçoive des aides pour ces éventuels chantiers.
La déduction appliquée sera en fait une déduction d’impôts. Le Loc’Avantages s’appliquent aux biens dont les baux dates d’avant le 28 février 2022.
Le dispositif "Louer abordable" jusqu'au 28 février 2022
Si la loi de finances 2022 transforme le régime des "loyers abordables" en baisse d'impôt pour les conventions signées à partir du 1er mars 2022, l'ancien régime restera en vigueur pour les conventions déposées avant le 28 février 2022.
Le dispositif exige plusieurs conditions liées au logement et au locataire. Le bien doit être loué durant toute la durée d'application de la convention.
Quelles sont les conditions liées au logement ?
Le logement doit répondre à plusieurs critères afin d’être éligible à la loi Cosse. En effet, il peut être récent ou ancien, avec ou sans travaux. Cependant, il doit être non meublé et loué en tant que résidence principale. Pour être apte à recevoir l’aide fiscale, le propriétaire devra, comme mentionné plus haut, obtenir une convention avec l’ANAH. De plus, le bâtiment doit aussi répondre à un niveau de performance énergétique. Il ne doit pas être considéré comme une passoire thermique. C’est-à-dire qu’il ne doit pas avoir obtenu une classe F ou G au diagnostic de performance énergétique. Cette condition est entrée en vigueur le 1er juillet 2020. Enfin, le propriétaire devra louer son bien pour une durée de 6 ans.
En résumé, les conditions que le logement du bailleur doit respecter, sont :
- Être non meublé.
- Être récent ou ancien.
- Être avec ou sans travaux.
- Représenter l’habitation principale du locataire.
- Respecter un niveau de performance énergétique (entre A et E).
- Être mis en location selon un loyer ne devant pas dépasser un plafond.
Quelles sont les conditions liées au contrat de location et au locataire ?
Le dispositif Cosse dépend de l’Anah et d’un contrat de location qui se nomme “Louer mieux”. Ce contrat permet alors au bailleur de louer le logement en bénéficiant de réductions d’impôts. Il existe également des critères qui s’appliquent au locataire. Car tous les locataires ne peuvent pas prétendre à cette aide fiscale. En effet, celui-ci ne doit pas faire partie du même foyer fiscal que le bailleur. De plus, il ne peut être un ascendant, ni un descendant du propriétaire. Le locataire ne doit pas déjà occuper le bien au moment de la demande de convention, sauf dans le cadre d’un renouvellement de bail.
Lors du choix du locataire, celui-ci ne devra pas dépasser un seuil de revenu. Cela dépendra évidemment de la composition du foyer, mais aussi de deux autres facteurs :
- La localisation du bien
- La décote du loyer (Loc 1, Loc 2 ou Loc 3)
Ces critères dépendront aussi de la convention choisie. Trois paliers de loyers peuvent être définis : intermédiaire, social et très social.
La réforme de la loi Cosse, qu’est-ce qui change réellement ?
Depuis le 1er mars 2022, de nouvelles conditions s’appliquent. Ce tout nouveau plan de réforme immobilier permet de palier les carences locatives. Aussi, ils poussent à répondre aux conflits environnementaux présents en France. Ainsi, la loi Cosse prévoit désormais des limites géographiques dans son application. Depuis cette date, Louer Abordable change également de nom et devient “Loc’Avantages”. Il définit les loyers à appliquer.
Nouvelle loi Cosse en 2022, plus équitable
Le marché immobilier dégage une nouvelle tendance depuis la crise du Covid-19. En effet, depuis plus de deux ans maintenant, les inégalités terme d’accès au logement se creusent de plus en plus. Il est notamment de plus en plus tendu d’accéder aux biens en location dans les centres-ville. Les prix de vente des biens immobiliers ont fortement augmenté. Cela amène les propriétaires bailleurs à augmenter les loyers des appartements afin de rentabiliser leur investissement plus facilement.
Le zonage de la loi Cosse s’efface dès le 1er mars 2022. Ainsi, les loyers pourront être définis en fonction du marché local. Cependant, un plafonnement des loyers sera appliqué. Il sera beaucoup plus réaliste et applicable que les zones définies auparavant.
La déduction fiscale remplacée par la réduction d’impôt
La déduction fiscale ne dépend plus du montant du loyer ! C’est désormais ce que propose la réforme de la loi Cosse 2022. Elle permet présentement à tous les propriétaires bailleurs d’obtenir la même réduction fiscale, Quel que soit le montant perçu par les loyers. On parlera dorénavant de réduction et non plus de déduction. Ce crédit d’impôt se calculera sur la décote faite sur les loyers modérés. Il dépendra de trois paliers différents :
- Loc 1 : décote de loyer de – 15 %
- Loc 2 : décote de loyer de – 30 %
- Loc 3 : décote de loyer de – 45 %. Cette troisième décote est uniquement réservée aux intermédiations locatives.
Avant ça, la déduction se faisant en fonction du zonage applicable. Le ministère chargé du Budget et du logement avait défini ces zones. On les retrouve sous la forme suivante : zones A bis, A, B1, B2 et C.
Les zones A bis, A, B1. C’est là où le déséquilibre est le plus important entre l’offre et la demande. Dans ce cas, la déduction s’élevait à :
- 30 % des revenus bruts pour les logements mis en location dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire.
- 70 % des revenus bruts, dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social.
- 85 % des revenus bruts en cas d'intermédiation locative.
En zone B2, les taux sont de :
- 15 % des revenus bruts des logements mis en location dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire.
- 50 % des revenus bruts, dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social.
- 85 % des revenus bruts en cas d'intermédiation locative.
En zone C :
- 50 % des revenus bruts, dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social, sous condition de réalisation de travaux d’amélioration.
- 85 % des revenus bruts en cas d'intermédiation locative.
Les différents plafonds applicables par la loi Cosse
Plafonds de loyer avant le 28 février 2022
Les plafonds de loyer auxquels sont soumis les propriétaires sont exprimés en euros par mètre carré et varient selon les zones géographiques. Le bailleur doit en avoir un respect absolu pour tirer son avantage.
Plafonds de ressources applicables au secteur intermédiaire
Selon que le bien est considéré comme un logement locatif modéré, social ou très social, les plafonds de ressources auxquels peuvent prétendre les locataires peuvent varier. La composition de sa famille contribuable et la région où se situe la propriété sont des facteurs déterminants. Pour les baux conclus dans le secteur intermédiaire, les plafonds de ressources que les locataires doivent respecter sont les suivants :
Pour les contrats signés dans les domaines intermédiaires d'outre-mer, les ressources du preneur ne doivent pas dépasser les montants suivants :
