Estimation corps de ferme : comment calculer la valeur vénale ?

L'estimation d'un corps de ferme est importante dans certaines situations. Cette dernière permet de connaître la valeur d'un bien immobilier sur le marché. Pour cela, il faut réaliser une estimation immobilière.

Ce type d'analyse peut être réalisé par un professionnel de l'immobilier, ou par le propriétaire du bien. Cependant, cela est beaucoup plus complexe que pour une simple maison.

➡️ Découvrez notre article sur ce sujet. Nous aborderons l'utilité de cette évaluation, les méthodes de calculs, ou encore les éléments à prendre en compte.

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Pourquoi estimer un corps de ferme ?

Tout d'abord, si vous envisagez de vendre une ferme.

➡️ Une évaluation approfondie permet de connaître les forces et les faiblesses de la propriété et de déterminer un prix de marché équitable.

Une évaluation peut s'avérer utile en cas d'héritage ou de planification successorale.

➡️ Si vous avez récemment hérité d'une ferme ou si vous envisagez de la transmettre aux générations futures, cela peut être intéressant. Une évaluation peut vous aider à vous assurer que la propriété est divisée équitablement. Et que toutes les parties sont satisfaites de l'arrangement.

Si vous envisagez de rénover ou d'apporter des améliorations à une ferme.

➡️ Une évaluation peut fournir une estimation du retour sur investissement potentiel de ces améliorations.

Comment réaliser une estimation pour un corps de ferme ?

Pour réaliser une étude de la valeur d'un bien de ce type, il existe deux solutions différentes.

Passer par un professionnel

Il est possible de demander l'estimation de votre bien à un professionnel. Cela est notamment réalisé par les agents immobiliers. Voici les étapes à suivre :

Trouver le bon professionnel

Si vous décidez de faire appel aux services d'un professionnel ou d'une agence immobilière, la première étape consiste à trouver un évaluateur ou une agence qualifié(e) et expérimenté(e).

Pour ce faire, vous pouvez rechercher et comparer différentes options dans votre région, en examinant leurs qualifications, leur expérience et leur réputation.

Il est important de choisir quelqu'un qui connaît bien les fermes et qui a une connaissance approfondie du marché immobilier local.

Les documents à préparer

Voici un tableau récapitulatif des documents importants à préparer :

Catégorie de documents	Description
Les documents relatifs à la propriété	Il s'agit de l'acte de propriété, de tout document hypothécaire et de toute étude ou carte de la propriété.
Documents relatifs à la construction	Il s'agit des permis de construire, des plans et des rapports d'inspection.
Informations sur l'impôt foncier	Il s'agit d'informations sur l'évaluation fiscale du bien, ainsi que sur les factures d'impôts en souffrance.
Dossiers d'entretien et de réparation	Il s'agit des documents relatifs aux réparations ou aux améliorations apportées à la propriété au fil du temps, telles que les réparations de la toiture, les améliorations électriques ou les travaux de plomberie.
Données sur les ventes comparables	Il s'agit d'informations sur les ventes récentes de biens immobiliers similaires dans la région, qui peuvent aider l'agent à déterminer la valeur marchande actuelle de votre bien.
Revenus et dépenses de location	Si le bien est utilisé comme bien locatif, vous devez fournir des documents sur les revenus et les dépenses de location, y compris les contrats de bail ou les dossiers des locataires.
Tout autre document	En fonction des caractéristiques et de l'historique du bien, d'autres documents peuvent être utiles au processus d'évaluation.

Il est important de fournir autant d'informations que possible à l'agent afin de garantir une évaluation précise.

Déroulé de l'estimation

Une fois que vous avez choisi un évaluateur ou une agence, l'étape suivante consiste à prendre rendez-vous pour l'évaluation.

" Au cours de ce rendez-vous, l'évaluateur procédera à une inspection approfondie de la propriété, en tenant compte de divers facteurs. Dans le cadre d'un corps de ferme, la totalité des installations et des bâtiments présents sur la propriété sont pris en compte. "

Tom, expert en immobilier 🧔‍♂️

Il tient également compte de l'emplacement et des conditions actuelles du marché pour déterminer la valeur du bien.

Estimer la valeur de son corps de ferme soi-même

Les informations à rassembler

Si vous décidez d'estimer vous-même la valeur de votre ferme, il faut garder en tête que c'est plus complexe qu'une estimation maison. La première étape consiste à rassembler autant d'informations que possible sur la propriété. Il s'agit notamment de :

• la superficie du terrain ;
• l'état des bâtiments ;
• de tout élément supplémentaire tel que des granges ou des dépendances ;
• du marché immobilier local.

Les critères à prendre en compte

Catégorie de critères	Description
L'emplacement	L'emplacement de la ferme est un facteur essentiel pour déterminer sa valeur. Tenez compte du marché immobilier local, de la disponibilité des équipements et des services, et de tout autre facteur susceptible d'influencer la valeur de la propriété dans la région.
Taille et état du terrain	La taille et l'état du terrain peuvent également jouer un rôle important dans la détermination de la valeur de la propriété. Des facteurs tels que la qualité du sol, l'accessibilité et la présence d'éléments naturels tels que des sources d'eau ou des forêts peuvent avoir une incidence sur la valeur du terrain.
Taille et état des bâtiments	La taille et l'état des bâtiments de la ferme sont également des facteurs importants à prendre en considération. Des facteurs tels que l'âge des bâtiments, l'état de la toiture et des fondations, et la qualité des matériaux de construction peuvent avoir une incidence sur la valeur de la propriété.
Caractéristiques supplémentaires	Les éléments supplémentaires tels que les granges, les dépendances ou les piscines peuvent également avoir un impact sur la valeur de la propriété. Tenez compte de la taille, de l'état et de l'utilité de ces éléments lors de l'estimation de la valeur du bien.
Données de ventes comparables	Il peut être utile de rechercher des ventes récentes de propriétés similaires dans la région pour se faire une idée de la valeur actuelle du marché. Recherchez des biens similaires en termes de taille, d'état et d'emplacement, et tenez compte du prix de vente et de tous les facteurs pertinents qui ont pu influencer la vente.
Les conditions du marché	N'oubliez pas que les conditions actuelles du marché de l'immobilier peuvent également avoir un impact sur la valeur du bien. Des facteurs tels que l'offre et la demande, les taux d'intérêt et les tendances économiques peuvent influencer la valeur du bien.
Potentiel futur	Enfin, considérez le potentiel de développement ou d'amélioration du bien immobilier. Si le bien est susceptible d'être subdivisé, de faire l'objet d'un changement de zonage ou d'autres types de développement, cela peut avoir une incidence sur sa valeur.

Faire une étude de marché

Ensuite, il est important de rechercher des propriétés similaires dans la région. Notamment pour se faire une idée de la valeur du marché.

Pour ce faire, vous pouvez :

• consulter des listes en ligne ;
• contacter des agents immobiliers ;
• assister à des ventes aux enchères ;
• ou à des journées portes ouvertes.

Les outils à votre disposition

Une fois que vous avez rassemblé toutes les informations nécessaires, vous pouvez commencer à estimer la valeur du bien.

Pour ce faire, vous pouvez utiliser des calculatrices ou des logiciels en ligne. En tenant compte des différents facteurs qui influencent la valeur du bien.

Il est important de garder à l'esprit que l'estimation de la valeur d'une ferme par vos propres moyens peut s'avérer difficile. Et surtout ne pas être aussi précise qu'en faisant appel aux services d'un évaluateur professionnel.

Les différentes méthodes de calcul pour l'estimation corps de ferme

Il existe trois méthodes pour estimer la valeur d'une exploitation agricole : la valeur nette comptable, la valeur patrimoniale et la valeur économique.

À partir de la valeur nette comptable

La première méthode est basée sur le bilan comptable, mais elle ne prend pas en compte le capital immatériel de l'entreprise ni la valeur résiduelle des actifs amortis.

Grâce à la valeur patrimoniale

La valeur patrimoniale est la valeur vénale du bien, mais sa détermination est complexe et nécessite une connaissance approfondie du marché local.

Il faudra d'ailleurs estimer la valeur des différents biens de la propriété :

• Valeur des terres

• Valeur des bâtiments agricoles

• Valeur de la maison d'habitation

Pour la valeur des terres, vous pouvez vous renseigner sur des sites regroupant la valeur foncière d'un terrain. Il faudra réaliser une estimation terrain.

Par la Valeur Économique

La valeur économique, quant à elle, est basée sur l'Excédent Brut d'Exploitation (EBE). Il est ajusté en :

• déduisant les revenus de l'exploitant ;
• en y ajoutant tout travail non rémunéré ;
• et d'éventuels avantages en nature.

Il se transforme donc en EBEc, excédent brut d'exploitation corrigé. Les résultats de ces méthodes peuvent être très différents.

Il est courant de faire la moyenne de ces résultats sur cinq ans pour arriver à une valeur finale. Le taux d'actualisation est pris en compte dans ce calcul.

Calcul valeur finale

Une fois que vous possédez toutes ces informations, vous pouvez calculer la valeur finale et de ce fait le prix de votre bien.

Exemple de calcul estimation corps de ferme

👉 Il est important de noter que cette estimation n'est qu'une indication et que d'autres facteurs peuvent influencer le prix final.

Dimo vous remercie pour votre lecture ! 💚