La vente en viager constitue une stratégie immobilière intrigante, suscitant des interrogations sur le rôle des héritiers dans ce processus. Peut-on vendre en viager sans l'accord des héritiers ?
La réponse est oui ! Il est tout à fait légal de vendre un bien en viager à une personne extérieure de la famille. Et cela sans l'accord des héritiers.
Il faut quand même noter que ces héritiers possèdent des droits légaux sur l’héritage. Il est donc important de connaître les points importants lors d’une vente en viager. C’est ce que nous allons voir ensemble dans cet article.
Votre estimation immobilière gratuite !
Sommaire
- Le viager, qu’est-ce que c’est ?
- Peut-on vendre en viager à son enfant sans l'accord de tous les héritiers ?
- L'accord du conjoint est-il nécessaire pour vendre sa maison en viager ?
- La vente en viager à son enfant est-elle vraiment le bon choix ?
- Les étapes à suivre si vous souhaitez vendre en viager à votre enfant
🔎 Le viager, qu’est-ce que c’est ?
Le viager est une forme de vente immobilière. Le vendeur cède son bien en échange d'une rente régulière qui est payée par l'acheteur. Et cela jusqu'au décès du vendeur.
Ce mode de transaction se distingue par le paiement continu d'une somme d'argent. Les détails comme la répartition des charges liées au bien diffèrent selon les cas. Ils vont dépendre du type de viager choisi et des termes spécifiques du contrat de vente. Il existe deux types de viager :
| Type de viager | Explication |
| Le viager occupé | Le vendeur vit quotidiennement dans le bien immobilier |
| le bien est disponible et l’acheteur peut y habiter. |
👨👩👦 Peut-on vendre en viager à son enfant sans l'accord de tous les héritiers ?
Oui, cela est tout à fait possible. Mais il faut le faire avec précaution. Si vous vendez à un enfant, l'accord des autres héritiers est recommandé.
L’importance de l’accord des autres héritiers ✅
Cet accord n'est pas strictement exigé en théorie, mais il est vivement conseillé de le pratiquer. En cas d’absence de cet accord, la vente peut causer les problèmes suivants :
- Contestation à la mort des parents vendeurs, ajout du bien à la succession. Cela peut arriver lorsque les héritiers ne sont pas en accord avec la vente. Pour éviter cette situation, il faut obtenir leurs signatures des héritiers chez le notaire.
- la présomption de donation, ce qui ajoutera le bien dans la succession. Cela peut survenir si sa valeur dépasse la part gratifiante d'un enfant (au-delà de sa réserve légale). Ainsi les autres héritiers sont d’imposer une réclamation. Il est préférable d’éviter celle-ci car elle pourrait entraîner une annulation de la vente. L'article 918 du Code civil protège cette présomption de donation (cliquez ici pour en savoir plus)Il est donc primordial d’obtenir l’accord des héritiers.
Il est donc possible pour vous de vendre votre bien en viager à votre enfant. Cependant, consultez toujours vos autres héritiers pour ne pas causer de problème à votre enfant.
Ainsi, l'enfant qui aurait acheté à prix courant et intégralement payé serait pénalisé. La coopération entre frères et sœurs n'est pas toujours automatique après le décès des parents.
Les exceptions liées à l’accord des héritiers 🚫
Dans certaines situations, l'accord des héritiers n'est pas explicitement demandé. Mais il peut être considéré comme tacite. Cela se produit lorsque les héritiers sont informés de la vente, mais ne s'y opposent pas. On considère alors qu'ils implicitement en accord avec la transaction.
Par ailleurs, il existe une possibilité pour les héritiers de se désengager de la vente. Ils abandonnent donc leurs droits sur la propriété qui est vendue en viager.
Pour cela, ils doivent exprimer leur intention en signant une déclaration de renonciation. Cette déclaration sera jointe à l'acte de vente. Il est crucial que cette renonciation soit effectuée de manière volontaire et en pleine connaissance de cause. C’est pourquoi les héritiers doivent être parfaitement informés de la conséquence de leur décision.
Bien qu'elle ne soit pas obligatoire, cet accord préalable garantit une transaction en toute sérénité. Et il réduit le risque de contestation après le décès des parents vendeurs.
💑 L'accord du conjoint est-il nécessaire pour vendre sa maison en viager ?
La nécessité de l’accord de votre conjoint pour vendre son bien en viager dépend d’un seul paramètre. Est-il également propriétaire de ce bien ?
- Oui ? alors son accord est nécessaire
- Non ? dans ce cas, il n’est pas nécessaire.
Une particularité existe dans le cas où il ne serait pas copropriétaire. Si le bien mis en vente est le domicile familial, alors son accord est nécessaire. Le conjoint marié et son accord sont protégés par l’article 215 du Code civil.
🤔 La vente en viager à son enfant est-elle vraiment le bon choix ?
La vente en viager offre des avantages notables. Notamment en offrant au vendeur (crédirentier) des moyens financiers pour ses dépenses quotidiennes. Cela peut être particulièrement utile si le crédirentier manque de ressources. Ou si les héritiers ne sont pas capables de prendre en charge les frais d'entretien de la propriété.
De plus, le viager contribue à assurer l'autonomie financière du vendeur. Un aspect qui pourrait représenter une charge financière trop importante pour les héritiers.
D'un autre côté, les inconvénients sont aussi à noter. Les héritiers ne recevront pas de montant forfaitaire à la mort du propriétaire.
De plus, ils pourraient se heurter à des complications liées à l'héritage. Surtout si le montant de la rente viagère excède la part réservée par la loi (réserve héréditaire).
🪜 Les étapes à suivre si vous souhaitez vendre en viager à votre enfant
Avant de procéder à la vente, il est judicieux de discuter avec les héritiers. Vous obtiendrez leur avis et vous éviterez des conflits ultérieurs. Cette démarche peut se faire de toute sorte. Que ce soit de manière informelle ou lors d'une réunion plus structurée. Mais idéalement, avec la présence d'un notaire.
L'objectif est de partager clairement les raisons de la vente. Ces raisons peuvent inclure :
- le besoin d'un revenu complémentaire,
- le financement d'un hébergement en maison de retraite,
- ou le maintien de l'autonomie à domicile.
Ensuite, vient la rédaction de l'acte de vente, celle-ci doit obligatoirement être effectuée par un notaire. L'acte doit détailler toutes les conditions de la transaction :
- le montant de la rente viagère,
- un éventuel bouquet (paiement initial)
- les droits préservés des héritiers.
Il est donc nécessaire de s'assurer que les intérêts de toutes les parties concernées sont équitablement représentés dans cet accord.
Sophie est une mère de deux enfants, Emma et Lucas. Elle souhaite vendre sa propriété en viager à Emma.
Sophie a choisi de ne pas solliciter l'accord préalable de Lucas. Après son décès Lucas découvre que sa sœur Emma a acquis la maison en viager. Mais qu’il n’a pas donné son accord ni participé chez le notaire.
Conformément à l'article 918 du Code civil, Lucas conteste la vente. Il peut le faire en alléguant une présomption de donation.
Cette situation délicate aurait pu être évitée. En effet, Sophie aurait pu inclure Lucas dans le processus et recueillir son accord. Elle aurait ainsi assuré une transaction harmonieuse au sein de la famille.
- La vente en viager est possible sans l'accord des héritiers, mais leur accord est fortement recommandé pour éviter des complications juridiques.
- L'accord du conjoint est nécessaire pour vendre en viager si le bien en question est le domicile familial.
- La vente en viager peut être une option avantageuse pour le vendeur en fournissant un revenu régulier pour les dépenses quotidiennes, mais elle comporte des inconvénients pour les héritiers.
- Avant de vendre en viager à un enfant, il est essentiel de discuter avec les héritiers pour éviter les conflits et de rédiger un acte de vente détaillé en collaboration avec un notaire.
- Les exceptions à l'accord des héritiers existent dans certaines situations, mais il est préférable d'obtenir leur accord pour une transaction harmonieuse au sein de la famille.
Romain Baldassarre
Responsable Technique - Dimo Diagnostic
Expert en diagnostic immobilier depuis près de 4 ans, j'informe désormais les propriétaires et bailleurs concernant les dernières réglementations en vigueur sur les diagnostics immobiliers !
Merci de votre attention et à bientôt !