Les prévisions du marché immobilier pour 2024

Prévision marché immobilier 2024. L'intensification des exigences relatives aux conditions de financement, conjuguée à la pression palpable prévalant sur le marché immobilier 2023, s'avèrent être des facteurs clés influençant la métamorphose du paysage immobilier en France.

Dans cette optique, comment analyser et interpréter les tendances observées au cours de l'année 2023 ? De plus, quels sont les enjeux et les perspectives susceptibles de se dessiner pour l'année suivante, 2024 ?

Sera-t-il intéressant d'acheter un bien en 2024 ?

Le délai de rentabilité de l'achat s'allonge fortement

Au sein de l'arène de l'immobilier contemporain, une trajectoire particulière se manifeste chez les primo-accédants. Ces derniers, évoluant dans leurs ambitions premières vers la propriété, scrutent les horizons à la quête de leur premier bien. Une étude orchestrée par la société Meilleurs Agents révèle que 90 % de cette catégorie d'individus sont dotés des capacités financières requises pour s'aventurer dans l'achat d'un espace de vie mesurant approximativement 50 m².

Toutefois, le délai avant que cette transaction immobilière ne se révèle rentable, et qu'elle n'égalise la constitution patrimoniale qu'ils auraient réalisée en demeurant locataires, s'étire jusqu'à une douzaine d'années. 

Une attractivité à l'achat moins forte qu'auparavant

La projection d'une propriété de cette envergure jusqu'en 2035 dévoile ainsi une attractivité financière déclinante pour ces primo-accédants. Dans cette optique, l'année 2023 se démarque comme étant propice à l'acquisition d'une propriété seulement si l'individu envisage une stratégie d'investissement à longue portée.

Voici un tableau qui récapitule les différents critères pouvant influencer un marché immobilier : 

Un marché immobilier peu avantageux pour les primo-accédants

Même avec la perspective d'acquérir un appartement spacieux de 120 m² dans un ensemble de 57 % des territoires communaux français, un faible pourcentage de 17 % parmi ces aspirants propriétaires a franchi le seuil de l'achat. Il est donc indéniable que le climat actuel du marché immobilier n'est guère inclinant en faveur de cette niche d'acheteurs.

Quelles sont les prévisions immobilières pour l'année 2024 ?

Une baisse des prix de l'immobilier

L'année 2024 s'annonce comme une année pivot pour le secteur immobilier français. Suite à l'analyse des tendances récentes et des indicateurs économiques, il est plausible d'envisager une intensification de la baisse des prix immobiliers.

Cette tendance, qui pourrait enregistrer une réduction moyenne d'approximativement 4 %, ne serait pas sans conséquences sur l'écosystème immobilier dans son ensemble.

Un recul des transactions immobilières

Concernant la dynamique des transactions immobilières, un fléchissement prolongé est à prévoir. Ainsi, selon les projections avancées par Meilleurs Agents, le volume de ces transactions pourrait bien décliner jusqu'à toucher le seuil des 800 000 ventes à l'horizon de septembre 2024.

Des taux d'intérêts qui restent élevés et freinant pour les primo-accédants

Par ailleurs, l'évolution du secteur bancaire semble également influencer le marché immobilier. En effet, les premiers signes d'une régénération des marges bancaires sont à l'horizon. Une telle conjoncture pourrait entraîner une certaine flexibilité dans les conditions d'attribution des crédits.

Cependant, malgré cette apparente ouverture, la demande pourrait ne pas suivre une progression similaire. Elle semblerait être circonscrite, pour l'essentiel, aux secundo-accédants.

Ce déséquilibre entre l'offre et la demande pourrait avoir des répercussions palpables sur le nombre de propriétés mises en vente. En effet, ce dernier pourrait connaître une augmentation notable.

Tandis que, paradoxalement, le marché locatif pourrait rester relativement inchangé, avec un volume d'appartements disponibles pour la location demeurant stable.

Quelle est l'évolution du taux d'emprunt ?

Une inflation qui peut venir à stagner

En abordant le vaste panorama des perspectives de marché en France, il est important de souligner que, selon les analyses effectuées par Meilleurs Agents, le point culminant de l'inflation semble avoir été dépassé dans le pays. Il est anticipé que l'inflation s'établirait à un rythme modéré de 2 % d'ici 2025. Cette projection offre une lueur d'optimisme, renforcée par une observation particulièrement pertinente formulée par les équipes sous la houlette de Thomas Lefebvre.

Ces dernières soulignent : 

« Nous sommes actuellement témoins de l'épilogue du durcissement des directives monétaires. Cette évolution entraine logiquement l’arrêt de l'escalade des taux d'intérêt, prélude à une phase de stabilité financière. Les prévisions suggèrent des taux qui se maintiendraient à un solide 4 % dans les mois à venir. »

Néanmoins, les transactions ne sont pas prévues à la hausse

La question pertinente qui se pose alors est la suivante : Cette période de stabilité, associée à une réduction des coûts, et à une politique de crédit plus souple, suffira-t-elle à dynamiser l'activité transactionnelle ?

Cette dynamique est d'autant plus cruciale que les institutions bancaires semblent chercher à restaurer leurs marges bénéficiaires. Cependant, il convient de garder une certaine prudence.

En effet, selon les prédictions internes de Meilleurs Agents, on pourrait s'attendre à une légère contraction du marché. Ils postulent :

« Pour l’année à venir, nous prévoyons une décroissance du nombre de transactions. Sur une échelle annuelle, nos prévisions suggèrent un volume total approximatif de 800 000 transactions, soit une diminution notable de 10 % par rapport à 2023. De plus, une contraction des prix de l'immobilier à hauteur de 4 % est également anticipée. »

Quelle est l'évolution des prix jusqu'à ce jour ?

Des prix immobiliers qui connaissent une baisse globale

Face à l'évolution inédite du paysage immobilier français, nous sommes en présence d'une complexité multifactorielle qui mérite une analyse détaillée. En effet, suite à un ralentissement notable du marché, nous observons une diminution des prix immobiliers, une tendance qui n'avait pas été relevée depuis l'an 2015. Sur l’année écoulée, ce repli est évalué à 0,4 % à l'échelle nationale.

Des répercussions plus marquées dans certaines villes

Cette tendance n'est toutefois pas uniforme. Si la majorité des métropoles sont désormais prises dans la tourmente d'une contraction des prix, c'est sans conteste Bordeaux et Lyon qui subissent les répercussions les plus marquées. Avec des diminutions drastiques de 8,6 % et 8,1 % respectivement. Paris, la ville lumière, n'est pas épargnée.

Elle connaît une décroissance notable de ses prix immobiliers, enregistrant une réduction de 7,6 % sur un triennat, une ampleur inégalée depuis l’aube de ce millénaire. Désormais, le coût moyen au mètre carré dans la capitale flirte avec le seuil symbolique des 10 000 euros.

Quelques exceptions à la règle

Soulignons que certaines exceptions notoires à cette tendance générale. Marseille et Nice, par exemple, démontrent une robustesse et une résilience remarquables. En effet, Marseille affiche une augmentation de 2,2 %, tandis que Nice se distingue par une croissance impressionnante de 7,9 % sur la même période.

Cette dernière surpassant même son augmentation de l’année précédente. Cette dynamique particulière à Nice s'ancre dans une caractéristique démographique.

Selon Pierre Vidal, responsable scientifique chez Meilleurs Agents, les acquéreurs niçois ont tendance à être plus âgés, bénéficiant d'une assise financière plus solide, ayant une dépendance moindre aux emprunts. Ce profil d'acquéreur leur confère une immunité relative face aux fluctuations du marché du crédit, actuellement en mutation.

Un repli généralisé du secteur immobilier

En élargissant notre analyse, il est impossible d'ignorer que la majorité des communes françaises, qu'elles soient urbaines ou rurales, subissent ce repli des prix immobiliers. Il est donc impératif de reconnaître que, à ce stade, aucune strate du marché immobilier n'est à l'abri de cette décélération.

Néanmoins, le futur reste incertain. Ces tendances actuelles pourraient s'inverser ou se stabiliser en fonction de divers facteurs socio-économiques et politiques.

Quelles évolutions sont à venir ?

Possibilité d'une stabilisation

L’impact de la hausse des taux d'intérêt sur le marché immobilier est indéniable, ayant entraîné un ralentissement notable des activités. Cependant, les perspectives pour 2024 restent incertaines.

Selon des analyses d'experts économiques, la décélération de l'inflation, qui s'est réduite à 2,9 % dans l'Union Européenne en octobre 2023, se rapproche de l'objectif de 2 % de la Banque Centrale Européenne (BCE). Ce développement suggère la possibilité d'une stabilisation, voire d'une baisse des taux d'intérêt en 2024.

Situation de déflation

Les spécialistes économiques, dont certains sont optimistes, estiment que la hausse rapide des taux directeurs pourrait conduire à une situation de déflation. Cette évolution pourrait inciter la BCE à réduire les taux afin de contrecarrer cette tendance.

Toutefois, ces prévisions doivent être considérées avec prudence, compte tenu de la volatilité des marchés et de l'évolution constante du contexte économique global.

Il est recommandé de consulter régulièrement des rapports économiques mis à jour et des analyses d'experts pour une évaluation précise de la situation.

En 2024, l'adaptation du taux d'usure

Régulation du taux

Dans un contexte financier fluctuant, la régulation du taux d'usure revêt une importance cruciale. Historiquement, ce taux a joué un rôle déterminant dans l'approbation des crédits, impacté par les variations rapides des taux d'intérêt.

Cette dynamique a souvent conduit au rejet de nombreux dossiers de prêt pour des raisons strictement réglementaires.

Moins d'obstacles à l'accès au crédit

Anticipant les tendances futures, les experts prévoient qu'en 2024, le taux d'usure sera ajusté pour mieux refléter la réalité du marché. Cette évolution devrait réduire significativement les obstacles à l'obtention de crédits pour les particuliers. Ce qui stimule ainsi la demande dans ce secteur.

Cette analyse s'appuie sur des données récentes et des prévisions fiables, offrant un éclairage pertinent sur les changements à venir dans le domaine du crédit.

Quelle stratégie adopter en 2024 ?

Si vous êtes propriétaire d'un bien en location

Il est probable que, en anticipant les fluctuations du marché, vous ayez judicieusement renégocié votre prêt immobilier à un taux avantageux. Cela en utilisant une stratégie de rachat de crédit avant la récente augmentation des taux d'intérêt.

Cette démarche astucieuse vous a permis de bénéficier de conditions de financement exceptionnelles. Ce qui offre un effet de levier financier significatif, qu'il serait peu judicieux d'abandonner.

En outre, dans le contexte économique actuel, notez que la législation autorise une augmentation des loyers jusqu'à 3,5 % en 2023. Cette mesure, tout en étant conforme aux réglementations en vigueur, peut représenter une opportunité d'optimisation de vos revenus locatifs.

Si vous êtes propriétaire de votre bien principal

L'option de convertir un prêt immobilier dédié à votre résidence principale en un investissement locatif mérite une considération approfondie. Similaire à celle de tout investissement immobilier. Il est conseillé de préserver les avantages de ce crédit, sauf en cas de nécessité impérieuse de les abandonner.

En situation où la vente de votre domicile est inévitable, envisagez la possibilité de le transformer en propriété locative. Bien que cette stratégie puisse ne pas être autonome en termes de financement, elle offre une voie potentielle vers l'acquisition d'une nouvelle résidence principale ou la recherche d'une location.

Cette approche devrait être examinée avec soin, en prenant en compte les implications financières et les éventuelles conséquences sur votre planification à long terme.

Si vous êtes acheteur 

Envisager l'acquisition d'une résidence principale dans le contexte actuel peut s'avérer judicieux. Bien que nous observions une augmentation des taux d'intérêt. Ce qui influence ainsi votre capacité budgétaire, cette période offre néanmoins des opportunités notables :

Diminution des prix immobiliers

Une baisse notable des prix par rapport à 2022 est constatée, offrant des possibilités de négociation, particulièrement dans des zones auparavant inaccessibles, telles que Paris.

Valeur d’usage de la résidence

L'acquisition d'une résidence principale représente non seulement un investissement confortable pour votre cadre de vie quotidien, mais elle constitue également un élément clé dans la constitution de votre patrimoine.

Solutions de financement avantageuses

Diverses options de prêts subventionnés sont disponibles pour faciliter l'achat d'une résidence principale, incluant le Prêt à Taux Zéro, une aide significative pour les primo-accédants.

Flexibilité des crédits immobiliers

Dans le cas d'une baisse future des taux d'intérêt, il est possible de renégocier les conditions de votre crédit immobilier, permettant ainsi une gestion plus efficace de votre emprunt.

Si vous êtes investisseur

L'investissement immobilier locatif, bien qu'il ait perdu une partie de son attractivité, présente toujours des opportunités à saisir.

Voici quelques avantages persistants :

Négociation des prix

La possibilité de négocier les prix offre aujourd'hui une chance d'atteindre des niveaux de rentabilité locative exceptionnels.

Déductibilité des intérêts d’emprunt

Les intérêts de votre prêt immobilier peuvent être déduits de vos revenus locatifs.Ce qui réduit ainsi de facto votre charge fiscale en fonction de votre tranche d'imposition.

Effet de levier du crédit immobilier

Même avec des taux d'intérêt à 4 % ou 5 %, les crédits immobiliers offrent un effet de levier significatif, augmentant potentiellement votre rentabilité.

Renégociation des crédits

En cas de baisse des taux d'intérêt, il est possible de renégocier votre crédit immobilier. Ce qui peut réduire vos coûts et augmenter la rentabilité de votre investissement.

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