Pacs avantage achat immobilier : avantages et inconvénients ?

Pacs avantage achat immobilier : Depuis 2007, le régime juridique du PACS prévoit la séparation des biens entre les partenaires. Ainsi, lors de l'acquisition immobilière, chaque partenaire devient propriétaire proportionnellement à sa contribution financière à l'achat.

Ce statut est également régi par d'autres règles spécifiques, notamment en cas de revente de la propriété ou en cas de décès de l'un des partenaires.

Dimo Diagnostic vous explique tout en détails.

Pourquoi se pacser avant un achat immobilier ?🤔

Un Pacte Civil de Solidarité (PACS) constitue un engagement majeur entre deux partenaires, comportant plusieurs obligations mutuelles :

• Une vie commune, qui comprend la résidence commune et une vie de couple harmonieuse.
• Une assistance réciproque, par exemple, apporter un soutien en cas de chômage de l'un des partenaires.
• Une aide financière mutuelle.

En ce qui concerne l'acquisition immobilière, le PACS apporte de nombreux avantages et garanties pour les deux parties.

1. Principe de solidarité : Selon les termes du PACS, les deux partenaires sont mutuellement responsables pendant toute la durée de cet accord. En conséquence, si l'un des partenaires n'est pas en mesure de rembourser les mensualités d'un prêt immobilier contracté à deux, l'autre partenaire est légalement tenu de couvrir ces dépenses.
2. Droit de jouissance : En cas de décès d'un des partenaires, le partenaire survivant a le droit de jouir de la propriété pendant un an, qu'il détienne ou non une part de la propriété.
3. Donation entre partenaires : Les partenaires pacsés ont le droit de se donner mutuellement leurs parts du bien en bénéficiant de droits de mutation réduits. Outre l'abattement plus important dont ils bénéficient par rapport à des personnes sans lien familial, le PACS permet également de diminuer le taux d'imposition applicable.

Eléments à prendre en compte

"En tant qu'agent immobilière, je suis heureuse de vous conseiller sur les aspects importants à prendre en compte lors de l'achat d'un bien immobilier dans le cadre d'un Pacte civil de solidarité (PACS). Bien que le PACS offre plusieurs avantages, il existe également des inconvénients potentiels à considérer :

Dans un PACS, les deux partenaires sont solidairement responsables des dettes contractées ensemble pour la vie courante, y compris les prêts immobiliers. Cela signifie que si l'un des partenaires ne peut pas faire face aux remboursements, l'autre partenaire est légalement tenu de couvrir ces coûts. Il est donc essentiel de bien évaluer votre situation financière et celle de votre partenaire avant de vous engager dans un achat immobilier.

Division de la propriété : Si vous achetez un bien immobilier en étant pacsés, le logement sera réparti en fonction de votre contribution financière respective, sauf mention contraire dans une convention de PACS. Si l'un des partenaires investit davantage dans l'achat, cela peut créer des tensions et des complications en cas de séparation.

Si votre relation se termine et que vous décidez de vous séparer, la répartition de la propriété peut devenir complexe, surtout si vous n'avez pas précisé les détails dans votre convention de PACS. Les coûts et les problèmes liés à la vente de la propriété peuvent également être une source de stress.

Enfin, contrairement aux couples mariés, les partenaires pacsés ne bénéficient pas automatiquement du statut d'héritier. Sauf si vous avez rédigé un testament en faveur de votre partenaire, celui-ci n'aura pas nécessairement droit à hériter de votre part du bien immobilier en cas de décès."

Lucie, agent immobilière depuis 6 ans

A quel moment faut-il se pacser pour un achat immobilier ?

En matière d'immobilier, il est important de noter que les biens acquis avant la signature d'un Pacte Civil de Solidarité (PACS) sont considérés comme des biens personnels. C'est-à-dire qu'ils n'entrent pas dans la communauté de biens du couple. Ainsi, la propriété de ces biens reste exclusivement attribuée à l'individu qui a réalisé l'achat.

Cependant, pour les acquisitions immobilières effectuées après la signature du PACS, les règles varient en fonction de la date à laquelle le contrat a été signé.

Pour un PACS signé avant 2007

Par défaut, le régime d'indivision s'appliquait, ce qui signifiait que tout bien acquis appartenait conjointement aux deux partenaires, même si un seul avait financé l'achat. Sauf si l'acte de vente spécifiait le contraire, chaque partenaire avait un droit égal sur la propriété, soit 50 % chacun.

Pour un PACS signé après 2007

Le régime par défaut est désormais celui de la séparation des biens. Lors d'un achat commun, chaque partenaire détient une propriété proportionnelle à sa contribution, tel que défini dans l'acte de vente. En cas d'achat par un seul partenaire, ce dernier est le seul propriétaire et responsable du bien immobilier.

Le Pacs protège-t-il le conjoint en cas d'incidents ?🤔

En matière de succession, le partenaire survivant d'un Pacte Civil de Solidarité bénéficie d'une protection légale moins importante en cas de décès de son conjoint.

Sauf disposition contraire, il est considéré comme un tiers et ne bénéficie donc pas automatiquement du droit d'hériter des biens du partenaire décédé, à moins que le PACS n'ait été signé avant 2007, où le régime d'indivision était en vigueur.

Afin de pallier cette limitation, une pratique courante consiste à rédiger un testament qui spécifie les biens que le partenaire survivant héritera.

Deux scénarios principaux peuvent se produire :

1. Si le défunt n'a pas d'enfants, tous ses biens peuvent être légués au partenaire survivant par testament.
2. Si le défunt a des enfants, la part des biens qui peut être attribuée au partenaire survivant par testament est limitée à la quotité disponible, c'est-à-dire la part de la succession qui n'est pas réservée par la loi aux héritiers directs.

Peut-on emprunter en étant pacsé ? 🤔

Peu importe votre statut familial, lors de votre demande de prêt, les banques se concentreront principalement sur votre capacité à rembourser le prêt. Cependant, il est indéniable qu'un dossier de prêt conjoint, par exemple pour un achat immobilier avec votre partenaire, sera généralement perçu comme plus fiable que celui de concubins non mariés et non pacsés.

En gros, lors d'un achat immobilier dans le cadre d'un PACS, les banques examinent les mêmes critères que ceux d'une demande de crédit faite conjointement ou par un individu seul. Ces critères comprennent :

Votre situation professionnelle

Une source de revenus stables est un atout majeur lors de la demande d'un prêt pour l'achat d'un bien immobilier. Par conséquent, si vous empruntez à deux et que vous avez tous deux des emplois stables (par exemple, des contrats à durée indéterminée), cela représente un avantage significatif.

Votre apport personnel

Bien que l'apport personnel ne soit pas obligatoire, il permet de démontrer que vous gérez efficacement vos finances et que vous êtes capable d'épargner. En fait, lors de l'achat d'un bien immobilier dans le cadre d'un PACS, il peut vous être demandé un apport personnel minimum, généralement équivalent à 10 % de la valeur du bien. Cet apport servira à couvrir les frais associés à la transaction (frais de notaire, frais bancaires, frais de courtage, etc.).

Cependant, cela ne signifie pas que l'obtention d'un prêt est impossible sans apport. Si vous n'avez pas les moyens de fournir cet apport, vous pouvez envisager des prêts aidés ou trouver une solution de financement personnalisée avec l'aide de courtiers.

Votre taux d'endettement

Pour estimer le montant que vous pourrez rembourser pour votre achat immobilier avec votre partenaire de PACS, utilisez le simulateur de taux d'endettement disponible. Normalement, le taux d'endettement ne devrait pas excéder 35 % pour vous assurer une qualité de vie décente et couvrir vos besoins quotidiens.

Les garanties que vous pouvez offrir

Celles-ci assurent le remboursement du prêt en cas de difficultés financières. Cela peut prendre la forme d'une caution, d'une hypothèque, ou d'une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers.

Votre âge

Bien qu'il soit possible d'obtenir un prêt immobilier après 60 ans, les jeunes primo-accédants ont généralement plus de chances d'obtenir un prêt. Comme vous ne pouvez pas contrôler cet aspect, vous pouvez faire appel à un courtier CAFPI pour mettre en valeur tous vos atouts, ainsi que ceux de votre partenaire de PACS.

Votre état de santé

La plupart, sinon toutes, les banques vous demanderont de souscrire une assurance emprunteur pour un achat immobilier. Les prêteurs et assureurs examineront donc votre état de santé pour évaluer les risques potentiels qui pourraient affecter votre capacité de remboursement.

Dans cette optique, vous pourriez être amenés à remplir un questionnaire médical. Si les établissements que vous avez approchés jugent que vous présentez un risque de santé important, le coût de votre assurance pourrait être plus élevé et les garanties exigées pourraient être plus nombreuses.

Que devient le bien après séparation ? 😗

Si les partenaires sont sous le régime d'indivision dans le cadre du PACS, la situation est plutôt claire : le bien acquis pendant la durée du PACS est divisé à parts égales entre les deux partenaires, indépendamment de la répartition des contributions financières.

Cependant, la situation devient plus complexe si les partenaires sont sous le régime de la séparation des biens. Dans ce cas, trois scénarios sont possibles.

• Si le bien a été acheté par un seul partenaire : celui qui a acquis le bien en conserve l'intégralité de la propriété.
• Si le bien a été acheté conjointement et est par la suite vendu : la première étape consiste à évaluer la part de propriété de chaque partenaire, généralement basée sur leur contribution au financement du bien. Par la suite, les deux partenaires peuvent vendre le bien et se répartir les bénéfices de la vente proportionnellement à leur contribution respective.
• Si le bien a été acheté en commun et est conservé : à nouveau, il est nécessaire de déterminer la part de propriété de chaque partenaire. Si l'un des partenaires souhaite conserver le bien, il a la possibilité de racheter la part de l'autre.

Quelles différences entre Pacs et mariage pour l'achat d'un bien immobilier ?🤔

Dans le contexte de l'acquisition immobilière, le mariage procure une sécurité accrue en cas de décès de l'un des conjoints. Même en l'absence de dispositions spécifiques ou de testament, le conjoint survivant bénéficie de droits importants :

• Il a un droit d'usufruit à vie sur la résidence principale, dans le cas où le défunt était le seul propriétaire.
• Il peut hériter d'un quart des biens du défunt en pleine propriété, dans le cas où le couple a des enfants.
• Il peut aussi bénéficier de l'usufruit de tous les biens, si le couple a des enfants.

Par contre, sans testament, le partenaire survivant d'un PACS n'a aucun droit sur le logement ni sur l'héritage du défunt. Sauf dans le cas d'un PACS régi par l'indivision ou si le bien a été acquis conjointement. A moins d'une disposition contraire, il bénéficie uniquement d'un droit de jouissance pendant un an après le décès de son partenaire.