Maison en ruine : souvent acquises parce qu’elles constituent une bonne opportunité, les anciennes bâtisses ne manquent pas de charme. Elles savent séduire les acheteurs comme les investisseurs de par leur avantage financier, mais aussi grâce à leur contexte historique. Mais une chose est sûre : acheter une maison en ruine n’est pas grandement avantageux si ce n’est pas pour la rénover. Nous vous invitons à découvrir dans cet article tout ce que vous devez savoir sur les maisons en ruine.
Sommaire
Quelles rénovations envisager pour une maison en ruine ?
Rénover une maison en ruine implique dans un premier lieu de distinguer la ruine d’un “simple” bâtiment dégradé. Bien que la définition légale d’une ruine soit encore méconnue de nos jours, les constructions dont il ne reste que quelques murs et dont une partie de la toiture est détruite sont de nos jours considérées comme des ruines. De ce fait, une maison qui a conservé l’essentiel de ses murs et de sa toiture ne sera généralement pas considérée comme une maison en ruine. Bien entendu, l’aspect du raccordement aux différents réseaux est essentiel et à prendre en compte dans les travaux de rénovation.
En effet, les travaux de rénovation diffèrent si le bâtiment a été victime d’un sinistre ou d’un manque d’entretien, se dégradant alors avec le temps. Bien souvent situés en milieu rural, ces derniers se trouvent dans une situation délicate : de par leur emplacement, le terrain n’est plus toujours considéré comme constructible, ce qui implique d’obtenir un permis. On estime plusieurs degré de rénovation que suivent :
- La rénovation complète : ce chantier nécessite des intervenants qualifiés dont un architecte pour prendre en charge les murs porteurs et la toiture. D’autres professionnels dans plusieurs domaines tels que la plomberie, l’isolation ou encore l’électricité devront intervenir.
- La rénovation classique : n’exigeant pas d’intervenants, cette rénovation correspond plutôt à du rafraîchissement. Changements de revêtements, travaux de peinture… Les travaux n’atteignent donc pas le gros œuvre.
Dans le cas d’une maison en ruine, de nombreux travaux de mise en conformité sont à envisager. Les travaux énergétiques représentent une partie importante de ces travaux. On pense notamment à l’isolation, qui est entièrement à refaire compte tenu du niveau de dégradation des murs et de la toiture par exemple. Rénover des ruines, c’est également saisir une opportunité en pensant à l’efficacité énergétique !
Vous pouvez alors faire en sorte de restaurer une maison qui, cette fois-ci, aura une faible consommation d’énergie et sera respectueuse de l’environnement. Plusieurs précautions sont à mettre en place pour favoriser une performance énergétique optimale de votre future maison, comme profiter de la ventilation naturelle par exemple. Un puits canadien peut également être une bonne idée à élaborer lors des travaux de rénovation. Plus important encore : l’isolation. Cette dernière représente une majeure partie des déperditions d’énergies, ce qui en fait une tâche à ne pas prendre à la légère. Enfin, miser sur les énergies renouvelables est une valeur sûre : les panneaux photovoltaïques sont les plus accessibles et peuvent se montrer très rentables selon votre exposition.
Comment rénover une maison en ruine ?
Plusieurs étapes sont obligatoires afin de mener à bien votre projet de rénovation. Tout d’abord, il faut engager un architecte : tous vos travaux de rénovation reposent sur l’expertise de ce dernier. Selon le degré de détérioration de votre maison, l’architecte pourra estimer les rénovations et les modifications à effectuer pour optimiser la future surface. Grâce à ce professionnel, vous pourrez exploiter le plein potentiel de votre maison en ruine !
Une fois cette étape passée, il vous faudra obligatoirement vous renseigner quant aux lois et aux autorisations nécessaires à la rénovation de votre bien. En effet, rénover -voire parfois reconstruire - un bâtiment ne se fait pas sans autorisation ni sans permis de construire. L’expertise de l’architecte est également importante lors du processus d’obtention de permis. Plan général d’urbanisme, ordonnance de conservation du patrimoine, autant dire que votre projet de rénovation devra se soumettre à des exigences légales qu’il est important de connaître. Oui, la conformité de votre logement ne passe pas uniquement par des raccordements au réseau mais bien par des démarches législatives ! Se renseigner sur les autorisations vous promet alors de ne pas vous retrouver dans une situation délicate au beau milieu de vos rénovations.
Vous pourrez par la suite établir un véritable plan de construction auprès de votre architecte, en lui faisant des suggestions que vous considérez pertinentes. Son discernement vous permettra d’opter pour le plan qui convient le mieux à votre maison en ruine, et de développer avec une grande précision le projet de rénovation. Par précision, nous faisons référence à tous les critères à prendre en compte au sein du bien. Étant donné qu’il s’agit d’une maison en ruine, de nombreux éléments dont l’état des fenêtres, des fondations et plus encore sont à inspecter pour garantir le bon déroulement des travaux.
Enfin, les étapes suivantes concernent les travaux en tant que tels : renforcement des structures, remise en état de la charpente et du toit… Le plus important aura lieu au niveau du gros œuvre.
La rénovation d’une maison en ruine : oui mais à quel prix ?
L’idée de rénover une maison en ruine vous attire, mais un obstacle se dresse face à vous : le budget. Sachez que le prix des travaux de rénovation est extrêmement variable, il dépend de nombreux paramètres en lien avec le degré de rénovation. De manière générale, on estime tout de même qu’acheter une maison en ruine et la rénover représente des économies de 20% en comparaison à l’achat direct d’une maison.
Parmi les facteurs faisant varier le coût de rénovation d’une maison en ruine, le plus important demeure la nature des travaux à effectuer. En fait, l’état du bâti va déterminer tous les travaux nécessaires : remises aux normes énergétiques, restauration de la charpente ainsi que de la toiture sont les travaux les plus conséquents et donc les plus onéreux.
La solution vers laquelle vous vous orientez est déterminante : le prix sera différent que vous ayez recours à de nombreux professionnels ou à un seul architecte. Là où certains préfèrent confier toute la bâtisse à des professionnels, d’autres réalisent eux-mêmes tous les travaux relatifs à l’aménagement. En plus de constituer une économie, cela offre l’opportunité de participer activement à la rénovation de son bien.
Par ailleurs, la taille de la surface est à prendre en compte dans le coût de la rénovation - elle constitue aussi un facteur très important d’un point de vue légal. Enfin, le type de pièces touchées par les travaux fera varier les dépenses à effectuer, comme c’est le cas avec une salle de bains ou une cuisine.
Bien sûr, d’autres critères plus ou moins esthétiques peuvent influencer le coût total des rénovations. Le choix des matériaux ainsi que le niveau de finitions que vous envisagez représenteront des postes de dépense intéressants à gérer pour optimiser le prix total des travaux.
Alors, combien coûtent les rénovations pour une maison en ruine ? En général, il faut compter un minimum de 1200 €/m² dans le cas d’une rénovation complète, soit la réhabilitation d’une bâtisse comme un corps de ferme par exemple. Pour ce qui est de rénover une maison en ruine cependant, les prix sont aux alentours de 1800 €/m², si ce n’est 2000€/m². D’autre part, il ne faut pas négliger le prix des matériaux qui ont pour la plupart sérieusement augmenté durant les deux précédentes années.
Comment vendre une maison en ruine ?
Si vous êtes déjà propriétaire de ruines dont vous souhaitez vous séparer, il est tout à fait normal de vouloir placer votre maison en ruine à la vente. Néanmoins, vendre une maison en ruine demande des vérifications au préalable concernant son état. Les premières questions à vous poser doivent porter sur l’aspect législatif, à savoir si ces ruines sont sujettes à un arrêté de péril.
Ce document est établi par le maire de la ville où se trouve la maison et consiste à exiger soit des travaux de rénovation soit la démolition du bien si son état présente un risque. Ainsi, l’arrêté de péril peut empêcher la vente de votre bien selon son état. Si ce dernier est soumis à des travaux et non à une démolition, la vente est envisageable, mais il convient d’informer l’acquéreur de l’existence de l’arrêté.
De la même manière, de nombreuses informations sont à communiquer pour vendre une maison en ruine. L’acheteur doit connaître précisément chaque rénovation à faire, qu’elle concerne la toiture, la charpente et toutes les potentielles réparations à entreprendre. La viabilisation est d’ailleurs un autre sujet très important à renseigner dans le cadre de la vente. Lors des visites, les vices du bien devront tous être mentionnés, sans quoi l’acheteur est en droit d’engager une poursuite judiciaire.
Enfin, il est important de faire part de l’affectation du bâtiment, sans quoi le futur propriétaire devra mener des démarches administratives imprévues pour changer la destination de la maison en ruine. Le fait de communiquer ces informations en toute transparence avec vos visiteurs est loin d’être une mauvaise chose : cela évite de vous exposer à des risques législatifs tout en attirant la confiance de l’acheteur !
Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires pour une maison en ruine ?
Même une fois en ruines, les bâtiments font tous l’objet de diagnostics immobiliers. Il est donc nécessaire de réaliser ces diagnostics pour vous assurer de la conformité de votre maison, dans le cadre d’une vente comme dans celui d’une rénovation.
Ainsi, tous les diagnostics immobiliers obligatoires à la vente s’appliquent également dans le cas des maisons en ruine. Parmi eux se trouvent :
- Le diagnostic amiante
- Le diagnostic plomb
- Le diagnostic termite
- Le diagnostic assainissement
- Le diagnostic ERP ( Etat des risques naturels et technologiques)
- Le diagnostic électricité
- Le diagnostic gaz
- Le diagnostic de performance énergétique
- Le diagnostic des nuisances sonores aériennes
- Le diagnostic métrage loi Carrez
L’ensemble de ces diagnostics doivent être annexés au dossier de la maison dans le cadre de la vente du bien. Comme pour la vente d’une maison classique, ces diagnostics doivent être réalisés par des professionnels certifiés pour être valables aux yeux de la loi.
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