Eviter les vacances locatives : période dans laquelle un locataire quitte le logement dans lequel il est installé pour un autre logement et le bailleur doit le remplacer. Cette phase n’est pas définie à l’avance dans le contrat de location et peut être source de stress pour le propriétaire. Quelles sont les techniques pour l’éviter ? Réponse dans cet article !
Qu’est-ce que la vacance locative ?
Lorsqu’un locataire quitte le logement dans lequel il était établi depuis plusieurs mois, le bailleur se doit de trouver un remplaçant pour garantir la pérennité de ses revenus locatifs. On parle alors de vacances locatives. Il ne faut pas la confondre avec la carence locative, qui correspond au manque de locataire lors de la livraison d’un bien neuf. La vacance dite locative est particulièrement courante dans les résidences étudiantes durant la période estivale. Sa durée varie en fonction de plusieurs critères :
- la ville dans laquelle le bien est situé
- le type de contrat de location
- les caractéristiques du logement
- la conjoncture du marché
Comment éviter la vacance locative ?
En tant qu’investisseur immobilier, vous devez vous prémunir face aux différents risques de baisse de rente, y compris les vacances locatives. Il faut ainsi penser à une réelle stratégie sur le long terme. Voici quelques conseils pour y parvenir ! 1 - Miser sur une forte attractivité de votre bien : il faut pour cela prêter attention sur le type de bien ainsi que sa localisation. Une comparaison avec le marché local est ainsi inévitable, surtout si vous souhaitez investir dans les zones tendues. Les petites surfaces y sont particulièrement recherchées du fait des prix au m2 plus faibles. 2 - Aligner le prix du loyer sur le marché local. Un loyer trop élevé par rapport à la moyenne fait fuir les candidats à la location. De plus, la plupart des grandes métropoles sont aujourd'hui soumises à un encadrement des loyers pour éviter les abus liés à un fort décalage entre l’offre et la demande. Il en est de même pour les zones plus éloignées, où il faut adapter le loyer à la dynamique local. 3 - Signer un mandant exclusif pour la gestion locative avec l’aide d’une agence immobilière. Les agences disposent d’une expertise suffisamment importante sur le marché local pour gérer au mieux l’étape de la mise en location. Aussi, vous vous éviterez les différentes taches qui prennent du temps comme :
- la rédaction et la mise en ligne de l'annonce
- faire les visites avec les candidats
- sélection du locataire
- la mise en location
Toutes ces étapes prennent du temps et ont un impact direct sur la perte de revenus locatifs. “Passer par un professionnel spécialisé peut constituer une bonne solution dans les cas où le propriétaire investisseur n'arrive pas à se dégager le temps nécessaire à la gestion des biens en location" précise S. Pedaggi qui travaille dans une agence immobilière à Toulouse. 4 - Réduire les exigences liées au locataire. Bien qu’il existe de nombreux risques en tant que bailleur, les loyers impayés ne représentent que 2 % des baux en France. Favorisez ainsi des candidats qui peuvent financer la caution et qui disposent d’un garant fiable. Les exigences liées au salaire sont parfois contreproductives et vous aurez plus de mal de trouver un nouveau locataire. 5 - Veiller à l’entretien du logement ainsi que sa qualité. Cela peut paraître comme du bon sens, mais un bien entretenu attire davantage de candidats à la location. Un logement qui se dégrade peut devenir indécent, et ne peut dès lors être loué selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Prêtez ainsi attention à l’évolution du fonctionnement :
- des prises électriques
- du système de chauffage
- de la plomberie
- des appareils électroménagers
Enfin, le meilleur moyen d’éviter les vacances locatives reste l’anticipation ! Qu’il s’agisse d’un préavis de 1 ou 3 mois, il faut toujours entamer des démarches une fois la date connue. N’oubliez également pas de tenir à jours vos diagnostics immobiliers. Indispensables pour la mise en location, ils attestent de la conformité du bien avec les normes en vigueur. C’est notamment le cas du DPE qui évalue la consommation énergétique annuelle, et dont la réforme du 1er 2021 va fortement impacter les nouvelles mises en location à partir de 2023.
Comment se protéger de la vacance locative en tant que bailleur ?
La vacance locative peut représenter un gros manque à gagner ainsi qu’une source de stress pour les bailleurs. Toutefois, le meilleur moyen de se protéger est de souscrire à une assurance privée. Il existe aujourd’hui des assurances spécialisées dans la protection des bailleurs contre ce type d’imprévus.
Souscrire à ce type d’assurance est fortement conseillé dans les villes où le marché locatif est soit en zone tendue, soit peu attractif. Vous pouvez la prendre séparément ou incluse dans le cadre d’autres assurances locatives comme :
- la GRL : garantie des risques locatifs
- la PNO : l'assurance propriétaire non-occupant
- la GLI : garantie des loyers impayés
Cependant, sachez que certaines compagnies applique un système de franchise d’une durée de 1 à 3 mois où les frais de la période vacante sont à la charge du propriétaire. Le remboursement va de 1 à 4 mois et couvre entre 80 et 100 % du montant du loyer.