Documents obligatoires vente appartement : diagnostics immobiliers

Documents obligatoires vente appartement : si vous êtes en pleine vente d’un appartement ou que celle-ci est bientôt prévue, vous n’êtes pas sans savoir que le délai entre la signature de la promesse de vente et celle de l’acte de vente est souvent compris entre 2 et 3 mois. Cette période peut être longue. Et pour cause, il y a souvent des problèmes administratifs ou encore des documents manquants au dossier de vente. Il est donc très important de bien préparer son dossier de vente. Aujourd’hui, on vous présente tous les documents obligatoires pour la vente d’un appartement.

Quelles sont les obligations du vendeur avant de vendre un appartement ?

Une vente amène systématiquement avec elle de nombreuses obligations. Afin d’éviter des transactions malhonnêtes, le vendeur est tenu d’effectuer certaines choses.

Il doit tout d’abord informer l’acquéreur de tous les détails qu’il détient. C’est-à-dire révéler les malfaçons, les servitudes ou encore la présence de matériaux dangereux comme l’amiante par exemple. Il en va de la santé et de la sécurité des futurs occupants.

Puis, le propriétaire du bien a pour obligation de donner le bien à l’acheteur dans l’état dans lequel il l’a visité. Il s’agit de l’obligation de délivrance.

Pour terminer, l’acquéreur doit avoir la possibilité de jouir de l’appartement en toute tranquillité et normale. Il est donc important que le vendeur préserve cette tranquillité avant la vente.

Afin de faire respecter ces différentes obligations, divers documents seront exigés par le notaire et la mairie. Ils permettront de procéder à une transaction saine. Aussi, n'oubliez pas de procéder à l'estimation de votre appartement avant tout. 🙂

Quels documents fournir au notaire pour une vente appartement ?

Depuis le 1er novembre 2007, différents diagnostics sont obligatoires. Ils sont maintenant regroupés dans le DDT ou Dossier de Diagnostics Techniques. Le but de ces documents obligatoires vente appartement est qu’ils permettent aux acquéreurs de procéder à un achat en toute connaissance de cause.

Le dossier de diagnostic technique (DDT) pour une vente d’appartement

Le vendeur est dans l’obligation de fournir un DDT. Il permet de certifier la conformité du logement en vente. Ce dossier, pour un appartement, peut contenir jusqu’à 10 diagnostics. Le nombre de diagnostics obligatoires de plusieurs critères. Il peut s’agir de l’année de construction, de la situation géographique de l’appartement, de la validité des anciens rapports…

Le dossier de diagnostics immobiliers comprend :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE)
• Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949
• État mentionnant la présence ou l'absence d'amiante
• État de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans
• État de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans
• État relatif à la présence de termites permettant de savoir si le logement est situé dans une zone à risque
• État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...) permettant de savoir si le logement est situé dans une zone à risque
• État des nuisances sonores aériennes pour les biens situés dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit

Le vendeur doit aussi donner les détails suivant à l’acheteur :

• Surface privative du lot de copropriété : mesurage loi Carrez
• Diagnostic de repérage mérules : uniquement si le logement est situé dans une zone sous arrêté préfectoral.

💡 Les diagnostics immobiliers doivent impérativement être effectués par des diagnostiqueurs professionnels certifiés.

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Les documents administratifs pour une vente appartement

D’autres documents obligatoires vente appartement seront demandés par votre notaire pour qualifier la vente. Ces papiers devront également être fournis aux acquéreurs. Ce deuxième dossier, plus administratif, comprend :

• Le titre de propriété du bien immobilier.
• Les plans du bâtiment
• Les documents de travaux et modifications effectués sur le bien
• L’attestation d’assurance dommage –ouvrage (si l'achèvement de travaux date de moins de 10 ans).
• Le permis de construire
• Le dernier avis d'imposition
• La dernière taxe foncière
• La dernière taxe d'habitation.
• Les documents relatifs au prêt immobilier
• Le procès-verbal de bornage si besoin
• Les modalités de servitude de la propriété

Les documents sur la copropriété

La loi Alur impose au vendeur de fournir de nombreux documents. Puisqu'il s'agit d'une vente de logement en copropriété, il vous sera également demandé avant signature du compromis de vente :

• Fiche synthétique de la copropriété : elle doit donner toutes les informations financières et techniques sur la copropriété et son bâti.
• Règlement de copropriété : celui-ci doit comprendre l’état descriptif de division.
• Procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années
• Carnet d'entretien de l'immeuble
• Rapport de diagnostic technique global (DTG)
• Exercices comptables précédant la vente
• Notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété

⚠️ Ces documents ne sont pas obligatoires dès lors que l’acquéreur est déjà propriétaire d’un lot dans la même copropriété.

Informations sur l'état financier de la copropriété et du vendeur

• Montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur (2 derniers exercices comptables)
• Sommes pouvant être dues par l'acheteur au syndicat des copropriétaires
• État global des impayés de charges au sein du syndicat des copropriétaires et de la dette vis-à-vis des fournisseurs
• Montants de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et de la dernière cotisation versée par le vendeur.

Les cas particuliers d’appartement à vendre

1. Vente d’appartement meublée : une liste précise et détaillé des meubles qui sont compris dans la vente sera exigée. Cette liste devra aussi comprendre le prix de ces meubles. Les factures et garanties de chacun seront présentés dans le dossier. En ce qui concerne le calcul du prix de vente, le prix des meubles sera déduit du montant final par le notaire. Les frais de notaire seront, par conséquent, réduits.
2. Vente d’appartement louée : il sera demandé au vendeur de fournir une copie du bail en cours, ainsi que la copie de la dernière quittance de loyer et une copie de l’état des lieux effectué à l’entrée.

Les limites des obligations du vendeur de l'appartement

Tous les litiges intervenant après l’acquisition de l’appartement ne peuvent pas incriminer le vendeur.

Concernant les vices cachés, il est probable que le propriétaire vendeur lui-même ne soit pas au courant de ceux-ci. C’est notamment pour cela que des diagnostics immobiliers sont obligatoires. Ils permettent d’éviter ce type de situation.

Dans un contrat de vente, une clause de non-garantie peut être mentionnée. Elle exclut automatiquement la responsabilité du vendeur.

Les sanctions en cas d'absence de Dossier de Diagnostics Techniques

Lors de certaines ventes, on remarque souvent l’absence de certains papiers, notamment des rapports immobiliers. L’absence d’un dossier de diagnostics immobiliers peut mener à des sanctions juridiques. L’acheteur pourra en l’occurrence s’opposer au vendeur en cas de désaccord et aller jusqu’à l’annulation complète de la vente.

L’acheteur peut aussi demander une diminution du prix de vente de l’appartement. Cette réduction est calculée précisément. Elle dépend du préjudice subi par l’acheteur lors de la vente.

Il est important d'ajouter que l'acheteur dispose d'un délai de rétraction une fois les documents signés.