La liste des diagnostics obligatoires en copropriété

La liste des diagnostics obligatoires en copropriété

Afin de vendre ou de mettre en location son logement, chaque propriétaire est dans l’obligation de présenter un certain nombre de diagnostics. Cela s’applique également en copropriété et doit être réalisé en accord avec le syndic qui a à sa charge la bonne gestion de la copropriété.

De nombreux copropriétaires ignorent ainsi que les parties communes de leurs habitations sont également sujets à ces évaluations. Mais alors, quels sont les diagnostics obligatoires en copropriété ? Réponse dans la suite de cet article.

✅ Les diagnostics obligatoires en copropriété ✅ Qui a la responsabilité des diagnostics obligatoires en copropriété ?

Les diagnostics obligatoires en copropriété


L’objectif des diagnostics obligatoires en copropriété est de notifier les locataires, habitants et acquéreurs d’un bien de l’état réel de la copropriété en question. C’est également pour des questions de santé, de salubrité publique et de sécurité de l’habitat, que la législation demande au syndicat des copropriétaires, composé de l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble, de faire réaliser des diagnostics techniques dans les parties communes des copropriétés.

Enfin, ces évaluations ne sont valables que si elles ont été réalisées par un diagnostiqueur immobilier professionnel, certifié par un organisme certificateur accrédité par le Comité français d’accréditation.

Le diagnostic de performance énergétique collectif

À l’inverse du diagnostic de performance énergétique individuel qui statue l’état d’un logement en particulier, le DPE collectif est étendu à l’ensemble d’un bâtiment, comprenant également ses parties communes.

Depuis la loi Grenelle 2 datant du 12 juillet 2010, le diagnostic de performance énergétique collectif est obligatoire les bâtiments remplissant un certain nombre de conditions :

  • Représenter au moins 50 lots de copropriétés, à usage principal d’habitation ;
  • Être équipé d’un système de chauffage, de production d’eau ou encore de climatisation collectif ;
  • Avoir une date de dépôt de son permis de construire antérieur au 1er juin 2001.

Établi pour une durée de 10 ans, le DPE collectif permet notamment d’évaluer plus précisément la possibilité de réaliser des travaux de rénovation énergétique en copropriété. Ce rapport est composé de plusieurs axes distincts :

  • Un état des lieux de l’immeuble, comprenant notamment les caractéristiques du bâtiment, des informations sur les installations d’éclairage, sur le système de chauffage collectif etc ;
  • L’étiquette énergie pouvant aller de « A » pour les meilleures notations à « G » pour les pires ;
  • De données sur les consommations entraînées par le bâtiment, de ses émissions de gaz à effet de serre ou encore des dépenses annuelles d’énergie ;
  • D’une partie « recommandations » permettant de cibler les travaux d’améliorations énergétiques applicables à la copropriété.

Enfin, il est important de préciser que, depuis le 1er juillet 2021, le DPE a changé de format. Amenant de multiples évolutions, qu’il s’agisse de la méthode de calcul ou bien du visuel, cette nouvelle version du document sera obligatoire à partir du janvier 2022 sur toutes les annonces immobilières.

Le diagnostic Amiante

Parmi les diagnostics obligatoires en copropriété, le dossier technique amiante des parties communes doit être mis à disposition des copropriétaires et tiers pour toute construction délivrée a une date antérieure au 1er juillet 1997.

Comme son nom l’indique, le DTA reporte toutes les informations relatives à la présence d’amiante dans les parties communes d’un bâtiment. Sa vocation est de « repérer » d’éventuelles traces de cette matière qui n’a pas bonne réputation. Parmi ces éléments, on retrouve :

  • Le rapport de repérage des éléments de construction contenant de l’amiante ;
  • Des informations sur la date, la localisation et la nature de ces matériaux ;
  • Des évaluations de leur état de conservation (réalisées tous les 3 ans) ;
  • Des visuels, comme des photos ou des plans, destinés à cibler les matériaux amiantés.

Une liste des travaux de retrait ou de confinement à réaliser, ainsi que les mesures conservatoires à appliquer, sont également incluses dans le document. Des conseils et des instructions générales de sécurité peuvent y être ajoutées. Si aucune trace d’amiante n’est détectée, alors le DTA est définitif.

Le diagnostic plomb

Afin d’éviter tout problème d’intoxication aiguë ou chronique liée au plomb, il est primordial d’analyser les immeubles anciens et de détecter sa potentielle présence dans leurs matériaux de construction. En effet, ce métal était très utilisé notamment pour la peinture des bâtiments, et aujourd’hui encore il est important de protéger les copropriétaires de son exposition.

Ainsi, pour les bâtiments dont le permis de construire date d’avant le 1er janvier 1949, la réalisation d’un diagnostic plomb de copropriété, aussi appelé Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CERP), est obligatoire.

Diagnostic obligatoire en copropriété : la particularité du Diagnostic Technique global

Afin d’apporter plus de précision, le DTG, bien que toujours recommandé, ne fait pas partie des diagnostics obligatoires en copropriété, sauf dans quelques cas particuliers. Cependant, il est devenu obligatoire d’interroger les copropriétaires sur leur volonté ou non d’en réaliser un. Comment ? En le votant à la majorité simple à l’occasion de l’assemblée générale des copropriétaires, si cela fait partie des résolutions inscrites par le syndic de copropriété à l’ordre du jour. Cependant, toute mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans nécessite l’établissement d’un DTG. Enfin, ce document est obligatoire pour tout bâtiment faisant l’objet d’une procédure pour insalubrité.

Le diagnostic technique global de copropriété a donc un objectif bien précis : notifier le syndicat de copropriété et les copropriétaires de l’état des lieux général de l’immeuble, et de mettre en avant d’éventuels travaux à réaliser pour sa conservation. C’est une analyse de l’état apparent des équipements de la copropriété ainsi que de l’ensemble des parties communes. Il établit un constat à un instant T, et doit permettre une projection sur les dix prochaines années à venir. Ce bilan regroupe les éléments suivants :

  • Un audit énergétique de l’immeuble ;
  • Une analyse de l’état apparent des équipements communs et des parties communes de la copropriété ;
  • Des données sur la situation du syndicat de copropriétaires vis-à-vis de ses obligations réglementaires et légales ;
  • Un ensemble d’améliorations possibles au niveau de l’état de l’immeuble ;
  • Une liste des travaux utiles à la bonne conversation du bâtiment, proposant notamment une estimation des frais de réalisation de ces derniers.

À noter que le contenu du diagnostic technique global doit obligatoirement être présenté dès la première assemblée générale de copropriété suivant son établissement. Si ce dernier souligne le besoin de travaux à réaliser, alors le syndic de copropriété a la charge d’inscrire à l’ordre du jour, la conception d’un plan de réalisation de ces derniers, sur plusieurs années, indiquant également les conditions générales de sa mise en place.

Qui a la responsabilité des diagnostics obligatoires en copropriété ?

Le syndic de copropriété a pour mission principale la bonne gestion des copropriétés qu’il a à sa charge. Ainsi, afin d’encourager leur entretien et leur bilan de performance énergétique, mais également dans une volonté de transparence et d’information auprès des copropriétaires, la législation instaure fréquemment de nouvelles conventions de réalisation de diagnostics. Il est alors de la responsabilité du syndic de les faire exécuter, ou bien de l’organisme social en charge de la gestion de la copropriété dans le cadre d’un bailleur social exerçant l’activité de syndic.

Les différents diagnostics axés sur les parties communes de votre immeuble doivent être réalisés par un diagnostiqueur professionnel à la demande du syndic de copropriété, qui a la charge de faire réaliser l’ensemble de ces contrôles. Ce dernier doit également être capable de fournir des copies de ces documents à ses copropriétaires, notamment dans le cas ou l’un deux souhaite louer ou vendre son logement.

S’il ne fait pas réaliser ces diagnostics obligatoires en copropriété, le syndic engage sa responsabilité civile et pénale. Dans ce cas, il peut lui être demandé de régler une amende de mille-cinq-cents euros, pouvant monter jusqu’à trois-mille euros en cas de récidive.

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