Diagnostics obligatoires bail commercial : Vous souhaitez louer un bien immobilier à usage professionnel dont vous êtes le propriétaire ? Dans le cas d’une location de fonds de commerce, il est nécessaire de réaliser des diagnostics techniques obligatoires. Dans cet article, nous vous expliquons quels sont ces diagnostics techniques obligatoires et quels sont les risques encourus par le bailleur en cas d’oubli. Quels sont-ils ? Quand faut-il les réaliser ? Quel est leur coût ? Toutes les réponses ici !
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Lors d’une location d’un local commercial, le bailleur a pour obligation légale de réaliser des diagnostics techniques, qui seront transmis au locataire. Il existe trois différents diagnostics obligatoires bail commercial :
- le diagnostic de performance énergétique (DPE)
- le diagnostic amiante
- le diagnostic de l’état des risques et pollutions (EPR).
Le bail commercial comprend, en plus de ces diagnostics techniques obligatoires, des annexes. Ces annexes sont constituées de :
- l’état des lieux
- l’état des travaux
- le règlement de copropriété
Ainsi qu’une note sur les causes des sinistres ayant donné lieu au versement d’une indemnité d’assurance.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) pour un bail commercial
L'un des premiers diagnostics obligatoires bail commercial qu’il est nécessaire d’annexer au contrat avant la location d’un fonds de commerce est le diagnostic de performance énergétique, également appelé DPE. Ce dernier a pour but de renseigner le potentiel locataire sur la consommation d’énergie annuelle du local. Le diagnostic doit donc inclure la consommation de chauffage et d’eau chaude sanitaire.
Cette consommation calculée, le diagnostic de performance énergétique fournit une classe énergétique au bien, selon un classement allant de A à G. Par exemple, un bail commercial classé A est très économique en matière de dépenses énergétiques. Alors qu’un bien classé G est fortement énergivore.
Si ce diagnostic permet au locataire d’avoir des renseignements sur la consommation énergétique du bien commercial, il permet aussi de fournir d’autres informations importantes sur le local. En effet, ce diagnostic inclut un inventaire des équipements :
- de production de chauffage
- d’eau chaude
- de refroidissement
- de ventilation
Ainsi que des informations sur la quantité de gaz à effet de serre émise par ce dernier. Le DPE est valable pour une durée de 10 ans et doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié.
Par ailleurs, toute annonce immobilière pour la location d’un bail commercial doit dorénavant mentionner le diagnostic de performance énergétique, même lorsque le bailleur est un particulier. Il est donc primordial de le réaliser rapidement après avoir pris la décision de mettre en location son bien.
Le diagnostic amiante avant vente et avant location
Si le bien que vous souhaitez mettre en vente ou en location a reçu un permis de construire avant le 1er juillet 1997, ce dernier doit faire l’objet d’un diagnostic amiante. Cela est valable pour tout type de bien, locaux commerciaux inclus.
Le diagnostic amiante doit être effectué par un diagnostiqueur certifié et formé aux risques liés à l’amiante et possède une durée de validité dépendant des résultats du rapport. En effet, si le local a été jugé en bon état et ne présente pas de risques liés à l’amiante. La durée de validité du diagnostic amiante est alors de trois ans.
Cependant, si le professionnel a fait état de dégradations du bien et de risques pour ses habitants, le bailleur a l’obligation de réaliser des travaux de rénovation et de réaliser un nouveau diagnostic amiante à l’issue de ces derniers.
Le diagnostic de l'état des risques et pollutions (ERP)
Parmi les diagnostics obligatoires bail commercial, il est parfois également nécessaire de réaliser un diagnostic de l’état des risques et pollutions (ERP). En effet, ce diagnostic doit être effectué si le bien à la location est situé :
- au sein d’une zone concernée par un plan de prévention des risques technologiques
- par un plan de prévention des risques naturels prévisibles
- s’il se situe dans une zone de sismicité définie par décret.
Ce diagnostic est effectué par un professionnel agréé et est d’une validité de six mois à compter de la signature du contrat de bail commercial.
Les diagnostics complémentaires pour la location :
Il existe d’autres diagnostics immobiliers, appelés diagnostics complémentaires, qu’il peut être nécessaire de réaliser lors de la location d’un local commercial. Ces derniers ne sont pas obligatoires et concernent des bien commerciaux particuliers.
Dans le cas de la location de locaux commerciaux d’une surface de plus de 2 000 m², il est nécessaire de joindre au bail une annexe environnementale. Cette dernière contient de nombreuses informations sur les caractéristiques du bien :
- équipements et systèmes
- consommation d’eau et d’énergie
- quantité de déchets générés
Cette annexe permet au locataire d’avoir des informations sur la performance énergétique des locaux et de prévoir un bilan d’évolution afin d’améliorer la consommation du bien.
Pour les locaux comprenant une partie habitation et une partie commerciale, appelés “locaux mixtes”, il est nécessaire de réaliser un diagnostic plomb si le bâtiment a été construit avant le 1er janvier 1949.
Le bailleur possède finalement la possibilité de réaliser un état parasitaire. Ce dernier n’est obligatoire en aucun cas, mais permet au propriétaire du bien commercial de prouver que le local ne contient aucun vice caché. Ce qui peut accélérer le processus de vente et de location.
Quelles sont les obligations d'un bailleur commercial et quels sont les risques en cas d'oubli ?
Comme vu précédemment, le bailleur a le devoir de réaliser un certain nombre de diagnostics obligatoires bail commercial avant la mise en location de son bien. Pour la réalisation de ces diagnostics, le propriétaire doit faire appel à des professionnels certifiés et doit être en mesure de fournir toutes les informations nécessaires au locataire.
Dans le cas où les diagnostics obligatoires ne sont pas réalisés lors de la rédaction du contrat de location, il sera impossible pour le bailleur de se défendre en cas d’accusations de vices cachés. En outre, il est possible pour le locataire de faire appel à la justice et de demander une diminution du loyer, voire la résolution du bail. Le propriétaire est l’unique responsable de la réalisation des diagnostics obligatoires.