Acheter un logement loué : bonne ou mauvaise décision ?

L'achat d'un appartement déjà loué peut être une stratégie efficace pour augmenter votre rentabilité dès le départ. Cependant, il est important de prendre certaines précautions afin d'éviter les pièges potentiels et de maximiser votre investissement immobilier.

Dans cet article, nous examinerons en détail les actions à effectuer avant d'acheter un appartement occupé, ainsi que vos obligations en tant que propriétaire bailleur.

Évaluer la rentabilité de l'investissement

Avant de vous lancer dans l'achat d'un appartement loué, il est essentiel de réaliser une évaluation approfondie de sa rentabilité potentielle. Cela implique de prendre en compte plusieurs facteurs, tels que :

• la qualité du dossier du locataire,
• l'existence d'une convention de location (comme la loi Borloo ou la loi Cosse),
• la conformité du bail en cours.

En examinant ces éléments, vous pourrez éviter les pièges et vous assurer que votre investissement sera rentable à long terme.

Vérification du paiement des loyers

Lors de l'achat d'un appartement occupé, vous devenez responsable du paiement régulier des loyers par le locataire.

Avant de finaliser l'achat, il est essentiel de vérifier attentivement les antécédents de paiement du locataire.

Demandez des preuves, telles que des relevés bancaires ou des comptes-rendus de gestion, pour vous assurer que tous les loyers ont été payés sans incident. Cette vérification est cruciale pour éviter toute perte de revenus et les litiges ultérieurs.

Évaluation du dossier du locataire

Outre le paiement des loyers, il est recommandé d'évaluer la situation financière et personnelle du locataire. Demandez au vendeur de vous fournir le dossier initial du locataire, puis comparez-le à sa situation actuelle.

Les changements importants dans la vie du locataire, peuvent affecter sa capacité à payer le loyer à l'avenir. Par exemple :

• une perte d'emploi,
• un divorce,
• l'arrivée d'un enfant.

Il est également utile de se renseigner sur les habitudes du locataire en interagissant avec ses voisins. Une relation harmonieuse avec un locataire soigneux peut contribuer à préserver la qualité de votre appartement et à éviter des coûts supplémentaires liés à d'éventuelles réparations.

Vérification des litiges locatifs

Il est crucial de s'assurer qu'aucun litige locatif n'est en cours avant d'acheter un appartement occupé. Vous devez demander au vendeur s'il existe des contentieux en suspens et faire vérifier cette information par un notaire.

Si vous héritez d'un litige locatif, vous pourriez être responsable des frais de résolution, même s'ils sont élevés. La prudence est donc de mise pour protéger vos intérêts et éviter des problèmes juridiques futurs.

Réalisation d'un état des lieux minutieux

Avant de conclure l'achat d'un appartement occupé, il est essentiel de procéder à un état des lieux détaillé. Même si la visite peut être un peu plus complexe avec des locataires présents, prenez le temps d'inspecter l'appartement dans son intégralité.

• Déplacez les meubles.
• Vérifiez l'état des sols, des peintures et des fenêtres.
• Recherchez d'éventuels signes de détérioration qui pourraient nécessiter des travaux de rénovation.

Évaluation du loyer pratiqué

Lors de l'achat d'un appartement occupé, il est important d'évaluer si le montant du loyer est en adéquation avec le marché.

Dans certains cas, le loyer peut être sous-évalué, notamment si le locataire occupe le logement depuis de nombreuses années. Renseignez-vous sur l'évolution du marché locatif dans la région et évaluez si une augmentation du loyer est envisageable à l'échéance du bail.

Bien que cela puisse représenter une perte à court terme, cela peut contribuer à améliorer la rentabilité de votre investissement à long terme.

Considération des conventions de location

Avant d'acheter un appartement occupé, il est essentiel de vérifier si une convention de location spécifique est en vigueur.

Par exemple, certaines propriétés peuvent être soumises à des conventions telles que la loi Borloo ou la loi Cosse, qui offrent des avantages fiscaux en échange d'un loyer plafonné ou de conditions spécifiques de location.

Ces conventions peuvent avoir une durée de 6 à 9 ans, et si le propriétaire précédent vend le bien avant la fin de cette période, vous devrez respecter les engagements pris par le vendeur.

Vos obligations en tant que nouveau propriétaire

En tant que nouveau propriétaire d'un appartement occupé, vous êtes tenu de respecter le bail en cours et les termes du contrat de location. Vous ne pouvez pas modifier unilatéralement le contrat ou y déroger sans l'accord du locataire.

Cependant, avant de finaliser la transaction, vous pouvez demander au vendeur d'apporter des modifications au bail, à condition que le locataire les accepte.

Si vous souhaitez reprendre le logement pour votre usage personnel, vous devez notifier votre intention par lettre recommandée avec accusé de réception dans les délais légaux, en fonction du type de location (vide ou meublée).

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