L'achat d'une résidence secondaire est une opportunité remarquable si l'on souhaite se construire un patrimoine. Un Français sur dix possède par ailleurs un deuxième appartement ou une résidence de vacances. Toutefois, ce n'est pas un investissement à prendre à la légère. Il y a des contraintes financières et des dépenses de gestion à prendre en compte.
Sommaire
Achat residence secondaire : avantages et inconvénients 👇
Qu'est-ce qu'une résidence secondaire ? Au sens juridique et fiscal, c'est tout bien immobilier qui répond à ces deux conditions :
- ce n'est pas la résidence principale des propriétaires
- les propriétaires n'y vivent pas régulièrement
Ainsi, il est possible de posséder plusieurs résidences secondaires, contrairement à la résidence principale qui est unique. Le terme "résidence secondaire" englobe donc une variété de réalités et de situations différentes. Elle peut aller de votre lieu de vacances personnel à un logement destiné à la location.
"Acheter une résidence secondaire est un rêve que bon nombre de personnes souhaitent réaliser. Au total, plus de la moitié des Français en ferait partie."- Opinionway 2021
Les raisons principales de cet engouement sont :
- la volonté de devenir propriétaire et acheter une maison de vacances
- la volonté d'y trouver un foyer
- le fait de pouvoir s'y rendre à leur guise que ce soit pour de courts ou longs séjours
Cela leur permet de l'occuper à leur convenance, en accord avec leurs préférences d'aménagement les plus minutieuses. Ainsi, il s'agit d'un logement personnalisé, organisé et décoré selon les goûts du propriétaire. Il peut par ailleurs être situé à proximité variable de la résidence principale.
Investir dans une résidence secondaire offre également l'opportunité de constituer un patrimoine. Vous pouvez par exemple :
- la revendre ultérieurement pour vous assurer une retraite plus confortable
- décider d'en profiter pleinement plus tard en allant y vivre
- la transmettre en héritage aux générations futures
Avant de vous lancer dans votre nouvel achat immobilier, il convient d'évaluer :
- votre capacité d'emprunt à la banque
- les frais et les taxes qu'il va générer
En effet, les impôts et les frais ne doivent pas être négligés. En les prévoyant à l'avance, vous pourrez absorber ces coûts sereinement. Vous pourrez alors profiter pleinement de votre nouvelle propriété.
En plus du coût d'achat de la résidence secondaire, des frais fixes sont associés à l'entretien de la maison :
- dépenses liées au prix de l'électricité, l'eau, le gaz
- assurance
- impôts
C'est pourquoi, la plupart des Français ont recours à un prêt à la banque pour financer un tel investissement. Ce crédit aura aussi un coût à prendre en considération.
Si vous optez pour une construction neuve, vous serez exempté de taxe foncière pendant deux ans. Cependant, la taxe d'habitation n'est pas supprimée pour les résidences secondaires. Son montant dépend de la valeur locative cadastrale de votre bien (le loyer théorique de votre propriété). Il peut même être majoré dans certaines communes pour ces biens.
De plus, des travaux de rénovation sont généralement nécessaires, à court ou à long terme. C'est d'autant plus le cas dans le cadre d'une acquisition dans l'ancien. Afin d'optimiser les coûts, il est préférable de prévoir une occupation de la propriété :
- effective
- régulière
Achat residence secondaire : la location une option pour réduire les frais 💰
Selon une étude effectuée par des experts immobiliers, détenir une résidence secondaire coûterait entre 5 % et 7 % de sa valeur vénale. Les calculs de cette étude ont inclus :
- les frais d'entretien
- les différentes taxes par rapport au prix auquel elle pourrait être vendue à une date donnée
De plus, ces biens ne bénéficient d'aucune incitation financière particulière. Il n'y a donc pas de crédit d'impôt pour les rénovations ni d'avantages fiscaux spécifiques. Ce qui nous amène à nous demander, comment peut-on réduire les dépenses ?
Il faut envisager de mettre sa résidence secondaire en location lorsque celle-ci n'est pas occupée. De nombreux propriétaires français optent pour la location à la semaine qui est souvent plus rentable. En effet, plus de 40 % des Français favorisent la location saisonnière lorsqu'ils partent en vacances. Grâce à cette méthode, les propriétaires de peuvent amortir l'entièreté ou une partie des frais d'entretien.
Selon sa situation géographique, une location saisonnière peut même générer un revenu net supplémentaire pour le propriétaire.
C'est pourquoi il est souvent préférable de choisir une offre à proximité d'une zone touristique. En la proposant dans un état impeccable et bien équipée, vous n'aurez pas de difficultés à la louer.
En France, la répartition de la majorité des résidences secondaires se fait de la manière suivante :
- 40 % se situent sur le littoral
- 16 % se situent en montagne
Sachez que pour louer votre résidence secondaire, vous pouvez faire appel à :
- des agences de location
- un service de conciergerie
De cette manière vous pourrez :
- louer le bien sur une plus longue période
- éviter les déplacements
- réduire le temps consacré à la gestion des réservations, des arrivées et des départs des locataires
Ces organismes garantissent une gestion optimale du logement et de sa location pour le propriétaire. En général le coût est d'environ 25 % en termes de frais de gestion locative.
Achat d’une résidence secondaire : comment faire le bon choix ? 🏡
Nous vous proposons nos conseils pour choisir le bien mis en vente qui correspond le mieux à vos attentes. Ces conseils doivent vous servir de guide tout au long du processus.
Bien examiner l’emplacement de sa résidence secondaire 🗺️
Comme nous l'avons déjà évoqué l'acquisition d'un bien immobilier n'est pas une chose anodine. Il faut s'y préparer minutieusement.
Dans un premier temps, il est essentiel de déterminer quel objectif on souhaite remplir avant d'acheter une maison secondaire. La maison va-t-elle être uniquement habitée durant les périodes de vacances ? Sera-t-elle occupée majoritairement les week-ends ? Ce sont des questions auxquelles il faut répondre.
En effet, cette décision aura un impact sur le lieu idéal pour rechercher votre résidence secondaire.
Une maison où l'on souhaite se rendre régulièrement ne doit pas se situer à plus de deux heures de route de la résidence principale. Ensuite, le choix de l'emplacement dépendra du budget que vous aurez défini pour le financement.
En revanche, si vous achetez une résidence secondaire pour les vacances, son emplacement devra dépendre de :
- vos désirs
- vos loisirs
Toutefois, il ne faut pas négliger certains éléments tels que l'accessibilité du bien. Il faut donc vérifier s'il se situe à proximité d'une gare, d'un aéroport ou d'une autoroute.
Voici une carte de l'INSEE des résidences secondaires qui sont situées à plus de 3 heures de route en France :
Choisir le type d’habitation et sa superficie 🏠
Tout comme l'emplacement, le choix du type d'habitation et de sa superficie dépend de l'usage que vous en ferez. Une résidence secondaire ne se résume pas nécessairement à une maison avec une piscine en bord de mer. Elle peut également être :
- un appartement à Paris
- un charmant chalet
- un studio à proximité d'une plage
Selon vos critères et vos revenus, vous ne choisirez donc pas forcément les mêmes habitations.
| Critères achat residence secondaire | Type de bien immobilier |
|---|---|
| Favoriser des maisons avec une grande surface dotée d'un jardin. |
| Favoriser un appartement de taille réduite limité à une ou deux pièces. |
La dimension et le type de logement choisis auront une incidence significative sur les charges financières. Il est donc essentiel de bien réfléchir au budget à allouer pour acheter une residence secondaire. L'objectif est de déterminer la résidence qui correspond à vos revenus et votre capacité de financement.
Évaluer les différents coûts liés à cet achat 💵
En plus des dépenses habituelles liées à l'achat d'une résidence secondaire, certains éléments doivent être pris en considération.
Le remboursement d'un prêt 🏦
Il est fréquent, lors d'un tel investissement, de recourir à un emprunt immobilier auprès de la banque afin de couvrir le coût. Il est donc primordial d'anticiper le montant des remboursements mensuels du prêt et d'évaluer leur impact sur votre budget.
L'incidence sur votre situation fiscale 🪙
L'achat d'une résidence secondaire entraîne également une augmentation de votre charge fiscale. Plusieurs taxes doivent être envisagées et anticipées, telles que :
- la taxe d'habitation
- la taxe foncière
La taxe d'habitation pour un tel projet est calculée en fonction de la valeur locative du logement. Le calcul prend aussi en compte une majoration variable de 1 % à 15 % du prix selon la commune.
Le taux d'imposition de la taxe foncière, quant à lui, varie selon les lieux.
Il est possible d'être exempté de cette taxe pendant deux ans. Néanmoins, une fois ce délai écoulé vous serez dans l'obligation de la payer.
La rénovation du bien 🏗️
Les résidences secondaires nécessitent souvent des travaux de rénovation. La plupart du temps, cela est dû à une fréquentation moindre. Ce manque de fréquentation engendre un tenue des lieux moins régulier. De plus, les anciens bâtiments choisis pour leur charme exigent davantage de travaux que les biens plus récents.
Ces travaux ont un coût qui peut être difficile à prévoir au moment de l'achat. En outre, l'installation d'une nouvelle piscine ou d'une extension peut venir s'ajouter à ces nombreuses dépenses.
- la modalité de construction
- les spécificités du bassin
Les frais d'entretien 💸
Ils doivent être pris en compte pour tout type de bien immobilier. Toutes ces réparations indispensables peuvent rapidement alourdir la facture. Cela est d'autant plus vrai pour une résidence secondaire, souvent inoccupée. Elle aura tendance à se détériorer plus rapidement.
"Les résidences dotées de jardins et de piscines engendrent des dépenses annuelles de maintenance. Ces dépenses peuvent représenter jusqu'à 4 % de la valeur d'acquisition." - Figaro Immobilier
Estimer la rentabilité d’un tel investissement 📈
La mise en location de sa propriété peut constituer une stratégie judicieuse pour couvrir une partie des dépenses liées au projet. Chaque semaine où le propriétaire ne prévoit pas de l'occuper peut contribuer à rentabiliser cet investissement immobilier.
Afin de susciter une demande suffisante, il est nécessaire de choisir un emplacement attractif pour les touristes. On parle ici de lieux tels que la montagne ou la mer.
"Les propriétaires ayant acquis une résidence secondaire dans le seul but de la mettre en location a augmenté significativement ces dernières années. En effet, environ 19 % des résidences secondaires sont désormais achetées à des fins locatives." - Conseil International en immobilier Savills et de HomeAway
A cela s'ajoute deux autres chiffres significatifs :
- un tiers des propriétaires couvrent les frais associés à leur projet grâce aux revenus locatifs
- un tiers des propriétaires réalisent des bénéfices avec ce système
Achat d'une résidence secondaire : demander les diagnostics immobiliers 💚
Les diagnostics immobiliers sont des documents qui attestent de l'état d'un bien immobilier. Ils sont donc des indicateurs fiables sur lesquels vous baser pour évaluer l'état d'une résidence.
Afin de prévenir tout désagrément, nous vous conseillons donc d'analyser attentivement ces diagnostics. Portez notamment attention à l'état des risques et pollutions. C'est une expertise qui permet de déterminer si la maison est située dans des zones à risques :
- naturels
- miniers
- technologiques
- de pollution.
L'objectif est de garantir un environnement paisible et d'éviter, par exemple, de découvrir une route générant des nuisances.
Enfin, ceux qui envisagent d'agrandir leur future demeure ou de construire des annexes doivent vérifier que le terrain est constructible. Ils doivent aussi s'assurer qu'ils ne se trouvent pas dans une zone A (agricole) ou N (naturelle).
Grâce aux diagnostics immobiliers, vous disposerez de tous les éléments nécessaires pour mener à bien ce projet.
- Il faut choisir le bien immobilier en fonction de son utilisation et du budget prévu.
- Il ne faut pas prendre cet investissement à la légère et considérer les contraintes financières et les dépenses de gestion.
- Investir dans une résidence secondaire permet de constituer un patrimoine et de le revendre ou de le transmettre aux générations futures.
- Des frais d'entretien sont à prévoir, mais la location peut aider à les réduire.
- Il est préférable de choisir une offre près d'une zone touristique pour faciliter la location.
- Faire appel à une agence de location ou à un service de conciergerie peut simplifier la gestion des réservations et des locataires.
- Les diagnostics immobiliers sont importants pour évaluer l'état de la résidence secondaire et prévenir les désagréments.