Peut-on vendre un immeuble en péril. En France, une multitude de résidences se voient affublées annuellement de décisions administratives déclarant leur état dangereux. Lorsqu'un appartement ou une maison est frappé d'un tel arrêté, cela peut rapidement engendrer des problèmes. Principalement en raison de l'ampleur des rénovations requises pour lever cette mesure de sécurité imposée.
Lorsqu'un logement est déclaré en péril, cela signifie qu'il présente des défauts structurels ou des conditions insalubres qui compromettent la sécurité des occupants ou du voisinage.
Sommaire
Qu'est-ce qu'un logement en péril ? 😉
Définition
Un logement est qualifié de périlleux ou en état de dégradation avancée lorsqu'un bâtiment ou ses parties communes représentent un risque pour la sécurité des résidents. Ou des voisins, des passants, voire toute personne susceptible d'y accéder, en raison de sa stabilité structurelle.
Cette situation précaire peut résulter de divers problèmes tels que :
- L'affaissement du sol
- Des escaliers défaillants
- Une toiture délabrée
- Une façade dégradée
- Ou encore des risques de chute de pierres, autant d'éléments pouvant compromettre la sécurité des lieux.
Encadrement juridique
Face à ce constat, l'autorité municipale (ou le préfet de police à Paris) est habilitée à engager une procédure de mise en péril à l'encontre du syndicat de copropriété. Ou du propriétaire du logement concerné, en émettant un arrêté de péril.
Lorsqu'une notification parvient au maire de la commune, le Service Communal d'Hygiène et de Santé (SCHS) ou des agents d'une Agence Régionale de Santé (ARS) procèdent à une visite de l'immeuble et établissent un rapport. Ce rapport est ensuite transmis au Conseil Départemental de l'Environnement et des Risques Sanitaires et Technologiques (Coderst). Il se prononce sur la réalité de l'insalubrité de l'immeuble, ses causes et les solutions envisageables.
"En tant qu'experte en immobilier, voici quelques conseils généraux que je pourrais donner à mes clients en cas de mise en péril de leur logement. Ces conseils ne peuvent cependant remplacer des conseils juridiques ou financiers spécifiques qui pourraient être nécessaires en fonction de la situation précise.
La première chose à faire pour protéger votre logement est de vous assurer que vous payez toutes vos factures à temps. Cela comprend le loyer ou l'hypothèque. Ainsi que toutes les charges annexes, telles que les charges de copropriété, les factures d'énergie, etc.
Une autre manière de protéger votre logement est de veiller à son entretien régulier. Cela comprend le fait de résoudre tout problème structurel dès que possible. Ainsi que de veiller à ce que votre logement respecte toutes les normes de sécurité et de santé.
Si vous rencontrez des difficultés financières qui vous empêchent de payer votre loyer ou votre hypothèque, il est important de communiquer avec vos créanciers le plus tôt possible. Ils pourraient être en mesure de vous proposer des solutions. Comme une modification de votre prêt ou un plan de paiement.
Enfin, si votre logement est menacé, il est important de chercher de l'aide professionnelle. Cela pourrait inclure un avocat spécialisé en droit immobilier, un conseiller en crédit, ou même une association d'aide au logement."
Rachel, experte en immobilier depuis 5 ans
Critères considérés
Pour ce faire, le Coderst se fonde sur les critères d'insalubrité définis par les articles L 1331-1 à 1331-31 du Code de la santé publique. Ces critères incluent :
Sécurité
Évaluation de l'état des réseaux d'électricité et de gaz afin de prévenir les risques liés à leur défaillance.
Salubrité
Étanchéité et isolation thermique pour assurer des conditions de vie saines et confortables.
Risques sanitaires
Détection et évaluation des dangers liés à la présence de plomb ou d'amiante, substances potentiellement nocives pour la santé.
Équipements collectifs
Vérification du bon fonctionnement des installations d'eaux usées et d'évacuation des déchets pour prévenir tout risque de contamination ou d'insalubrité.
Usage
Évaluation de l'utilisation des locaux et des activités exercées afin de prévenir les nuisances potentielles pour les occupants ou le voisinage.
Entretien
Appréciation de la propreté et de la maintenance générale de l'immeuble pour garantir des conditions d'hygiène adéquates.
Présence d'animaux nuisibles
Identification et évaluation des problèmes liés à la présence d'insectes ou de rongeurs susceptibles de compromettre la salubrité des lieux.
L'insalubrité d'un immeuble peut donc être déclarée suite à la constatation avérée de problèmes tels que la non-décence des locaux. Ou l'inadéquation des lieux à l'habitation, l'existence d'un habitat indigne. Ou encore le non-respect du Règlement sanitaire départemental.
Différence entre péril ordinaire ou imminent ?
Il existe deux catégories distinctes de procédures liées au péril immobilier :
Le péril ordinaire
La procédure de péril ordinaire est mise en place lorsque le danger ne présente pas un caractère immédiat.
Dans ce cas, le maire a la responsabilité d'informer le propriétaire du bien immobilier en question. Ainsi que de lui accorder un délai minimal d'un mois pour présenter ses observations.
Si, à l'issue de ce délai, aucune solution n'a été trouvée, le maire est alors dans l'obligation de prononcer un arrêté de péril. Il exige ainsi que le propriétaire procède aux réparations nécessaires pour mettre un terme à la situation dangereuse, dans un délai déterminé.
Le péril imminent
Cependant, lorsque le bâtiment représente un danger réel et immédiat pour la sécurité, il est impératif d'engager immédiatement une procédure de péril imminent.
Dans ce cas, le maire dispose de pouvoirs renforcés lui permettant d'ordonner les mesures provisoires indispensables. En raison de l'urgence de la situation, la procédure de péril imminent peut être enclenchée par un simple avertissement adressé par le maire au propriétaire.
Il est essentiel de noter que ces procédures ont pour objectif de garantir la sécurité des personnes concernées. Cela en prenant des mesures appropriées face aux dangers que représentent certains bâtiments. Elles fournissent des cadres légaux pour résoudre les problèmes de péril immobilier. En engageant la responsabilité du propriétaire et en lui accordant des délais pour effectuer les réparations nécessaires.
Pour en savoir plus à ce sujet, nous vous invitons à consulter l'article suivant : mise en périlQu'est-ce que l'arrêté de péril ?
Constatation d'un expert
Dans les 24 heures suivant la saisine de la juridiction administrative compétente, un expert sera désigné pour procéder à l'inspection du bâtiment. Ainsi que d'établir un constat de l'état des bâtiments mitoyens, le cas échéant. Si cet expert constate l'imminence du péril, il sera alors chargé de formuler des recommandations visant à y remédier.
Si l'expert conclut à l'existence d'un péril grave et imminent, le maire aura la possibilité de mettre en demeure :
- Le propriétaire
- Les copropriétaires
- Ou le syndic de copropriété
Cela afin qu'ils d'exécutent, dans un délai déterminé, les mesures provisoires nécessaires afin de garantir la sécurité des lieux. Cette mesure pourra être assortie d'une astreinte pouvant atteindre jusqu'à 1000 € par jour de retard. De plus, le maire pourra prononcer une interdiction d'occupation des lieux, dont la durée maximale ne pourra pas excéder une année.
Intervention du maire
Toutefois, si l'expert conclut à un péril non imminent, le maire sera alors tenu de prendre un arrêté de péril ordinaire. En outre, le maire aura également le pouvoir d'ordonner la démolition partielle ou totale de l'immeuble afin d'éliminer les éléments constituant une menace pour la sécurité.
Il est important de souligner que le maire peut prescrire différents travaux dans le but de lever l'arrêté de péril, et dans des délais parfois contraints. Ces travaux peuvent s'avérer extrêmement complexes, chronophages et surtout très coûteux.
L'arrêté de péril
Une fois les travaux requis effectués, le maire procédera à la mainlevée de l'arrêté de péril, mettant ainsi fin à la mesure de prévention.
Cette décision de mainlevée devra être dûment notifiée au syndic de copropriété et/ou au propriétaire concerné, afin de les informer de la levée des restrictions liées à l'état de péril.
Cependant, dans le cas où les travaux ne seraient pas réalisés conformément aux exigences de l'arrêté de péril, le maire aura le pouvoir de faire exécuter d'office ces travaux, aux frais du syndic ou du propriétaire défaillant.
Refus des travaux
En dernier lieu, la réticence des propriétaires ou du syndic peut engendrer des poursuites pénales. De plus, lorsque l'autorité compétente décrète une situation de péril, les locataires sont dispensés de payer leur loyer à partir du premier jour du mois suivant la notification officielle. Lorsque le maire ordonne l'évacuation des occupants, il incombe au propriétaire d'assurer le relogement des locataires.
Si une interdiction temporaire d'occuper les lieux est établie, le propriétaire ou le syndic doit proposer une solution d'hébergement provisoire aux locataires, tel qu'un hébergement hôtelier par exemple.
Cependant, dans le cas d'une interdiction permanente d'occuper les lieux, le propriétaire ou le syndic doit offrir aux locataires une solution de relogement définitive.
Peut-on vendre un logement en péril ?😉
Au cours des dernières années, de nombreux logements, en particulier dans des métropoles telles que Marseille, ont été frappés par des arrêtés de péril.
Dans ce contexte, les propriétaires de biens visés par de tels arrêtés pourraient être tentés de mettre en vente leur bien immobilier. Toutefois, il est crucial de prendre certaines précautions lorsqu'on envisage une telle démarche. Si un arrêté de péril exige des travaux de réparation, il est possible que ces travaux soient réalisés soit par le vendeur lui-même, soit par l'acquéreur potentiel.
Délais de réalisation de travaux
Il est important de respecter scrupuleusement les délais fixés pour ces travaux, bien qu'il soit éventuellement envisageable pour le maire de les prolonger si nécessaire.
Lorsque le délai imparti est écoulé sans que les travaux aient été achevés, le maire dispose de deux options :
- Il peut entreprendre d'office les travaux et exiger ultérieurement un remboursement majoré d'intérêts.
- Il peut ordonner la démolition du bâtiment. Toutefois, si le maire décide de procéder à la démolition, il doit obtenir une ordonnance en référé du juge compétent.
Quelle que soit la décision prise par le maire, il est nécessaire de motiver cette décision de manière appropriée.
Nécessité d'informer l'acquéreur
En ce qui concerne la vente proprement dite, l'acquéreur doit être informé de manière transparente de toutes les caractéristiques du bien, y compris de l'état du terrain. Dans cette optique, il est recommandé de faire appel à un expert afin que l'acheteur puisse agir en toute connaissance de cause lorsqu'il décide d'acquérir le bien.
Quelles sanctions en cas de logement en péril ?😉
L'article L511-6 du Code de la construction et de l'habitation établit les sanctions encourues par le propriétaire d'un immeuble en situation de péril. Cela en cas de non-exécution des travaux dans le délai imparti.
Sanctions possibles
Le propriétaire d'un immeuble en péril s'expose ainsi à des peines pouvant aller jusqu'à :
- Une peine d'emprisonnement pouvant atteindre 3 ans
- Une amende pouvant atteindre 100 000 €
- Des peines complémentaires telles que la confiscation du bien ou l'interdiction d'acquérir d'autres logements
- Une astreinte de 1 000 € par jour
Réfléchissons maintenant à l'importance de ces sanctions dans le cadre de la sécurité et de la responsabilité des propriétaires d'immeubles en péril.
Lorsqu'un immeuble est déclaré en péril, cela signifie qu'il présente un danger potentiel pour la sécurité des occupants et des tiers. Dans de tels cas, il est impératif que le propriétaire prenne des mesures adéquates pour remédier à la situation.
Ne pas négliger les travaux à réaliser
Les sanctions prévues par la loi visent à dissuader les propriétaires récalcitrants de négliger les travaux nécessaires. En imposant des peines d'emprisonnement, des amendes substantielles et des peines complémentaires, le législateur cherche à assurer la sécurité des personnes. Ainsi qu'à inciter les propriétaires à respecter leurs obligations légales.
Il convient de souligner que ces sanctions ne sont pas seulement punitives, mais également préventives. En effet, elles visent à dissuader les propriétaires de mettre en danger la vie. Ainsi que la sécurité des occupants et de l'environnement urbain.
De plus, l'imposition d'une astreinte journalière souligne l'urgence d'agir rapidement pour éliminer le risque de péril. Cette mesure incitative vise à encourager les propriétaires à entreprendre les travaux nécessaires dans les délais impartis. En effet, cela permet de minimiser les conséquences négatives pour tous les acteurs concernés.
Quelle différence entre péril et insalubrité ?
La procédure d'insalubrité concerne les situations où l'état de l'immeuble ou les conditions d'occupation représentent un danger pour la santé ou la sécurité des occupants. Elle peut résulter d'un désordre grave ou de l'accumulation de différents désordres, touchant notamment à :
- La structure du bâtiment
- L'isolation thermique
- L'étanchéité
- Ainsi que des risques sanitaires tels que la présence de plomb, d'amiante ou des problèmes liés au réseau électrique
Les équipements collectifs, comme l'évacuation des déchets et des eaux usées, sont également pris en compte, de même que l'usage et l'entretien de l'immeuble. Notamment en ce qui concerne la propreté et la présence d'organismes nuisibles.
Il est important de souligner que la procédure de péril, qui se concentre exclusivement sur la solidité du bâtiment, diffère de la procédure d'insalubrité. Ces deux procédures sont distinctes, mais peuvent se chevaucher dans certaines situations.