Travaux en copropriété : plusieurs tâches peuvent avoir lieu dans une copropriété, que ce soit dans les parties privatives ou communes. La mise en place et l'acceptation des améliorations et modifications dépendent du syndic de l'immeuble ainsi que ses copropriétaires.
Comment effectuer des travaux dans une copropriété ?
Avant d’effectuer tous travaux en copropriété, une autorisation est exigée. Cette autorisation est obligatoire dans deux cas de figure :
- Ils impactent les parties communes de l’immeuble
- Le lot privatif du copropriétaire tend à modifier l’aspect extérieur de l’immeuble.
L’autorisation s’obtient grâce à un vote lors de l’AG et exige une majorité.
Le syndic est en droit d'exiger la remise en état des lieux aux frais du copropriétaire si celui-ci réalise des travaux en copropriété sans passer par un vote par l'assemblée générale.
5 grandes étapes ont lieu de la prise de décision à la réalisation :
- Faire figurer la réalisation des travaux à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
- Les copropriétaires votent concernant leurs réalisations et définissent les modalités des modifications.
- Le syndic signe le contrat avec l’entreprise qui va les effectuer. Il peut à ce moment-là verser un acompte.
- L’entreprise démarre le chantier et le syndicat s’assure de la bonne exécution de celui-ci.
- Les travaux sont réceptionnés et vérifiés par le syndic qui émettra des réserves si besoin.
L'étape de réception des travaux revêt une importance particulière, car elle permet de garantir que les travaux ont été réalisés conformément aux spécifications convenues et aux normes de qualité requises. Le syndic, en collaboration avec un expert ou un architecte, procède à une inspection détaillée de l'ensemble des travaux réalisés.
Lors de cette inspection, le syndic vérifie la conformité des travaux par rapport aux plans et aux exigences convenus, ainsi que l'utilisation de matériaux appropriés et de qualité. Tout défaut, malfaçon ou non-conformité est consigné dans un procès-verbal de réception des travaux.
Si des réserves sont émises, l'entreprise responsable des travaux est notifiée et doit remédier aux problèmes dans un délai convenu. Le syndic s'assure que les réserves sont corrigées et que les travaux sont finalement conformes avant de donner son approbation finale.
Une fois que les travaux ont été réceptionnés et que toutes les réserves ont été levées, le syndic établit un compte rendu de réception des travaux, qui est ensuite communiqué à tous les copropriétaires. Ce compte rendu atteste de la bonne exécution des travaux et de leur conformité aux décisions prises lors de l'assemblée générale.
- Il est également important de souligner que tout au long de ces étapes, la communication et la transparence entre le syndic, les copropriétaires et l'entreprise chargée des travaux sont essentielles.
- Le syndic joue un rôle central en veillant à ce que les informations soient partagées de manière claire et régulière, en répondant aux questions et aux préoccupations des copropriétaires, et en facilitant les échanges entre toutes les parties impliquées.
En résumé, le processus d'autorisation et de réalisation des travaux en copropriété implique plusieurs étapes clés, depuis l'inclusion des travaux à l'ordre du jour de l'assemblée générale jusqu'à la réception finale des travaux. Ce processus garantit :
- une prise de décision collective,
- une exécution de qualité,
- et une préservation de l'intégrité de l'immeuble.
Grâce à une gestion rigoureuse et à une communication transparente, les travaux en copropriété peuvent être réalisés de manière efficace, dans l'intérêt de tous les copropriétaires.
Les travaux privatifs en copropriété
Les améliorations privatives concernent les modifications qui sont réalisées dans les parties privatives d’un copropriétaire. Par exemple, l’intérieur d’un appartement. Dans ce cas, tout le financement est à la charge du propriétaire. Ils sont faits sans autorisation préalable du syndic, mais se plient à certaines règles :
- Le but des modifications ne doit pas changer la destination de l’immeuble (implantation, aspect extérieur et intérieur, standing, services collectifs, éléments d’équipement, usage des locaux). Par exemple, un logement ne peut pas devenir un local commercial. Pour cela, l’accord de l’AG sera exigé.
- Ils ne doivent pas empiéter sur les parties privatives des autres copropriétaires.
- Sont permis après accord de l’AG, les raccords d’alimentation ou évacuations communes.
Pendant ces modifications de bâti, des horaires devront être respectés.
Si vous effectuez des travaux lourds, le silence est de mise aux heures suivantes :
- De 20h00 à 7h00 du lundi au samedi
- Toute la journée les dimanches et jours fériés
S’il s’agit des tâches légères, veillez à respecter ces horaires pour les effectuer :
- Entre 8h00 et 12h00 et entre 14h00 et 19h30 du lundi au vendredi
- Entre 9h00 et 12h00 et entre 15h00 et 19h00 le samedi
- De 10h à midi le dimanche
Les modifications dans les parties communes
Tous les travaux entrepris dans les parties communes sont décidés et financés de façon commune. Il se peut que les copropriétaires fassent appel à des solutions de financement telles que le prêt Copro 100. Lors des votes, différentes majorités sont mises en place en fonction de la nature des bricolages à effectuer. Ces votes permettront de savoir si les travaux sont acceptés ou refusés pour la copropriété.Un budget prévisionnel est défini de l’assemblée générale ordinaire. Les copropriétaires y votent le budget et identifie les prochaines dépenses relatives à l’entretien de l’immeuble. Les bricolages légers sont gérés par le syndic, mais les copropriétaires devront être consultés pour les actions lourdes.
Quels sont les travaux obligatoires dans une copropriété ?
La loi pourra dans certains cas, les rendre obligatoires. Notamment pour répondre aux dernières normes en vigueur. Le syndic doit obligatoirement les réaliser. L’assemblée générale doit se réunir pour établir les modalités de réalisation dans la limite des contraintes éventuelles imposées par la loi.
Les améliorations obligatoires concernent :
- Le retrait des flocages contenant de l'amiante et déplombage de l'immeuble
- La mise en conformité des ascenseurs
- La mise en conformité des gaines et canalisations
- L’installation d'un compteur de calories et d'un compteur d'eau chaude pour le chauffage collectif
- Le ravalement de façade
- La suppression du vide-ordure
Des travaux d’économies d’énergie peuvent aussi être exigés, notamment depuis la loi sur la transition énergétique adoptée en octobre 2014.
Peuvent s’ajouter à ces modifications, des diagnostics techniques globaux. Ils s’adressent à deux types de copropriété :
- Les nouvelles copropriétés : on parlera ici de mise en copropriété d’immeuble de plus de 10 ans
- Les copropriétés insalubres : l’état d’insalubrité d’un immeuble est déclaré par le préfet.
Copropriétaires : quelles sont les modalités de vote ?
| Nature des travaux | Majorité |
|---|---|
| Les travaux d’entretien ne relevant pas d’une majorité légale. | Votés à la majorité de l'article 24 : C'est la majorité des voix (tantièmes) exprimées des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée. Pour le calcul de cette majorité, les abstentionnistes ne sont pas pris en compte |
| Les travaux d'entretien des parties communes et de maintien de l'immeuble en bon état. | |
| Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduit. Ne doivent pas affecter la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels. | |
| L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble. | |
| Les modalités et exécution des travaux rendus obligatoires par la loi, le règlement ou un arrêté de police administratif relatif à la sécurité ou à la salubrité publique. | |
| Travaux de transformation d'un élément d'équipement, d'addition d'un élément nouveau ou d'amélioration. | Votés à la majorité de l'article 25 : C'est la majorité des voix (tantièmes) de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents |
| Travaux d'économie d'énergie qui ne relèvent pas de l'entretien. | |
| Surélévation ou construction de bâtiments | Votés à la majorité de l'article 26 : C'est la majorité de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents) détenant les deux tiers des voix (tantièmes) |
| Aliénation des parties communes | Votés à l'unanimité lorsque leur conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ; unanimité de tous les copropriétaires (l'unanimité des voix des copropriétaires présents ou représentés ne suffit pas). Dans les autres cas vote à la double majorité |
Rappel : différence entre parties privatives et parties communes
Si vous habitez dans un appartement, il est important de distinguer parties privatives et communes.
Les parties privatives
Aucun texte ne spécifie ce qui est considéré comme une partie privative dans un immeuble comportant plusieurs appartements. Cependant, il est habituel de considérer que les parties privatives sont les suivantes :
- L’intérieur des appartements, c'est-à-dire, le salon, la cuisine, les chambres, les volets, les fenêtres, les balustrades et terrasses ou balcons
- Les parquets et autres revêtements de sols
- Les cloisons qui ne constituent pas un mur porteur
- Les locaux dit "accessoires" dont l’usage et la jouissance sont réservés au copropriétaire : la cave, le garage, le grenier.
En copropriété, certains règlements peuvent spécifier le contraire. Les caves et balcons sont parfois considérés comme des parties communes. Il est donc très important de consulter votre règlement de copropriété.
Les parties communes
Les parties communes sont utilisées par l’ensemble des copropriétaires. Il existe deux types de parties communes : les parties communes générales et les parties communes spéciales. Les parties générales concernent tous les copropriétaires et les parties spéciales ne concernent qu'une partie d'entre eux.
Travaux urgents : comment la copropriété peut réagir ?
Le syndic ayant la responsabilité d'entretenir l'immeuble et d'administrer les parties communes, il est responsable des dommages qui peuvent être causés à ses copropriétaires ou à des tiers. Lorsque des réparations urgentes sont nécessaires pour sauver l'immeuble, le syndic est tenu d'effectuer ces réparations de sa propre initiative, à condition que la situation l'exige : par exemple, lorsqu'un ascenseur est en panne, lorsqu'une chaudière collective est hors service. Il doit donc faire face à des réparations urgentes pour le local ou ses occupants présentant une menace réelle.