Peut-on louer un appartement en tant que propriétaire ?

Je suis propriétaire et je veux louer un autre appartement. Il est tout à fait concevable que l'idée de mettre en location votre bien vous traverse l'esprit. Non pas avec l'intention d'y établir votre résidence principale, mais plutôt dans le but de posséder un refuge personnel.

D'autre part, cette démarche pourrait être motivée par la volonté de sous-louer un espace de vie à un membre de votre entourage. Lequel se trouve dans l'incapacité d'obtenir un bail en son nom propre, à cause d'un dossier locatif jugé insuffisant.

Louer un appartement sans y habiter

Une occupation d'une période minimum imposée

La législation en vigueur impose une exigence d'occupation du domicile par le locataire. En effet, ce dernier est contraint de résider dans les lieux loués pour une période minimale de huit mois au cours d'une année civile.

Dans le cas où cette condition n'est pas remplie, le bailleur est en droit de demander la constatation d'une occupation jugée insuffisante. À la suite de cela, l'appareil judiciaire peut prononcer la caducité du contrat de bail à l'égard du locataire.

Ce qui peut entraîner son expulsion et celle de tout autre occupant.

Certains cas d'exceptions

Vous devez prendre en considération cette obligation avant de procéder à la location d'un appartement. Sauf si vous vous trouvez dans une des situations d'exception statuées par la loi.

Parmi ces dérogations, notez que l'absence du logement locatif pendant une période supérieure à huit mois est tolérée. Cela dans le cas où elle est justifiée par les nécessités professionnelles ou fonctionnelles du locataire.

De plus, des motifs liés à l'âge ou à des impératifs de santé, nécessitant des séjours prolongés hors de la résidence principale. Ou bien des soins médicaux requérant un départ du logement, sont également considérés comme des circonstances atténuantes.

Voici un tableau récapitulatif de certaines lois fondamentales à considérer dans le cadre de votre location : 

Une possible déduction des frais de double résidence

La location d'une habitation secondaire sans y établir sa résidence principale requiert une justification afin de satisfaire aux exigences légales. Aussi pour pouvoir revendiquer le droit de déduction des charges inhérentes à la double résidence du calcul de l'imposition.

Pour se prévaloir de ce droit, le locataire doit démontrer que la possession d'un logis supplémentaire s'ancre dans des circonstances impérieuses. Les motifs jugés recevables englobent :

• une promotion professionnelle nécessitant un déplacement,
• une affectation nouvelle induite par une mutation, 
• une stabilité d'emploi précaire,
• ou encore les contraintes liées à un emploi de nature saisonnière.

Ces motifs légitiment la dualité de l'habitat et ouvrent la voie à la possibilité de déduire de l'assiette fiscale les dépenses afférentes à cette situation.

Ainsi, on compte parmi les charges locatives :

• les charges locatives de la résidence secondaire,
• les frais de déplacement,
• Ainsi que les coûts additionnels engendrés par la restauration hors du domicile principal peuvent faire l'objet d'une déduction fiscale.

Envisager la location d'un logement au profit d'un tiers ?

Si vous êtes parent d'un étudiant à la recherche d'un habitat locatif, il vous est peut-être venu à l'idée de procéder à la location d'un appartement en votre nom pour pallier cette difficulté. Cette démarche est en effet réalisable et peut représenter une solution temporaire.

Il convient toutefois d'exercer une vigilance accrue concernant les répercussions fiscales de telles dispositions. Et les conséquences potentielles sur les allocations que vous-même ou votre progéniture pourriez percevoir.

Location d'un bien conventionnée Anah

L'occupant principal d'une unité résidentielle bénéficiant des dispositions de l'Agence nationale de l'habitat (Anah) détient la faculté de procéder à la sous-location de son espace de vie à un individu majeur en situation de handicap. Cette dernière devant se concrétiser par la formalisation d'un contrat d'accueil familial.

Le locataire principal doit communiquer son dessein de sous-louer à l'entité propriétaire de la résidence. Cette notification doit être effectuée via un envoi de correspondance recommandée. Cela doublée d'un mécanisme de confirmation de réception.

Dans cette configuration, l'acquiescement du bailleur quant à la sous-location n'est pas requis par la législation en vigueur. La périodicité du contrat de sous-location ne doit pas surpasser pas celle du bail principal souscrit par le locataire initial.

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Entamer les démarches nécessaires pour louer son appartement

Application du loyer 

La détermination de son montant s'articule autour de trois étapes-clés. Elles reflètent les moments décisifs du cycle contractuel de la location immobilière.

Établissement du loyer initial

Premièrement, nous avons l'établissement du loyer initial. Il s'opère lors de la négociation et de la finalisation du contrat de bail, où les modalités financières sont ajustées en fonction :

1. des caractéristiques du bien,
2. des indices du marché,
3. et des réglementations en vigueur.

La période de révision du loyer

Deuxièmement, la révision du loyer s'inscrit comme une procédure contractualisée. Elle est susceptible de se produire à des intervalles définis pendant la durée du bail. Ce qui permet ainsi son adaptation aux fluctuations du marché. 

Le renouvellement de bail

Troisièmement, la phase de renouvellement du contrat est souvent accompagnée d'une réévaluation du loyer. Elle doit être en adéquation avec l'évolution des conditions du marché immobilier local. Ce qui assure qu'il reste conforme aux valeurs locatives courantes.

Choisir le type de location

Location vide

La contractualisation d'un bail portant sur un bien destiné à servir de domicile principal, lorsque ledit bien est proposé à la location sans ameublement, est régulée par les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le site du gouvernement (service-public.fr) nous informe à ce sujet : 

"Pour être considéré comme meublé, un logement mis en location avec un bail d'habitation (y compris bail mobilité) doit comporter au minimum certains meubles."

Cette législation fondamentale a subi des évolutions notables, incorporant les modifications introduites par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR. Et par la loi n°2015-990 du 6 août 2015, connue sous le nom de loi Macron.

Location meublée

La promulgation de la loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) en 2014 a induit une transformation substantielle. Cela à propos du cadre législatif régissant les baux d'habitation meublée utilisés en tant que résidence principale.

Cette réforme a pour principal dessein de rapprocher les conditions de mise en location des biens meublés de celles prévalant pour les biens non meublés. Ce qui instaure ainsi une homogénéisation de la régulation et une protection accrue du locataire.

Faire face aux impayés de loyers

L'adoption de mesures préventives rigoureuses au moment de la contractualisation du bail peut considérablement atténuer les risques de défaillance de paiement par le locataire.

Parmi ces mesures :

• l'évaluation approfondie de la solvabilité du candidat locataire,
• et l'exigence de garanties adéquates sont primordiales.

Dans l'éventualité où ces précautions se révèlent insuffisantes, il convient de noter que le cadre légal offre des mécanismes d'accompagnement. Ils sont destinés à faciliter le règlement des arriérés de loyers par les locataires en situation précaire.

Pourquoi louer son appartement ?

Dans le cadre d'un déménagement

Plusieurs motivations peuvent inciter un bailleur à mettre son unité résidentielle sur le marché locatif, que ce soit pour une période transitoire ou sur le long terme. Face à une mutation résidentielle, l'investisseur immobilier peut opter pour la conservation de son bien initial en le destinant à la location.

Cette stratégie patrimoniale lui ouvre la voie à l'acquisition d'une rente additionnelle. Qui sera potentiellement affectée au service de la dette contractée pour l'acquisition d'un nouveau patrimoine immobilier.

Dans le cadre d'une plus-value immobilière

Par ailleurs, il est envisageable de procéder à l'achat d'un second actif immobilier dans le but de l'exploiter locativement. Cela constitue une source pérenne de revenus fonciers, et participe à la diversification ainsi qu'à l'expansion de son portefeuille d'investissements immobiliers.

Quelle règlementation pour louer son appartement ?

Une location courte

Lorsqu'un bailleur opte pour la mise en location meublée de son bien immobilier pour des périodes éphémères, il s'engage dans une dynamique de location saisonnière. Ce qui implique le respect d'une réglementation spécifique à ce type d'activité locative.

Cette réglementation exclut le cas où le bien concerné correspond à la résidence principale du bailleur. Situation dans laquelle il est dispensé de toute formalité déclarative auprès de l'administration municipale.

Les profits générés par la location non-professionnelle d'un logement meublé doivent être intégrés à la catégorie fiscale des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) lors de la déclaration de revenus.

Une location longue

Dans le domaine de l'immobilier locatif à long terme, un bailleur se conforme au régime traditionnel de location. Ce qui implique la signature d'un contrat avec le preneur. La nature juridique de ce contrat varie en fonction de l'état d'aménagement de l'habitation.

En effet, un bail résidentiel standard est requis pour une propriété non meublée. Tandis qu'une propriété meublée offre la possibilité de souscrire à un bail dérogatoire tel qu'un bail étudiant de neuf mois.

Le bailleur doit respecter les normes de décence en vigueur qui stipulent que le logement doit fournir des équipements essentiels tels que :

• un espace cuisine,
• une salle d'eau,
• des sanitaires,
• et respecter une superficie minimale légale de neuf mètres carrés avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 mètres. Ou un volume habitable de 20 mètres cubes.

Encadrement de la sous-location

Dans le cadre réglementaire des baux régis par la loi du 1er septembre 1948, la cession intégrale du bail par le biais de la sous-location requiert une démarche formelle. Celle de l'acquisition d'une autorisation expresse et manuscrite de la part du bailleur.

Cette procédure s'initie par l'envoi d'une demande formalisée au travers d'une correspondance recommandée, laquelle doit impérativement être appuyée par un accusé de réception attestant de sa réception par le propriétaire.

Le sous-locataire, dans ces conditions, se voit octroyer le droit de continuer à occuper les lieux. Cela même en l'absence du locataire principal, consolidant ainsi sa position juridique en matière de maintien dans le bien immobilier concerné.

Montant du loyer

Le loyer imputé au sous-locataire soit strictement identique à celui versé par le locataire en titre. Cela afin de préserver les équilibres financiers et contractuels établis.

Des sanctions en cas de non avertissement du propriétaire

La conséquence potentielle d'une sous-location orchestrée sans l'approbation du propriétaire est importante. Une telle infraction peut provoquer la résiliation unilatérale du bail. Ce qui affecte ainsi tant le locataire principal que le sous-locataire. 

De surcroît, le locataire principal s'expose à la restitution de l'intégralité des loyers perçus dans le cadre de la sous-location. Cela sans préjudice de l'adjudication de dommages-intérêts en réparation du tort causé au bailleur par cet acte non autorisé.

Sous louer une partie de son logement

Dans le cadre spécifique des dispositions relatives à la loi de 1948 concernant la sous-location partielle d'une propriété immobilière, une réglementation différenciée s'applique en fonction de la configuration spatiale du bien.

Pour les habitations composées de deux à cinq pièces :

1. Le bailleur résidant est en droit de sous-louer soit une seule pièce de son logement. Soit deux pièces au maximum. 
2. Dans le cas de la sous-location de deux pièces, il est impératif que le bailleur réside seul et ait atteint l'âge de 65 ans révolus.
3. Une obligation de notification incombe au locataire principal : il est tenu d'informer le propriétaire du bien de son intention de sous-louer. Et des conditions financières fixées pour cette sous-location. 

Cette communication doit être réalisée dans le strict respect d'un délai d'un mois suivant la mise en place de l'accord de sous-location. Elle doit être effectuée au moyen d'un courrier en envoi recommandé avec accusé de réception.

Cette procédure de notification est allégée si le propriétaire a, en amont, exprimé son consentement explicite à cette sous-location. 

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