Non soumis au DPE : signification et liste des biens exemptés

« Non soumis au DPE » signifie que le bien entre dans l’un des sept cas, fixés par l’article R126-15 du Code de la construction et de l’habitation, pour lesquels le diagnostic de performance énergétique n’est pas exigé : construction provisoire, bâtiment indépendant de moins de 50 m², local agricole ou industriel peu chauffé, lieu de culte, monument historique, bâtiment sans chauffage, ou bâtiment utilisé moins de quatre mois par an. Tout le reste — un appartement de 20 m², une maison ancienne, un logement vide depuis dix ans — est soumis au DPE.

La mention n’est donc ni une faveur accordée au vendeur, ni l’équivalent d’un DPE vierge. C’est une qualification juridique du bâtiment, qui engage celui qui l’affiche. Voici les sept cas, leurs pièges, ce que nous constatons chez nos clients et comment se protéger.

Que veut dire « non soumis au DPE » ?

Le DPE, diagnostic de performance énergétique, est le document qui classe un logement de A à G selon sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Réalisé par un diagnostiqueur certifié, valable dix ans et opposable depuis le 1^er juillet 2021, il est obligatoire pour vendre ou louer un bâtiment clos et couvert, et ses résultats doivent figurer dans l’annonce. Sa lecture est détaillée dans notre article sur l’étiquette DPE. Depuis le 1^er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9 : un logement chauffé à l’électricité peut gagner une classe, aucun n’en perd, et les DPE antérieurs restent valables, avec une mise à jour gratuite possible auprès de l’ADEME sans nouvelle visite.

Sur les portails d’annonces, la case « classe énergie » ne peut pas rester vide : lorsque le bien n’a pas à être diagnostiqué, l’annonce affiche « non soumis au DPE » (ou « DPE non requis »). La mention est légitime si, et seulement si, le bien correspond à l’un des cas de l’article R126-15. Elle ne veut pas dire que le diagnostic est « impossible » ni que le bien est dispensé de toute règle : un vendeur qui l’affiche à tort engage sa responsabilité, comme nous le verrons plus bas.

Les 7 biens non soumis au DPE selon l’article R126-15

Le texte de référence est l’article R126-15 du Code de la construction et de l’habitation, en vigueur depuis le 1^er juillet 2021. Il a remplacé l’ancien article R134-1, que beaucoup de sites citent encore alors qu’il est abrogé. La liste n’a pas changé sur le fond : sept catégories, sans autre exception.

Deux précisions de périmètre. Le DPE ne concerne que les bâtiments clos et couverts : un terrain, une place de parking ou un mobil-home ne sont pas « exemptés », ils sont simplement hors du champ du diagnostic. Et en outre-mer — Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte —, le DPE est obligatoire depuis le 1^er juillet 2024 : « non soumis au DPE » n’y est plus une mention par défaut.

La règle des 50 m² : le cas qui trompe le plus

C’est, de loin, la question qui revient le plus souvent chez nos clients. Trois conditions doivent être réunies, et chacune a son piège.

• Il faut un bâtiment indépendant. Une construction isolée, qui ne touche aucun autre bâtiment. Un appartement, même de 15 m², est une partie d’immeuble : il est soumis au DPE. Une petite maison accolée à une grange ou mitoyenne d’une autre maison n’est pas indépendante non plus.
• Le seuil porte sur la surface de plancher, au sens du Code de l’urbanisme, pas sur la surface habitable ni sur la surface de référence du DPE. Elle additionne tous les niveaux clos et couverts de plus de 1,80 m sous plafond, mesurés à l’intérieur des façades, après déduction des trémies d’escalier, des surfaces de stationnement et des combles non aménageables. Un chalet de 38 m² au sol avec un étage de 20 m² fait 58 m² de surface de plancher : il est soumis.
• Le seuil est strict : « inférieure à 50 mètres carrés ». À 50 m² exactement, le bâtiment est soumis.

Un studio en résidence, un appartement de 25 m² à Paris ou un T1 dans un petit immeuble ne sont donc jamais « non soumis au DPE » pour leur taille. Pour eux, la règle de calcul est simplement adaptée : depuis le 1^er juillet 2024, les logements de 40 m² ou moins bénéficient de seuils de classe spécifiques.

Ce qui ne dispense pas de DPE

Certains motifs circulent dans les annonces ou chez les vendeurs et n’ont aucune base dans l’article R126-15 :

• « Pas de factures d’énergie », bien inoccupé, ancien propriétaire injoignable : depuis la réforme du 1^er juillet 2021, le DPE se calcule sur les caractéristiques du bâti et des équipements, jamais sur les factures. L’absence de factures ne dispense de rien.
• « Maison ancienne » ou construite avant 1948 : soumise, comme les autres. Le DPE vierge, autrefois délivré faute de données, n’existe plus depuis la même réforme.
• « Bien à rénover » ou « à démolir » : soumis tant que le bâtiment est chauffé ou climatisé. Il ne devient non soumis qu’une fois toute installation fixe de chauffage retirée.
• « Résidence secondaire » : le cas g) vise les bâtiments destinés à un usage de moins de quatre mois par an, pas la fréquence à laquelle vous occupez votre maison de vacances. Une résidence secondaire habitable toute l’année est soumise à la vente comme à la location.
• « Local commercial » ou bureaux : le DPE tertiaire est obligatoire à la vente et à la location ; seuls les locaux agricoles, artisanaux ou industriels peu chauffés du cas c) y échappent. Voir notre article sur le DPE d’un local commercial.
• « Vente entre particuliers », viager, vente aux enchères : la nature de la vente ne change rien à l’obligation.

Ce que nous voyons chez nos clients

Entre mai 2025 et juillet 2026, 129 fils de discussion reçus par notre service client — sur 12 191 — ont porté sur un bien « non soumis au DPE ». Sans détail identifiant, voici les situations qui reviennent, et ce que nous répondons.

• Le local sans chauffage vendu avec un dossier complet. Un vendeur cède un débarras, sans aucune installation de chauffage. Le notaire demande que le rapport indique explicitement que le bien n’est pas soumis au DPE. Notre réponse : le local relève du cas f) ; nous délivrons une attestation de non-assujettissement, et le reste du dossier — amiante, plomb, électricité selon le cas — demeure dû.
• La confusion entre surfaces. Un propriétaire lit sur son DPE une surface inférieure à 50 m² et pense que sa maison est exemptée. Cette surface est la surface de référence du calcul, qui exclut les locaux non chauffés ; la surface de plancher, elle, compte tous les niveaux clos et couverts et dépasse 50 m². La maison est soumise.
• La petite maison « indépendante » qui ne l’est pas. Un logement de moins de 50 m² adossé à une autre construction ou logé dans un immeuble reste soumis. Quand un client invoque l’exemption, nous demandons des photos montrant que le bâtiment est totalement isolé, et le plan avec les surfaces de chaque niveau, avant de nous prononcer.
• La demande d’attestation après coup. Un DPE a été réalisé, puis le notaire s’interroge : le bien était-il seulement soumis ? Après réexamen du dossier, nous remettons, selon le cas, un rapport corrigé ou une attestation indiquant que le bien n’est pas soumis au DPE.

Le point commun de ces dossiers : personne ne cherche à contourner la règle, mais les notions de bâtiment indépendant et de surface de plancher sont mal connues, y compris de professionnels. Quand un doute existe, réaliser le DPE est toujours possible, jamais interdit, et c’est souvent le choix le plus simple.

Comment prouver qu’un bien est non soumis au DPE

Aucun texte n’impose de document pour justifier la mention « non soumis au DPE ». En pratique, notaires et agences en demandent un, et ils ont raison : c’est le vendeur ou le bailleur qui porte la responsabilité de la qualification. Trois pièces suffisent à la sécuriser :

• une attestation de non-assujettissement établie par un diagnostiqueur certifié, qui cite le cas de l’article R126-15 retenu et ce qui a été constaté sur place ;
• pour le cas des 50 m², le plan avec la surface de plancher de chaque niveau, et des photos montrant que le bâtiment est indépendant ;
• pour un bâtiment non chauffé, des photos des pièces montrant l’absence de tout équipement fixe de chauffage et de refroidissement.

Dans l’annonce, la mention peut être écrite telle quelle. Elle remplace les informations normalement obligatoires — classe énergie, classe climat, estimation des dépenses d’énergie — qui ne sont exigées que pour les biens soumis.

Location saisonnière et meublé de tourisme : la règle a changé

Longtemps, les locations saisonnières se sont abritées derrière le cas g), et les meublés de tourisme restaient hors du champ de la loi Climat. La loi du 19 novembre 2024 a changé la donne pour ces derniers. Le DPE est désormais obligatoire pour tout logement nouvellement proposé en meublé de tourisme lorsqu’il est soumis à une autorisation de changement d’usage, c’est-à-dire dans les communes qui l’ont instaurée. Les logements classés G y sont interdits depuis le 1^er janvier 2025, les F le seront à partir du 1^er janvier 2028, et à compter du 1^er janvier 2034, seuls les meublés de tourisme classés de A à D pourront être loués. Le maire pourra alors exiger le DPE ; le propriétaire qui ne le fournit pas s’expose à une amende administrative de 5 000 € au plus et à une astreinte de 100 € par jour.

Le cas g) subsiste pour les bâtiments réellement conçus pour un usage de moins de quatre mois par an. Mais un appartement loué sur une plateforme toute l’année, ou une maison de vacances habitable en toute saison, n’en relève pas. Le détail par situation est dans notre article sur les diagnostics d’une location saisonnière.

Acheter ou vendre un bien non soumis au DPE : ce qu’il faut vérifier

Si vous vendez ou louez. Vérifiez que le bien entre réellement dans l’un des sept cas, et gardez la preuve. Le DPE est opposable : un acquéreur ou un locataire qui découvre que le bien était soumis peut engager votre responsabilité et obtenir réparation — travaux, surconsommation —, une réduction du prix ou du loyer, voire l’annulation du contrat. Il n’existe pas d’amende forfaitaire pour un DPE absent ; les chiffres de « 300 000 € et deux ans de prison » que l’on lit parfois sont les peines du délit de tromperie, qui suppose une manœuvre délibérée. En revanche, une annonce d’un bien soumis qui omet les mentions énergétiques expose à une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une société.

Si vous achetez. Demandez pourquoi le bien est non soumis, et l’attestation. Le motif vous renseigne sur le bien : un bâtiment non chauffé devra être équipé, isolé et diagnostiqué avant d’être loué comme logement ; un bâtiment de moins de 50 m² ne pourra pas être agrandi sans basculer dans l’obligation ; un local agricole n’est pas un logement au regard de l’urbanisme. Et rien ne vous interdit de faire réaliser un DPE volontaire pour connaître l’état réel du bien : le prix d’un DPE est modeste au regard du risque. Les autres diagnostics du dossier de vente — amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques — obéissent à leurs propres règles et restent exigibles.

Questions fréquentes sur les biens non soumis au DPE

Une maison de moins de 50 m² est-elle soumise au DPE ?

Non si elle est totalement indépendante et que sa surface de plancher, tous niveaux confondus, est inférieure à 50 m². Oui dès qu’elle touche un autre bâtiment ou que cette surface atteint 50 m².

Un appartement de moins de 50 m² est-il soumis au DPE ?

Oui, toujours. L’exemption des 50 m² ne vise que les bâtiments indépendants. Un appartement, quelle que soit sa taille, est une partie d’immeuble.

Que veut dire « DPE non requis » ?

La même chose que « non soumis au DPE » : le portail ou l’agence signale que le bien entre dans l’un des cas d’exemption. La formulation varie d’un site à l’autre.

Un terrain est-il soumis au DPE ?

Non : le DPE ne s’applique qu’aux bâtiments clos et couverts. Un terrain, même constructible, n’entre pas dans son champ.

Un DPE vierge, est-ce la même chose ?

Non. Le DPE vierge était un diagnostic établi sans résultat, faute de données ; il n’existe plus depuis le 1^er juillet 2021. Un bien non soumis, lui, n’a pas à être diagnostiqué du tout.

Une résidence secondaire est-elle non soumise au DPE ?

Non, sauf si le bâtiment lui-même est destiné à un usage de moins de quatre mois par an. Une maison de vacances habitable toute l’année est soumise à la vente et à la location.

Un garage ou une cave vendus seuls ?

Non soumis : ce sont des locaux non chauffés, relevant du cas f). L’état des risques, en revanche, reste dû.

Peut-on faire un DPE sur un bien non soumis ?

Oui. Rien ne l’interdit, et c’est souvent utile pour un acheteur ou pour préparer des travaux. Le diagnostic est alors volontaire : il ne crée pas d’obligation, mais il est établi selon la même méthode et déposé à l’ADEME.

Faut-il une attestation pour écrire « non soumis au DPE » ?

La loi ne l’exige pas, mais le notaire ou l’agence la demanderont presque toujours, et elle protège le vendeur. Elle est établie par un diagnostiqueur certifié après examen du bien.