Pour calculer une surface en m2, multipliez la longueur par la largeur de la pièce, mesurées en mètres. Une pièce de 4,20 m sur 3,50 m fait 4,20 × 3,50 = 14,70 m². Pour une pièce en L ou en T, découpez-la en rectangles et additionnez leurs surfaces. Sous un plafond en pente, seule la partie d'au moins 1,80 m de hauteur compte dans la surface habitable et dans la surface Carrez.
Le simulateur ci-dessous fait le calcul pour huit formes de pièce, additionne les pièces du logement et distingue surface au sol, surface habitable et surface Carrez. Plus bas : les formules par forme, les méthodes des diagnostiqueurs pour les pièces complexes et ce que chaque surface légale inclut ou exclut.
Pour une mise en location, c'est la surface habitable qui sert de référence au calcul du loyer. Elle se détermine grâce au diagnostic loi Boutin, distinct du mesurage utilisé lors d'une vente.
Cependant, le montant de la surface mètres carrés n'est pas un exercice facile puisqu'il existe plusieurs types de mesures et types de surface. Comment obtenir la superficie (en mètres carrés) d'un appartement ou d'une maison ? Quelles sont les précautions ? Quelles sont les conditions pour effectuer les mesures de la surface habitable en m2 ?
Calculatrice m2 : Simulateur
Huit formes de pièce, un total par logement et trois surfaces à la clé : au sol, habitable (loi Boutin) et privative (loi Carrez). Ajoutez vos pièces une à une.
Longueur × largeur, mesurées de mur à mur. Pour une pièce carrée, entrez deux fois le même côté.
Mesurez le rectangle qui englobe toute la pièce, puis le morceau manquant dans l'angle. La surface vaut le grand rectangle moins ce retrait.
Une pièce en T, en U ou en Z se découpe en rectangles qui ne se chevauchent pas : on additionne leurs surfaces. Ici deux rectangles, la barre et le pied.
Base × hauteur ÷ 2. La hauteur se mesure à l'équerre depuis la base jusqu'au sommet opposé, pas le long d'un mur incliné.
(Grande base + petite base) ÷ 2 × hauteur. C'est la forme d'une pièce dont deux murs opposés sont parallèles mais de longueurs différentes.
π × rayon², le rayon valant la moitié du diamètre. Le demi-cercle sert pour une tourelle ou un bow-window, le quart pour un angle arrondi.
Sous un plafond en pente, seule la partie où la hauteur atteint 1,80 m entre dans la surface habitable et dans la surface Carrez. Le calcul est identique que le toit ait une ou deux pentes : la bande utile est la même.
Périmètre × hauteur, moins 1,69 m² par porte (2,04 × 0,83 m) et 1,50 m² par fenêtre. Ajustez selon vos ouvertures réelles. Cette surface sert à la peinture ou au papier peint, elle n'entre pas dans la surface du logement.
Ces chiffres vous aident à préparer une annonce ou un devis. Seul le mesurage d'un diagnostiqueur certifié est opposable : mesurage loi Carrez pour une vente en copropriété, surface habitable loi Boutin pour une location.
Surface habitable : hors caves, garages, balcons, terrasses, vérandas, combles non aménagés et parties sous 1,80 m (art. R156-1 du code de la construction et de l'habitation). Surface Carrez : locaux clos et couverts, hors caves, garages, parkings et parties sous 1,80 m (décret 97-532). Les murs, cloisons, gaines et embrasures ne sont pas déduits par ce simulateur.
Sommaire
- Les différentes méthodes de calcul m2
- Quels sont les différents types de surface ?
- Comment calculer m2 appartement ou maison ?
- Comment calculer la surface en m2 d'une forme particulière ?
- Quelles sont les pièces concernées par le calcul m2 du bien immobilier ?
- Quelles sont les pièces exclues de la surface habitable ?
- Cas particulier : la Véranda
- Que faire en cas d'erreur de calcul de mètre carré ?
- La liste des outils pour calculer la surface m2
Les différentes méthodes de calcul m2 (mètres carrés) :
Une formule par forme suffit dans la grande majorité des pièces. Les exemples reprennent ceux du simulateur.
| Forme de la pièce et formule | Exemple |
|---|---|
| Rectangle ou carré longueur × largeur | 4,20 × 3,50 = 14,70 m² |
| Pièce en L grand rectangle − rectangle manquant dans l'angle | 6 × 4 − 2 × 1,5 = 21 m² |
| Pièce en T, en U ou en Z somme des rectangles qui la composent | 5 × 2 + 3 × 2 = 16 m² |
| Triangle base × hauteur ÷ 2 | 6 × 4 ÷ 2 = 12 m² |
| Trapèze (grande base + petite base) ÷ 2 × hauteur | (5 + 3) ÷ 2 × 4 = 16 m² |
| Cercle π × rayon², le rayon étant la moitié du diamètre | diamètre 4 m : 3,1416 × 2 × 2 = 12,57 m² |
| Pièce sous pente longueur × largeur de la bande où la hauteur atteint 1,80 m | 5 × 4 m, plafond de 1,10 m à 2,60 m : 10,67 m² comptés sur 20 m² au sol |
| Murs à peindre périmètre × hauteur − portes − fenêtres | 2 × (4,20 + 3,50) × 2,50 − 1,69 − 2 × 1,50 = 33,81 m² |
Méthode de calcul de superficie de forme Simple :
Exemple pour effectuer le calcul déterminer une surfaces de plancher d'une chambre en m2, avec une forme rectangulaire, ou carrée. Le calcul de mètres carrés est simple, il suffit de multiplier la largeur en mètre par la longueur (L x l). La surface est égale = longueur x largeur. 5 mètres de largeur x 5 mètres de longueur = 25 mètres carrés.
La longueur et largeur compte dans le calcul m2 de la surface. Contraitrement à la hauteur sous plafond, et sous-sol qui font partie de la superficie privative mais qui n'ont aucuns impact dans le calcul de la surface habitable.
Méthode de calcul surface m2 par 360° :
La méthode de calcul de mètre carré en 360° est une méthode utilisant une technologie de type scanner. L'appareil de mesure est posé sur un trépied et il balaye et scan la pièce en y répertoriant l'ensemble des mesures. Cette technologie est très onéreuse, mais permet d'obtenir des résultats très précis et de matérialiser l'environnement en 3D en peu de temps.
Méthode de calcul de surface par triangulation :
Vous vous demandez comment le diagnostiqueur immobilier va additionner la surface complexe de votre salon-séjour qui n'a aucun mur droit. Pas de panique, nous avons la solution !
- Commençons par identifier le nombre de côtés de votre pièce.
- Démarrons le chiffrage individuel de l'ensemble des murs périphériques en partant d'un angle depuis lequel nous avons une visu sur l'ensemble des autres angles. Exemple : J'ai une pièce à 6 côtés, je vais donc avoir 6 mesures correspondantes au segment 1, 2, 4, 6, 8, 9 de l'illustration ci-dessous.
- Mesurer les diagonales 3, 5, 7.
- Notre logiciel calcule automatiquement la surface de la pièce complexe à l'aide des données que nous avons renseigné. Si toutefois vous souhaitez le faire manuellement, ajouter alors les superficies en m2 de chaque triange (sT(1,2,3) + sT(3,4,5) + sT(5,6,7) + sT(7, 8, 9)).
Méthode de calcul de surface en m2 par "bandeaux" ou "sections" :
La méthode de calcul m2 de surface par "bandeaux" ou "sections" est une succession de méthode, par combinaison de surface simple de plusieurs sections. L'objectif de cette méthode est de simplifier la prise de mesure des pièces complexes. Dans l'exemple illustré ci-dessous la pièce à été découpée en 4 rectangles.
Les 4 étapes pour estimer les mètres carrés de l'appartement :
- Prendre connaissance du volume ; En effet, il est nécessaire de bien identifier les contraintes de la pièce de la maison ou de l'appartement à mesurer.
- Identifier des sections de rectangles complets. La mesure de la surface en m2 peut ne pas être complète ou présenter des difficultés suivant les rectangles choisis. Dans notre cas, nous avons clairement identifier les rectangles bleu, vert, orange et rose.
- Mesurer la superficie bord à bord de chacun des rectangles. Si vous utilisez un laser, ce dernier peut vous afficher la surface totale du rectangle en mètre carré directement. N'hésitez pas à vous aider de mobilier ou d'autres artifices afin de clôturer vos rectangles. Ces éléments doivent être immobile tout le temps de la campagne de mesure en mètres carrés.
- Ajouter les différentes superficies trouvées.
Nombreux sont nos clients qui se demandaient comment mesurer une surface d'une pièce complexe, vous avez maintenant une partie de la réponse.
Quels sont les différents types de surface ?
Pour obtenir la superficie de l'habitation, nous avons plusieurs méthodes d'estimation, notion de surface et de mesure afin de connaître le nombre de m2 qui correspond à la superficie du logement. Attention, elles sont souvent confondues, chaque méthode de mesure a une législation différente.
| Surface | Ce qu'elle compte, où elle sert, texte de référence |
|---|---|
| Surface au sol | Tout ce que mesure le simulateur, sans déduction ni condition de hauteur. Utile pour les travaux, la peinture ou le revêtement de sol. Aucune valeur juridique. |
| Surface habitable loi Boutin | Surface de plancher construite, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Exclut combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas et parties de moins de 1,80 m de hauteur. Obligatoire dans le bail d'habitation (article R156-1 du code de la construction et de l'habitation, loi du 6 juillet 1989 article 3). |
| Surface privative loi Carrez | Plancher des locaux clos et couverts, après les mêmes déductions. Exclut caves, garages, emplacements de stationnement et parties de moins de 1,80 m ; les lots de moins de 8 m² ne sont pas concernés. Obligatoire dans l'acte de vente d'un lot de copropriété : un écart de plus de 5 % au détriment de l'acheteur ouvre une baisse de prix pendant un an (loi du 10 juillet 1965 article 46, décret 97-532 articles 4-1 et 4-2). |
| Surface de plancher | Somme des surfaces closes et couvertes de chaque niveau, sous plus de 1,80 m de hauteur, mesurées au nu intérieur des façades, après déduction des trémies, stationnements, combles non aménageables et locaux techniques. Sert aux autorisations d'urbanisme (article R111-22 du code de l'urbanisme). |
| Surface utile | Surface habitable augmentée de la moitié des annexes (caves, balcons, loggias, celliers…). Définie pour les logements conventionnés et les aides au logement, elle est toujours supérieure ou égale à la surface habitable. |
La loi Carrez
Concerne toutes les ventes de biens en copropriété d'une surface au moins égale à 8 m2 (Contrairement à 9 m2 indiqué dans la vidéo), c'est-à-dire les appartements, les locaux commerciaux ou professionnels, les chambres de service de plus de 8 m2 et certaines maisons ou pavillons en copropriété horizontale.
La loi Carrez mesure la surface des maisons closes et couvertes après déduction des écarts entre cloisons, murs, marches et cages d'escalier, canalisations, portes et fenêtres. Cet espace de vie privatif représente la surface en mètres carrés privative telle que définie dans le dernier règlement de copropriété publié dans l'état descriptif de division.
La loi Carrez ne comprend pas les surfaces des balcons, terrasses et dépendances, caves, garages et jardins d'une hauteur inférieure à 1,80 m. La superficie des cloisons, gaines, embrasure, escalier n'est également pas comptabilisée. De plus, n'est pas concerné par la loi Carrez, la vente des maisons en lotissement, individuelles ou appartements sur plan.
Loi Boutin
La superficie habitable s'additionne dans tous les cas de location, alors que la superficie Carrez ne se calcule qu'en copropriété. La superficie occupées se mentionne dans un bail, alors que la superficie Carrez se mentionne dans un acte de vente.
Surface Pondérée
Il est utilisé par le syndicat de copropriété. En considérant divers critères, tels que le niveau de l'étage de la propriété, la vue ou son emplacement dans la copropriété, la valeur du lot peut être fixé avec précision. Les critères vont aider à déterminer et répartir les charges de façon légitime entre les propriétaires.
La surface utile d'un logement est défini par l'article R 331-10 du code de la construction et de l'habitation. Elle équivaut à la surface au sol du logement augmentée de la moitié de la surface de ses annexes. Par conséquent, il doit être égal ou supérieur à la surface habitable, car il comporte des pièces supplémentaires.
La superficie Carrez est elle aussi une superficie utile car ce sont les m2 exploitable.
La surface thermique
La surface thermique d'un logement est la superficie chauffée comprennant l'ensemble des pièces habitables et répondant au critère d'éligibilité de la loi Carrez à quelques exeptions. Est considéré également les espaces tampons solarisés.
Comment calculer m2 appartement ou maison ?
Comment mesurer la surface en mètres carrés de votre bien immobilier ? Pas besoin d'avoir un matériel de professionnel, un mètre pliant ou un ruban peut faire l'affaire ! Afin de réaliser le calcul facile de superficie de chaque pièce en mètre carré, généralement d'une forme rectangulaire ou carrée, il faut appliquer une formule très simple :
Multiplier la Largeur en mètres par la Longueur : Surface = l x L (longueur x largeur) et obtenez la somme des surfaces.
Exemple : Une pièce de 3 mètres de largeur et 4,6 mètres de longueur a une surface de 14,4 m2 (3x4,6 = 14,4). Attention de bien mentionner la longueur supplémentaire en centimètres et arrondir au cm près afin de simplifier le résultat de la surface en m2.
L'objectif est de d'additionner chaque pièce de votre logement pour ensuite les additionner entre elles pour obtenir le volume habitable.
Si vous êtes sur le point de faire construire votre maison individuelle, votre dépôt de permis de construire est établis vous devez connaitre plusieurs règles. Un garage ou une véranda est aménageables en chambre, bureaux mais il ne fait pas partie de la surface habitable si vous ne faites pas les démarches nécessaire.
Comment calculer la surface en m2 d'une forme particulière ?
Si vous possédez un bien qui a des formes particulières (triangles, hexagones, etc.) Il est conseiller de diviser la superficie en plusieurs parties, en ajoutant un carré à l'aire d'un triangle par exemple.
En multipliant la base et la hauteur, et en divisant le tout par 2 vous obtenez la surface d'un triangle.
Exemple mode de calcul : si un salon peut être divisé en un triangle et un rectangle, on peut faire : (6x4)/2 + 4,6x8 = 48,8 mètres carrés de surface.
Il est conseillé d'établir un croquis de la pièce sur une feuille ou sur téléphone pour vous faciliter le l'addition et la compréhension. En réponse à cette question vous pouvez relire les méthodes d'estimation en 360°, par triangulation ou par bandeaux, sections relatées précédement.
L'aide d'un diagnostiqueur immobilier certifié est fortement conseiller puisqu'il est amené à réaliser quotidiennement ce type de mission, et cela évite aux propriétaires du logement d'engager leurs responsabilités. Pour donner la surface réelle il faut connaître tous les types de surface définie par les lois et qui sont relatives aux situations
rencontrées : bien destinés à la vente, location, copropriété, immeuble etc.
Quelles sont les pièces concernées par le calcul m2 du bien immobilier ?
Dans le cas d'une location, une surface habitable est nécessaire, cela va permettre de calculer la base fiscale de plusieurs taxes liées à la superficie.
Il faut noter que la hauteur de la pièce est prise en compte lors de la mesure de la surface habitable et de la loi de Carrez. En effet, les pièces d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre ne sont pas comprises dans la surface habitable.
Pour conclure, toutes pièces qui font partie intégrante du logement, doit être incluse dans le calcul de la superficie au sol pour déterminer la surface habitable. Voici la liste :
| Pièces | inclus dans le calcul m2 |
|---|---|
| Entrée | ✅ |
| Cuisine | ✅ |
| Séjour | ✅ |
| Salle de bain | ✅ |
| Dressing | ✅ |
| Chambres | ✅ |
| WC | ✅ |
| Buanderie | ✅ |
Quelles sont les pièces exclues de la surface habitable ?
Les pièces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètres sont exclues du mesurage de la superficie du logement. Cette règle s'applique aussi bien pour la vente d'une maison ou la location d'un appartement.
| Pièces | inclus dans le calcul m2 |
|---|---|
| Caves, garage, parking | ⛔️ |
| Véranda | Cas particulier |
| Terrasses, balcons | ⛔️ |
| Réserve | ⛔️ |
| Remises | ⛔️ |
| Grenier | ⛔️ |
| Combles non aménagés | ⛔️ |
Cas particulier : la Véranda
La véranda doit répondre à certains critères afin d'être comptabilisé dans la surface Carrez. D'après la loi Carrez, on peut compter la surface d'une véranda que si elle est :
- Couverte,
- Close,
- Hauteur supérieure à 1m80,
- Autorisée par la copropriété,
- considéré comme partie privative.
Il en va de même pour la loggia. Si la véranda est considéré comme un espace tampon solarisé elle peut être intégré à la surface de la superficie chauffée.
Que faire en cas d'erreur de calcul de mètre carré ?
Aucune action ne peut être ouverte au vendeur ou bailleur en cas de mesure de m2 supérieure post signature d'acte authentique ou de bail.
Exemple 1 : Mon appartement mesure 100 mètres carrés. Si lors d'une vente immobilière l'acquéreur effectue un contre calcul des m2 et trouve 93,5 m2 il peut alors assigné son vendeur ou son bailleur qui appellera en garantie le professionnel qui a établie le montant de la surface.
L'acheteur dispose d'un délai d'un an à compter de l'acte authentique pour obtenir une réduction du prix de vente.
À savoir :
- Il est estimé que le préjudice est subit dès lors ou le différentiel est supérieur à 5%. C’est-à-dire que la superficie contractuelle doit être inférieure de plus de 5% de la surface en mètres carrés réelle. Voir Exemple 1.
- L'acheteur ou le locataire doit réaliser une expertise contradictoire. Il se retournera contre l'ensemble des professionnels de l’immobilier et le propriétaire vendeur ou bailleur qui feront appel en garantie du professionnel ayant calculé les m2.
- Dans le cas ou aucun mesurage de la superficie carrez a été fourni, il peut être demandé dans les 1 mois suivant la transaction, la nullité de l'acte de vente.
- En cas d'erreur de surface, l'acheteur ou le bailleur peut être indemnisé par la personne morale ou physique (Propriétaire bailleur ou vendeur ou professionnel) ayant réalisé le résultat en m2 de cette superficie.
Chaque acquéreur dispose d'un droit de réduction du prix qu'il soit ou non de bonne foi. Il importe peu s’il était au fait de cela lors de la signature de l'acte de vente.
Exemple 2 : Ma maison est en copropriété et mesure en réalité 145 mètre carré. Le calcul de surface annonce 150 m2. À ce titre, le résultat est compris dans le seuil de tolérance et il ne sera pas possible d'obtenir réparation.
Comment un calcul de m2 peut présenter des erreurs ?
Lors du mesurage de la superficie en mètre carré, personne n'est à l’abri d'une erreur. Il est important, afin d'éviter ces différentiels de bien connaître quels pourraient être les sources de ces écarts :
- Défaut d'étalonnage des appareils de mesure.
- Erreur de mesures lié à des pièces complexes.
- Oubli de mesure de pièce.
- Considération dans le l'addition des m2 d'une pièce dont la destination ne doit pas être intégrée au mesurage loi Carrez ou loi Boutin.
- Les pièces calculées ne sont pas répertoriées comme étant des parties privatives.
La liste des outils pour calculer la surface m2
Pour le réaliser l'addition des mètres carrés de votre habitation, vous pouvez utiliser différents outils de mesure qui vous vont vous aidez à calculer les m2 de chacune des pièces. Comment calculer une surface en mètres carrés ? Avec quels outils ?
- Mètre ruban
- Le télémètre
- Mètre BMI
- Laser 360°