Acheter une maison en SCI : dans quels cas est-ce avantageux ?

Acheter une maison en SCI est une méthode connue pour se créer un patrimoine immobilier. Cependant, étant une société, cela comporte des risques.

Notamment si cette solution n'est pas adaptée pour acheter un bien en SCI.

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Sommaire

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Avant de vous lancer dans un tel projet, il est essentiel de bien comprendre dans quoi vous vous engagez.

Définition

C'est l'acronyme de Société Civile Immobilière. Il s'agit d'un type de société civile qui est principalement conçu pour détenir et gérer des biens immobiliers. Cette entité juridique est couramment utilisée pour faciliter l'investissement et la gestion de biens immobiliers.

Ce régime juridique permet à deux ou plusieurs personnes de mettre en commun leurs ressources pour acquérir et gérer des biens immobiliers. Les actionnaires d'une SCI immobilière sont appelés "associés" et ont des droits égaux sur l'actif et le passif de la société.

ℹ️ Bon à savoir : il n'est pas possible de monter une SCI seul, sans associés. Le montant apporté au capital par chaque associé est appelé "parts sociales", comparables aux "actions" dans d'autres types de sociétés.

Attention cependant, ce type d'investissement comporte des risques, comme pour toute création de société.

Les différents types de SCI

Il existe également différentes formes de sociétés civiles immobilières :

  • La SCI à capital variable
  • La SCI de gestion
  • La SCI familiale
  • La SCI de construction-vente
  • La SCI d'attribution

Voici un tableau récapitulatif des cas auxquels s'appliquent les différents types de SCI :

Type de SCIObjectifsAssociés
SCI à capital variableGérer des investissements immobiliers de manière flexibleDeux associés minimum, sans maximum
SCI de gestionGérer des biens immobiliers en tant que professionnelsDeux associés minimum, sans maximum
SCI familialeGérer un patrimoine immobilier familialMembres d'une même famille
SCI de construction-venteConstruire des biens immobiliers pour les vendreDeux associés minimum, sans maximum
SCI d'attributionGérer collectivement un patrimoine immobilier importantDeux associés minimum, sans maximum

Comment créer une SCI ?

La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique souvent utilisée en France pour détenir, gérer et transmettre un patrimoine immobilier. Voici un guide détaillé pour vous aider à créer une SCI étape par étape :

Étape 1 : Définir l'Objectif de la SCI

  1. Objectif : Déterminez clairement l'objectif de la SCI. Est-ce pour gérer un bien immobilier en famille, pour un investissement locatif, ou pour faciliter la transmission du patrimoine ? Cette étape vous aidera à définir la structure et les statuts de la SCI.

Étape 2 : Choisir les Associés

  1. Nombre d'Associés : La SCI peut être constituée avec un ou plusieurs associés. Vous pouvez être seul associé (SCI unipersonnelle) ou associé avec d'autres personnes (SCI pluripersonnelle).

  2. Rôle des Associés : Définissez le rôle et les droits de chaque associé dans la gestion et la prise de décisions au sein de la SCI.

Étape 3 : Rédiger les Statuts de la SCI

  1. Rédaction des Statuts : Les statuts sont le contrat qui régit le fonctionnement de la SCI. Ils doivent inclure des informations telles que le nom de la SCI, son objet, la répartition des parts sociales, les droits et obligations des associés, les règles de décision, etc.

  2. Clause d'agrément : Vous pouvez inclure une clause d'agrément qui impose l'accord des associés pour l'entrée de nouveaux associés.

Étape 4 : Capital Social de la SCI

  1. Capital Social : Fixez le montant du capital social de la SCI. Il n'y a pas de montant minimum légal, mais le capital doit être cohérent avec l'objet de la SCI et les projets immobiliers envisagés.

  2. Apports des Associés : Déterminez les apports en numéraire (argent) ou en nature (biens immobiliers) que chaque associé fera pour constituer le capital social.

Étape 5 : Choix du Régime Fiscal de la SCI

  1. Régime d'imposition : La SCI peut opter pour l'impôt sur le revenu (IR) ou l'impôt sur les sociétés (IS). Chaque régime fiscal a ses avantages et ses inconvénients, en fonction de la situation fiscale des associés et des projets de la SCI.

Étape 6 : Déclaration de Création de la SCI

  1. Publication dans un Journal d'Annonces Légales : La création d'une SCI nécessite une publication légale dans un journal d'annonces légales. Cette étape est obligatoire pour officialiser la création de la société.

Étape 7 : Enregistrement de la SCI

  1. Dépôt du Dossier au Greffe du Tribunal de Commerce : Pour immatriculer la SCI, déposez un dossier complet au greffe du tribunal de commerce compétent, comprenant les statuts, la déclaration de création et les autres documents requis.

Étape 8 : Ouverture d'un Compte Bancaire au Nom de la SCI

  1. Compte Bancaire : Ouvrez un compte bancaire au nom de la SCI pour gérer les transactions financières liées à la société.

Étape 9 : Gestion et Fonctionnement de la SCI

  1. Assemblées Générales : Prévoyez des assemblées générales régulières pour prendre des décisions importantes concernant la gestion de la SCI.

  2. Comptabilité et Déclarations Fiscales : Tenez une comptabilité conforme aux règles comptables en vigueur et effectuez les déclarations fiscales nécessaires en fonction du régime fiscal choisi.

Étape 10 : Cession de Parts Sociales et Transmission du Patrimoine

  1. Transmission du Patrimoine : La SCI permet de faciliter la transmission du patrimoine immobilier entre les associés ou vers les héritiers en évitant le processus de succession.

La création d'une SCI est une démarche qui nécessite une réflexion approfondie sur l'objectif, la structure, et le fonctionnement de la société.

Il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel (notaire, avocat, expert-comptable) pour s'assurer de la conformité des statuts et des démarches administratives.

Une fois la SCI créée, assurez-vous de bien respecter les obligations légales et fiscales pour une gestion efficace et pérenne de votre patrimoine immobilier.

Pourquoi acheter une maison en SCI ? Les avantages

Malgré les risques, l'acquisition immobilière en société immobilière présente plusieurs bénéfices.

Obtenir des crédits immobiliers

L'achat d'une maison par l'intermédiaire d'une SCI peut s'avérer avantageux pour l'obtention d'un prêt immobilier.

Les banques et autres institutions financières peuvent être plus enclines à prêter de l'argent à une personne morale, telle qu'une SCI, plutôt qu'à une personne physique.

En effet, la société est considérée comme un emprunteur plus stable et plus fiable qu'un particulier. En outre, une SCI peut mettre en commun les ressources financières de plusieurs actionnaires.

Grâce à cela, il est possible de verser un acompte plus important et réduire les taux d'intérêt. Réduisant ainsi le coût de l'emprunt pour rendre le bien plus abordable.

De plus, monter une SCI offre la possibilité de contracter et rembourser plusieurs emprunts à la fois. Contrairement au statut particulier où cela est limité.

Optimiser la fiscalité

En outre, la SCI immobilière offre également certains avantages fiscaux, tels que la possibilité de reporter l'impôt sur les plus-values lors de la vente d'un bien immobilier.

" Si la SCI est correctement structurée, elle peut être imposée en tant qu'entité transparente. Ce terme signifie que la charge fiscale est transférée aux associés individuels. "
Tom - Expert immobilier 🧔‍♂️

C'est particulièrement avantageux pour ceux qui sont soumis à des niveaux élevés d'impôt sur le revenu.

Par exemple, en France, la SCI est soumise à un impôt sur les sociétés de 28 % sur ses bénéfices. Tandis que les personnes physiques sont soumises à un impôt sur le revenu progressif pouvant atteindre 45 %.

ℹ️ Bon à savoir : lors de la constitution d'une SCI, il est possible de choisir entre deux modes d'imposition : l'IR - impôt sur le revenu et l'IS - l'impôt sur les sociétés

Toutefois, il est important de demander l'avis d'un professionnel de la fiscalité pour s'assurer que la SCI est correctement structurée et que toutes les exigences légales sont respectées.

Gérer son patrimoine

Un autre avantage de la SCI est la gestion efficace des actifs. En mettant en commun ses ressources financières avec d'autres actionnaires, la SCI peut accéder à un plus large éventail d'opportunités d'investissement, telles que :

  • l'achat d'un bien immobilier plus grand ;
  • ou l'investissement dans des fonds immobiliers.

En outre, une SCI peut contribuer à protéger vos actifs en cas de faillite ou d'autres problèmes juridiques.

Par exemple, si un actionnaire individuel fait faillite, sa part du bien sera protégée par la personne morale de la SCI. Cela empêchera les créanciers de saisir sa part du bien.

Enfin, la solution de la SCI est intéressante en ce qui concerne les histoire de transmissions de biens immobiliers.

Elle permet de faciliter la transmission du patrimoine immobilier entre les générations. En effet, la SCI permet de transférer la propriété des biens immobiliers à ses héritiers facilement. Tout simplement en évitant le processus long et coûteux de la succession.

Lorsqu'une personne décède, ses biens immobiliers sont généralement soumis à des droits de succession élevés. Ces derniers peuvent rendre la transmission de ces biens difficile pour les héritiers.

En revanche, avec une SCI, la transmission des parts sociales est plus facile et moins coûteuse. Les parts sociales de la SCI peuvent être transmises aux héritiers en fonction de leurs parts dans la société, sans que les biens immobiliers eux-mêmes ne soient touchés.

De plus, les parts sociales de la SCI peuvent être transmises de manière progressive. Permettant de planifier la transmission du patrimoine immobilier sur plusieurs générations.

En outre, cette forme juridique offre une plus grande flexibilité en matière de gestion des biens immobiliers. Par exemple, les associés peuvent décider de vendre ou de louer les biens immobiliers détenus par la société, sans avoir à obtenir l'accord de tous les héritiers individuels.

Gérer les locations

L'un des principaux avantages de la constitution d'une SCI immobilière est qu'elle fournit une structure juridique pour la gestion des biens immobiliers. Ces derniers peuvent être détenus et gérés collectivement.

Enfin, ça peut être un moyen efficace de gérer des biens locatifs. La société peut se charger de :

  • trouver des locataires ;
  • de percevoir les loyers ;
  • et de gérer les réparations et l'entretien.

Ce statut offre une certaine protection contre les litiges juridiques avec les locataires.

En France, par exemple, la SCI peut réclamer des dommages et intérêts à un locataire qui n'a pas payé son loyer. Ou qui a causé des dommages à la propriété. Le risque de perte financière est donc moins élevé pour les associés.

Risques et inconvénients d’acheter une maison en SCI

Si vous réfléchissez à acquérir une maison par l'intermédiaire d'une société civile immobilière, il est indispensable d'être informé des risques.

Malgré les avantages de l'acquisition d'un bien immobilier par le biais d'une société civile immobilière, il existe également des risques et des inconvénients.

Les coûts de la société

Tout d'abord, la constitution d'une SCI engendre des frais tels que :

  • la rédaction des statuts
  • les droits d'enregistrement
  • et les frais de publication.

De plus, l'acquisition d'un bien immobilier peut s'avérer coûteuse par ce biais.

Enfin, la gestion est susceptible d'entraîner des coûts supplémentaires tels que des frais comptables et fiscaux.

✅ Exemple : Voici un exemple des coûts d'achat d'une SCI et d'un bien immobilier via une SCI avec des listes à puces et des émojis : 🏢 Coûts d'achat de la SCI : 📄 Frais de greffe : 300 € 📝 Rédaction des statuts : 300 - 1 000 € 🏠 Coûts d'achat de la maison : 💰 Prix de la maison : 300 000 € 💵 Apport financier : 100 000 € par co-propriétaire 💸 Coûts récurrents : 📊 Comptabilité et déclarations fiscales : 1 000 - 5 000 € / an 💰 Coûts de revente : 📜 Frais de notaire : environ 8 000 € 📋 Frais d'enregistrement : environ 4 000 €

La responsabilité des associés

Ce type de société peut être considérée comme une entité distincte de ses associés. Cela limite leur responsabilité en cas de faillite ou de litige.

Toutefois, cette protection limitée peut également être considérée comme un inconvénient. Elle peut entraîner une responsabilité collective pour les dettes et les obligations de l'entreprise pour tous les associés.

La complexité de la gestion

gestion d'une maison en SCI

Ce type de gestion peut s'avérer complexe. Notamment en ce qui concerne la prise de décision collective et la prise de décision stratégique.

Les associés doivent pouvoir se mettre d'accord sur des décisions importantes, telles que l'achat ou la vente d'un bien immobilier.

Les obligations à respecter

La société civile immobilière possède certaines restrictions, telles que :

  • l'obligation de détenir un capital social minimum ;
  • et de respecter certaines formalités administratives.

En outre, la SCI est soumise à des règles fiscales complexes, qui peuvent varier selon les cas.

Comment acheter une maison en SCI ?

achat d'une maison en SCI

Si vous souhaitez acheter une maison par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (SCI), vous devez suivre plusieurs étapes.

Créer la SCI

Tout d'abord, vous devez créer la SCI elle-même. Il s'agit de rédiger et de signer les statuts, de choisir le nom de la société et de l'enregistrer auprès des autorités compétentes.

Choisir le mode d'imposition

Ensuite, vous devez choisir le régime fiscal le plus adapté à votre SCI. Il existe deux options principales :

  • le régime de l'impôt sur les sociétés
  • ou le régime de l'impôt sur le revenu.

Chaque option a ses avantages et ses inconvénients, il est donc important de bien peser le pour et le contre avant de prendre une décision.

Critères IR IS
Assiette de l'impôt Les bénéfices de la SCI sont imposés au niveau des associés proportionnellement à leur participation La SCI est imposée sur ses bénéfices
Taux d'imposition Les bénéfices sont imposés au taux marginal d'imposition des associés Le taux d'imposition est de 15% sur les premiers 38 120€ de bénéfices puis de 28% au-delà
Abattement pour durée de détention Possible pour les associés qui cèdent leurs parts après 2 ans de détention Pas d'abattement possible
Déductibilité des déficits Les déficits sont imputables sur le revenu global des associés Les déficits ne sont pas imputables sur le revenu global des associés mais reportables sur les exercices suivants
Formalités Peu de formalités à remplir Formalités plus lourdes et coûteuses (comptabilité, dépôt de liasses fiscales, nomination d'un commissaire aux comptes sous certaines conditions)

Trouver le bien immobilier

Une fois que votre SCI est établie et que vous avez choisi le régime fiscal le plus approprié, vous pouvez vous lancer dans la recherche du bien à acheter.

Pour ce faire, vous devez déterminer votre budget et le type de bien que vous recherchez, ainsi que rechercher des emplacements potentiels et visiter des biens.

Si c'est pour de la location ou de la revente, il peut être intéressant de calculer la rentabilité du bien. Pour la location, il faudra définir le taux de rendement. Pour la vente, on s'interessera à la plus-value.

Obtenir un financement

Financer une maison en SCI

Une fois que vous avez trouvé le bon bien, vous devez obtenir un financement. Cela peut se faire par différents moyens, comme un crédit auprès d'une banque ou un prêt par un investisseur privé.

Il est important d'examiner attentivement les conditions de tout accord de financement afin de s'assurer qu'il est adapté à vos besoins.

Les obligations légales de la SCI

Cependant, la constitution d'une société immobilière implique certaines obligations juridiques et financière. Et notamment :

  • la rédaction des statuts
  • l'enregistrement de la société auprès des autorités compétentes
  • et la présentation des états financiers annuels.

En tant que personne morale, la société civile immobilière (SCI) est soumise à certaines obligations en droit français. Ces obligations sont les suivantes :

L'immatriculation et la publicité

La SCI doit être immatriculée auprès des autorités compétentes, telles que le tribunal de commerce français ou le registre des sociétés civiles.

Les statuts doivent quant à eux être publiés au Journal officiel.

La comptabilité

Ce type d'organisation doit tenir une comptabilité précise, qui doit être conservée pendant au moins 10 ans. Les comptes doivent être établis conformément aux normes comptables françaises.

Et doivent être contrôlés par un commissaire aux comptes si certaines conditions sont remplies.

Les assemblées annuelles

assemblées obligations maison sci

La SCI doit tenir une assemblée annuelle de ses associés pour approuver les comptes et prendre toutes les décisions nécessaires.

La gestion

La SCI doit avoir au moins un gérant, qui peut être un associé ou un tiers. Le gérant est chargé de gérer les activités quotidiennes de la société, et de veiller à ce qu'elle respecte toutes les règles.

Le capital social

La société doit disposer d'un capital social minimum, déterminé par la loi. Le capital social doit être entièrement libéré au moment de la constitution. Et toute modification ultérieure du capital social doit être enregistrée auprès des autorités compétentes. Par exemple en mettant à jour les statuts.

Les impôts

La société civile dédiée à l'immobilier est soumise à un certain nombre d'impôts, dont :

  • l'impôt sur les sociétés ou l'impôt sur le revenu ;
  • ainsi que la contribution sur les revenus locatifs (CRDS) ;
  • et la contribution sociale généralisée (CSG).

La société doit déposer des déclarations fiscales et payer les impôts dus dans les délais impartis.

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Facteurs Pour Contre
Nombre de propriétaires Intéressant si plusieurs propriétaires Inutile pour un seul propriétaire
Objectif d'investissement Intéressant pour un investissement à long terme Inutile pour un investissement à court terme
Capacité financière Permet d'obtenir des crédits immobiliers plus facilement Nécessite des apports financiers importants pour la création de la SCI
Gestion locative Permet une gestion locative simplifiée Contraintes administratives pour la gestion locative
Transmission du patrimoine Facilite la transmission du patrimoine aux héritiers Risque de difficultés en cas de mésentente entre les associés
Fiscalité Permet une optimisation fiscale Nécessite une bonne connaissance des règles fiscales pour en tirer profit
🤓 Ce qu'il faut retenir sur l'achat d'une maison avec une SCI :
  • Il est possible d'acquérir une maison par ce moyen en tant que particulier.
  • Ce statut offre plusieurs avantages, notamment pour l'achat de plusieurs biens et pour la transmission d'héritage.
  • Cependant, les risques et désavantages sont notamment les coûts engagés et la gestion de la société.
  • Il est important de bien réfléchir et de se faire conseiller avant de se lancer.

Dimo vous remercie pour votre lecture ! 💚

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